DinGeo — i hele Danmark

Ejendomsvurderinger
Havnegade 31, 4. , 1058 København K



DINGESTIMAT
Baseret på 4 (ud af 6) computerberegnede ejendomsvurderinger

15.886.000 kr

Lejlighedens samlede vurdering 15.886.000 kr repræsenterer et gennemsnit af fire ud af seks forskellige computerberegnede ejendomsvurderinger på Havnegade 31, 4. . Der er rimelig overensstemmelse mellem de fire udvalgte vurderinger med en standardafvigelse på 19 procent af middelværdien. Det tyder på at Havnegade 31, 4. , 1058 København K er en bolig, der er mulig at vurdere med geodata og computermodeller. Tjek de enkelte individuelle vurderinger nedenfor.

Geomatic AVM
19.582.313
Mere Info 
forel. vurd.
15.102.000
Mere Info 
Boliga
-
Mere Info 
Nordea
-
Mere Info 
Off. Vurdering
5.050.000
Mere Info 
RKR-pris i postnr
12.121.340
Mere Info 
Justeret RKR
26.886.123
Mere Info 
Udbudspris i postnr
16.738.360
Mere Info 

En statistisk iterativ Z-score analyse af alle seks vurderinger viser at to vurderinger: salgsjusteret kvadratmeterpris og den offentlige ejendomsvurdering er outliers (markeret ), d.v.s værdier der ligger så langt fra de andre vurderinger, at de ikke kan betragtes som værende repræsentative. De resterende fire vurderinger (markeret ) er statistik set i overensstemmelse med hinanden.

En realistisk ejendomsvurdering af lejligheden på Havnegade 31, 4. ligger sandsynligvis i intervallet fra 12,1 mio. kr (Realkreditrådets kvadratmeterpriser) til 19,6 mio. kr (Geomatics AVM ejendomsvurdering).

Du kan evt. forsøge at indhente en vurdering fra Nordea (markeret ).







Beregn friværdi
kr.
kr.

*Ved at klikke her, accepterer jeg at blive sendt videre til Nordeas hjemmeside
» Hvad kan jeg købe bolig for? - Beregn her
  • Dingestimat

    15,89 mio. kr.

    Interval: 12,12 - 19,58 mio. kr.
  • Seneste Salgspris

    16.500.000 kr.

    25. februar 2015

Computerberegnede ejendomsvurderinger
Havnegade 31, 4. , 1058 København K

Nedenfor gennemgås information om de seks uafhængige computerberegnede ejendomsvurderinger af lejligheden på Havnegade 31, 4. , der ligger til grund for vores dingestimat på 15.886.000 kr.

Husk at computerberegnede ejendomsvurderinger kan afvige markant fra den sande markedsværdi. Læs mere om DinGeo ejendomsvurderinger her »


Geomatic AVM ejendomsvurdering

Geomatics Analytical Valuation modellen (AVM) er et professionelt værktøj som bl.a. flere danske banker bruger til boligprisvurdering. Den vægtede AVM pris er baseret på mere end 200 variable og modellen rammer statistisk set tæt på handelspris. Videnscentret Bolius har udpeget AVM, som Danmarks mest præcise computerberegnede ejendomsvurdering. Læs mere her »

AVM er bedst-i-test og vurderingen 19,58 mio. kr. er derfor vores bedste bud på en individuel computerberegnet ejendomsvurdering. En historisk analyse af adressens AVM vurderinger indikerer, at lejligheden har haft en positiv udvikling, med en vurdering, der over de sidste godt 6 år er vokset gennemsnitlig 47.795 kr. månedligt.

Geomatic AVM
19.582.313 kr.
Note: AVM vurderingen er i overensstemmelse med tre andre uafhængige vurderinger på adressen. AVM er beviseligt danmarks bedste enkeltstående computerberegnede ejendomsvurdering. Den gode overensstemmelse mellem dingestimat og AVM tyder på at Havnegade 31, 4. er en bolig, der pålideligt kan vurderes via computermodeller. AVM vurderingen er 23 procent højere end vores dingestimat.




Vurderingsstyrelsens foreløbige ejendomsvurdering

Vurderingsstyrelsens har i september 2023 offentliggjort den foreløbige ejendomsvurdering for Havnegade 31, 4. , 1058 København K (for 2022). Vurderingsstyrelsen anslår her, at ejendomsværdien er: 15.102.000 kr. og grunden er vurderet til 8.788.000 kr. Boligskatten for 2024 vil blive beregnet ud fra disse vurderinger - Vi har samlet mere information om lejlighedens boligskatter her ». Find mere information om Vurderingsstyrelsens vurdering af Havnegade 31, 4. , 1058 København K på Vurderingsportalen ».

IT systemet bag Vurderingsstyrelsen computerberegnede vurderinger har kostet mere end fire milliarder kroner at udvikle. Ikke desto mindre er det en god ide at forholde sig kritisk til de nye vurderinger, på samme måde som de andre uafhængige vurderinger vist på denne side.
Vurderingsstyrelsens foreløbige ejendomsvurdering
15.102.000 kr.
Note: Vurderingsstyrelsens foreløbige ejendomsvurdering er statistisk set i overensstemmelse med tre andre uafhængige vurderinger på adressen. Vurderingen er næsten identisk med vores dingestimat (15.886.003 kr).

! Boliga Vurderingsrapport

Boliga er Danmarks største uafhængige boligside, der igennem 15+ år har kæmpet for mere gennemsigtighed på det danske boligmarked og tilgængeliggørelse af flere typer informationer. I den forbindelse har Boliga bl.a. udviklet en vurderingrapport.

Vi viser værdien fra Boliga Vurderingsrapport. Du kan finde en detaljeret vurderingsrapport med alle beregningerne her her »

Boliga Vurderingsrapport
ikke tilgængelig




Nordea boligskøn

Nordea udregner og udstiller BoligSkøn på de fleste danske ejerboliger. Du kan opdatere Nordea boligskøn ved at skrue på forskellige håndtag for beliggenhed, stand, energiniveau og herlighedsværdi her »

En DinGeo-bruger har tidligere ({{ndato}}) indhentet en vurdering fra Nordea af lejligheden på Havnegade 31, 4. . {{nratingdesc}} Tryk på den grønne knap for en opdateret vurdering.
Desværre var Nordea ikke i stand til at udregne en vurdering på adressen. Prøv eventuelt igen med et tryk på den grønne opdater knap.
Der er ikke endnu indhentet en vurdering på Havnegade 31, 4. . Tryk på den grønne knap for at hente Nordeas Boligskøn af Lejligheden.
Nordea Boligskøn {{nratingtxt}}
{{npris}}

Den offentlige ejendomsvurdering

På grund af fejl og mangler er ejendomsvurderingerne midlertidig suspenderet og den sidste vurdering fra 2011 er stadig gældende.

Den p.t. gældende offentlige ejendomsvurdering af lejligheden på Havnegade 31, 4. i København K er 5.050.000 kr (år 2022). Grunden på 0 m2 er vurderet til 714.800 kr. Det betyder at boligejer betaler en årlig ejendomsværdiskat på 30.550 kr og en grundskyld på 0 kr.

Et nyt offentligt vurderingssystem er under opbygning og nye vurderinger vil løbende blive offentliggjort frem mod 2024, hvor systemet ifølge den seneste plan skal stå klart. Havnegade 31, 4. , 1058 København K er en af de indtil videre 50.000 boliger, med en ny offentlig ejendomsvurdering - se ovenfor.

Den offentlige ejendomsvurdering
5.050.000 kr.
Note: Den offentlige ejendomsvurdering er 68 procent lavere og statistisk forskellig fra de fire vurderinger, der indgår i dingestimatet (15.886.000 kr). Den historiske udvikling af adressens AVM ejendomsvurderinger (se ovenfor) viser en tydelig vækst og den offentlige ejendomsvurdering (fra 2011) er tilsyneladende blevet overhalet af boligmarkedets prisudvikling i 1058 København K.




Realkreditrådets kvadratmeterpriser

Kvadratmeterpriser og medhørende prisvurderinger er baseret på Realkreditrådets gennemsnitlige kvadratmeterpriser for realiserede handler, se her » . Der kan mangle data, hvis der i et givent område og kvartal er få eller ingen handler.

Der kan udregnes en simpel ejendomsvurdering baseret på Realkreditrådets (Finans Danmark) autoritative statistikker for bolighandel i Danmark - se alle data på Boliga ». Nedenfor (Figur 1) er vist realiserede frie ejendomshandler for Ejerlejligheder i postnummer 1058 København K i perioden fra 1992 frem til og med andet kvartal 2023.


Figur 1.Gennemsnitlige m2-priser for Ejerlejligheder i postnummer 1058 København K ( - blå cirkler; venstre y-akse). De røde søjler (højre y-akse) viser antallet af solgte boliger, d.v.s. datagrundlaget for de beregnede m2-priser.

Den mest recente kvadratmeterpris (andet kvartal 2023) er 64.820 kr/m2. Kvadratmeterprisen er baseret på 111 frie handler af Ejerlejligheder. Prisen repræsenterer den gennemsnitlige salgspris for alle de 111 boligsalg og normaliseret i forhold til de solgte boligers vægtede arealer (det vægtede areal tager delvist højde for blandt andet kælder- og loftsarealer samt udhuse, garager og så videre bruger).

Lejligheden på Havnegade 31, 4. , 1058 København K har et vægtet areal på 187 m². Hvis Havnegade 31, 4. , 1058 København K er en gennemsnitlig bolig i postnummeret vil en forventet salgspris derfor være

Estimeret pris = 187 m2 x 64,820 kr/m2 = 12.121.340 kr
(Vægtet areal) x (RKR-m2-pris i andet kvartal 2023)

Realkreditrådets m2-priser for Ejerlejligheder i 1058 København K
12.121.340 kr.
Note: Vurderingen er statistisk set i overensstemmelse med tre andre uafhængige vurderinger og indgår derfor i dingestimat. Denne simple vurdering, der udelukkende er baseret på realkreditrådets kvadratmeterpriser er dog 23 procent lavere end vores dingestimat (15.886.000 kr). Et dingestimat, der er højere end forudsagt af realkreditrådets kvadratmeterpriser kan f.eks. skyldes at lejligheden er lidt over gennemsnittet. Den kan f.eks. være renoveret, have et lavt energiforbrug eller ligge et ekstra smukt sted. I det sidst opgjorte kvartal blev der solgt 111 Ejerlejligheder i 1058, København K. Det er så tilpas mange boligsalg at kvadratmeterprisen er velbestemt. Vurderingen antager at lejligheden er en gennemsnitsbolig ift andre lejligheder i postnummeret.




Salgsjusteret kvadratmeterpris

Baseret på tidligere salg af Havnegade 31, 4. , 1058 København K kan vi tage højde for boligens styrker/svagheder i forhold til en gennemsnitlig Lejlighed i 1058 København K. Den salgsjusterede ejendomsvurdering er baseret på antagelsen, at boligen siden det seneste salg i første kvartal 2015 har fulgt områdets gennemsnitspriser.

Lejligheden på Havnegade 31, 4. , 1058 København K er solgt en gang siden 1992. Det seneste registrerede salg var den 25. februar 2015, hvor boligen blev solgt ved Alm. frit salg, og med en salgspris på 16.500.000 kr.

SalgsdatoHandelsformPris, kr
25. februar 2015Alm. frit salg16.500.000

Salgsprisen for det sidste salg er vist med en rød stjerne på nedenstående graf (Figur 2). De blå punkter er den omregnede handelspris baseret på gennemsnitlige kvadratmeterpriser (og vægtet boligareal på 187 m²). De røde punkter og den røde kurve er den omregnede handelspris justeret ift seneste salg.


Figur 2. Salgspris for Havnegade 31, 4. ( rød stjerne). De gennemsnitlige m2-priser for Ejerlejligheder i postnummer 1058 København K (se også Figur 1) er omregnet til handelspriser på adressen ved at gange med boligens vægtede areal 187 m2 ( blå punkter). Den røde kurve er m2 handelspriserne parallelforskudt, således at kurven falder sammen med salgsprisen på sidste frie salg i første kvartal 2015 (røde punkter ). Kurvens seneste punkt (x: andet kvartal 2023, y: 26.886.123 kr.) repræsenterer den salgsjusterede ejendomdomsvurdering

Det seneste salg på Havnegade 31, 4. , 1058 København K var i første kvartal 2015. Salgsprisen 16.500.000 kr. var 122 procent højere end områdets daværende gennemsnitlige priser. Den justerede prisvurdering er udregnet under antagelsen at boligen stadig har en værdi, der 122 procent højere end områdets gennemsnitspriser, d.v.s.:

Estimeret pris = 187 m2 x 64,820 kr/m2 x 2.22 = 26.886.123 kr
(Vægtet areal) x (RKR-m2-pris i andet kvartal 2023) x (forhold mellem salgspris og RKR ved seneste salg i første kvartal 2015)

Salgsjusteret m2-pris for Ejerlejligheder i 1058 København K
26.886.123 kr.
Note: Vurderingen er 69 procent højere end vores dingestimat (15.886.000 kr) og samtidig statistisk forskellig fra de fire vurderinger, der indgår i vores dingestimat. Salgsprisen (16.500.000 kr) ved seneste salg første kvartal 2015 af typen alm. frit salg har muligvis været i den høje ende.

Udbudspriser i 1058 København K

Udbudspriser på omkringliggende lejligheder i 1058 København K kan give et godt fingerpeg ift. en ejendomsvurdering af Havnegade 31, 4. . Der er p.t. en lejligheder til salg i postnummeret og du kan se fordelingen af udbudspriserne på Figur 3 (nedenfor) omregnet til kvadratmeterpriser.

Figur 3. Histogram med udbudspriser (omregnet til kvadratmeterpriser) for de 1 lejligheder, der p.t. er til salg i 1058 København K.

Kvadratmeterpriserne varierer fra 94,221 til 94,221 kr/m2, med et gennemsnit på 94,221 kr/m2 og en median på 94,221 kr/m2 (medianprisen er generelt mere brugbar fordi gennemsnittet kan være påvirket af nogle få boliger med ekstreme priser). - Se alle boligerne her »

Hvis Havnegade 31, 4. , 1058 København K svarer til gennmsnits-lejligheder i postnummeret vil en forventet udbudspris være

Estimeret pris = 187 m2 x 94,221 kr/m2 x 0.95 = 16.738.360 kr
(Vægtet areal) x (Median af m2-udbudspriser for lejligheder i 1058 København K) x 0.95 (afslag på gns. 5 procent)

gns. m2 udbudspris for 1 Ejerlejligheder til salg i 1058 København K
16.738.360 kr.
Note: Vurderingen er i overstemmelse med de tre andre uafhængige vurderinger, der er inkluderet i vores Dingestimat. Det tyder på en beliggenhed, herlighedsværdi og kvalitet af lejligheden på Havnegade 31, 4. er på niveau med de en lejligheder, der p.t. er til salg i 1058 København K. Vurderingen er dog stadig 5 procent højere end vores dingestimat (15.886.000 kr), hvilket måske kan tilskrives ejendomsmægleres optimistiske udbudsvurderingspriser.