DinGeo — i hele Danmark

Ejendomsvurderinger
Nikolajgade 20, 3. tv, 1068 København K



DINGESTIMAT
Baseret på 6 (ud af 7) computerberegnede ejendomsvurderinger

5.840.000 kr

Lejlighedens samlede vurdering 5.840.000 kr repræsenterer et gennemsnit af seks ud af syv forskellige computerberegnede ejendomsvurderinger på Nikolajgade 20, 3. tv. Der er god overensstemmelse mellem de seks udvalgte vurderinger med en standardafvigelse på kun 7 procent af middelværdien. Det indikerer at Nikolajgade 20, 3. tv, 1068 København K er en bolig, der pålideligt kan vurderes via geodata og computermodeller. Tjek de enkelte individuelle vurderinger nedenfor.

Geomatic AVM
6.102.518
Mere Info 
forel. vurd.
5.583.000
Mere Info 
Boliga
-
Mere Info 
Nordea
5.353.000
Mere Info 
Off. Vurdering
2.500.000
Mere Info 
RKR-pris i postnr
5.963.440
Mere Info 
Justeret RKR
6.465.758
Mere Info 
Udbudspris i postnr
5.574.022
Mere Info 

En statistisk iterativ Z-score analyse af alle syv vurderinger viser at én vurdering: den offentlige ejendomsvurdering er en outlier (markeret ), d.v.s en værdi der ligger så langt fra de andre vurderinger, at den ikke kan betragtes som værende repræsentativ. De resterende seks vurderinger (markeret ) er statistik set i overensstemmelse med hinanden.

En realistisk ejendomsvurdering af lejligheden på Nikolajgade 20, 3. tv ligger sandsynligvis i intervallet fra 5,4 mio. kr (Nordeas boligskøn) til 6,5 mio. kr (Salgsjusteret kvadratmeterpris).








Beregn friværdi
kr.
kr.

*Ved at klikke her, accepterer jeg at blive sendt videre til Nordeas hjemmeside
» Hvad kan jeg købe bolig for? - Beregn her
  • Dingestimat

    5,84 mio. kr.

    Interval: 5,35 - 6,47 mio. kr.
  • Seneste Salgspris

    5.852.000 kr.

    5. februar 2021

Computerberegnede ejendomsvurderinger
Nikolajgade 20, 3. tv, 1068 København K

Nedenfor gennemgås information om de syv uafhængige computerberegnede ejendomsvurderinger af lejligheden på Nikolajgade 20, 3. tv, der ligger til grund for vores dingestimat på 5.840.000 kr.

Husk at computerberegnede ejendomsvurderinger kan afvige markant fra den sande markedsværdi. Læs mere om DinGeo ejendomsvurderinger her »


Geomatic AVM ejendomsvurdering

Geomatics Analytical Valuation modellen (AVM) er et professionelt værktøj som bl.a. flere danske banker bruger til boligprisvurdering. Den vægtede AVM pris er baseret på mere end 200 variable og modellen rammer statistisk set tæt på handelspris. Videnscentret Bolius har udpeget AVM, som Danmarks mest præcise computerberegnede ejendomsvurdering. Læs mere her »

AVM er bedst-i-test og vurderingen 6,10 mio. kr. er derfor vores bedste bud på en individuel computerberegnet ejendomsvurdering. En historisk analyse af adressens AVM vurderinger indikerer, at lejligheden har haft en positiv udvikling, med en vurdering, der over de sidste godt 7 år er vokset gennemsnitlig 41.498 kr. månedligt.

Geomatic AVM
6.102.518 kr.
Note: AVM vurderingen er i overensstemmelse med fem andre uafhængige vurderinger på adressen. AVM er beviseligt danmarks bedste enkeltstående computerberegnede ejendomsvurdering. Den gode overensstemmelse mellem dingestimat og AVM tyder på at Nikolajgade 20, 3. tv er en bolig, der pålideligt kan vurderes via computermodeller. AVM vurderingen er 4 procent højere end vores dingestimat.




Vurderingsstyrelsens foreløbige ejendomsvurdering

Vurderingsstyrelsens har i september 2023 offentliggjort den foreløbige ejendomsvurdering for Nikolajgade 20, 3. tv, 1068 København K (for 2022). Vurderingsstyrelsen anslår her, at ejendomsværdien er: 5.583.000 kr. og grunden er vurderet til 3.473.000 kr. Boligskatten for 2024 vil blive beregnet ud fra disse vurderinger - Vi har samlet mere information om lejlighedens boligskatter her ». Find mere information om Vurderingsstyrelsens vurdering af Nikolajgade 20, 3. tv, 1068 København K på Vurderingsportalen ».

IT systemet bag Vurderingsstyrelsen computerberegnede vurderinger har kostet mere end fire milliarder kroner at udvikle. Ikke desto mindre er det en god ide at forholde sig kritisk til de nye vurderinger, på samme måde som de andre uafhængige vurderinger vist på denne side.
Vurderingsstyrelsens foreløbige ejendomsvurdering
5.583.000 kr.
Note: Vurderingsstyrelsens foreløbige ejendomsvurdering er statistisk set i overensstemmelse med fem andre uafhængige vurderinger på adressen. Vurderingen er næsten identisk med vores dingestimat (5.840.289 kr).

! Boliga Vurderingsrapport

Boliga er Danmarks største uafhængige boligside, der igennem 15+ år har kæmpet for mere gennemsigtighed på det danske boligmarked og tilgængeliggørelse af flere typer informationer. I den forbindelse har Boliga bl.a. udviklet en vurderingrapport.

Vi viser værdien fra Boliga Vurderingsrapport. Du kan finde en detaljeret vurderingsrapport med alle beregningerne her her »

Boliga Vurderingsrapport
ikke tilgængelig




Nordea boligskøn

Nordea udregner og udstiller BoligSkøn på de fleste danske ejerboliger. Du kan opdatere Nordea boligskøn ved at skrue på forskellige håndtag for beliggenhed, stand, energiniveau og herlighedsværdi her »

En DinGeo-bruger har tidligere ({{ndato}}) indhentet en vurdering fra Nordea af lejligheden på Nikolajgade 20, 3. tv. {{nratingdesc}} Tryk på den grønne knap for en opdateret vurdering.
Desværre var Nordea ikke i stand til at udregne en vurdering på adressen. Prøv eventuelt igen med et tryk på den grønne opdater knap.
Der er ikke endnu indhentet en vurdering på Nikolajgade 20, 3. tv. Tryk på den grønne knap for at hente Nordeas Boligskøn af Lejligheden.
Nordea Boligskøn {{nratingtxt}}
{{npris}}
Note: Nordea Boligskøn er 8 procent lavere end vores dingestimat, men statisk set i overensstemmelse med de fem andre uafhængige som vi har udvalgte vurderinger på adressen. Nordea angiver selv en meget høj træfsikkerhed 93/100 på deres estimat og værdien indgår derfor naturligvis i vores dingetstimat (5.840.000 kr) på Nikolajgade 20, 3. tv.

Den offentlige ejendomsvurdering

På grund af fejl og mangler er ejendomsvurderingerne midlertidig suspenderet og den sidste vurdering fra 2011 er stadig gældende.

Den p.t. gældende offentlige ejendomsvurdering af lejligheden på Nikolajgade 20, 3. tv i København K er 2.500.000 kr (år 2022). Grunden på 0 m2 er vurderet til 215.700 kr. Det betyder at boligejer betaler en årlig ejendomsværdiskat på 15.225 kr og en grundskyld på 0 kr.

Et nyt offentligt vurderingssystem er under opbygning og nye vurderinger vil løbende blive offentliggjort frem mod 2024, hvor systemet ifølge den seneste plan skal stå klart. Nikolajgade 20, 3. tv, 1068 København K er en af de indtil videre 50.000 boliger, med en ny offentlig ejendomsvurdering - se ovenfor.

Den offentlige ejendomsvurdering
2.500.000 kr.
Note: Den offentlige ejendomsvurdering er 57 procent lavere og statistisk forskellig fra de seks vurderinger, der indgår i dingestimatet (5.840.000 kr). Den historiske udvikling af adressens AVM ejendomsvurderinger (se ovenfor) viser en tydelig vækst og den offentlige ejendomsvurdering (fra 2011) er tilsyneladende blevet overhalet af boligmarkedets prisudvikling i 1068 København K.




Realkreditrådets kvadratmeterpriser

Kvadratmeterpriser og medhørende prisvurderinger er baseret på Realkreditrådets gennemsnitlige kvadratmeterpriser for realiserede handler, se her » . Der kan mangle data, hvis der i et givent område og kvartal er få eller ingen handler.

Der kan udregnes en simpel ejendomsvurdering baseret på Realkreditrådets (Finans Danmark) autoritative statistikker for bolighandel i Danmark - se alle data på Boliga ». Nedenfor (Figur 1) er vist realiserede frie ejendomshandler for Ejerlejligheder i postnummer 1068 København K i perioden fra 1992 frem til og med andet kvartal 2023.


Figur 1.Gennemsnitlige m2-priser for Ejerlejligheder i postnummer 1068 København K ( - blå cirkler; venstre y-akse). De røde søjler (højre y-akse) viser antallet af solgte boliger, d.v.s. datagrundlaget for de beregnede m2-priser.

Den mest recente kvadratmeterpris (andet kvartal 2023) er 64.820 kr/m2. Kvadratmeterprisen er baseret på 111 frie handler af Ejerlejligheder. Prisen repræsenterer den gennemsnitlige salgspris for alle de 111 boligsalg og normaliseret i forhold til de solgte boligers vægtede arealer (det vægtede areal tager delvist højde for blandt andet kælder- og loftsarealer samt udhuse, garager og så videre bruger).

Lejligheden på Nikolajgade 20, 3. tv, 1068 København K har et vægtet areal på 92 m². Hvis Nikolajgade 20, 3. tv, 1068 København K er en gennemsnitlig bolig i postnummeret vil en forventet salgspris derfor være

Estimeret pris = 92 m2 x 64,820 kr/m2 = 5.963.440 kr
(Vægtet areal) x (RKR-m2-pris i andet kvartal 2023)

Realkreditrådets m2-priser for Ejerlejligheder i 1068 København K
5.963.440 kr.
Note: Vurderingen er statistisk set i overensstemmelse med fem andre uafhængige vurderinger og indgår derfor i dingestimat. Den simple vurdering er dog stadig 2 procent højere end vores dingestimat (5.840.000 kr). I det sidst opgjorte kvartal blev der solgt 111 Ejerlejligheder i 1068, København K. Det er så tilpas mange boligsalg at kvadratmeterprisen er velbestemt. Vurderingen antager at lejligheden er en gennemsnitsbolig ift andre lejligheder i postnummeret.




Salgsjusteret kvadratmeterpris

Baseret på tidligere salg af Nikolajgade 20, 3. tv, 1068 København K kan vi tage højde for boligens styrker/svagheder i forhold til en gennemsnitlig Lejlighed i 1068 København K. Den salgsjusterede ejendomsvurdering er baseret på antagelsen, at boligen siden det seneste salg i første kvartal 2021 har fulgt områdets gennemsnitspriser.

Lejligheden på Nikolajgade 20, 3. tv, 1068 København K er solgt otte gange siden 1992. Det seneste registrerede salg var den 5. februar 2021, hvor boligen blev solgt ved Alm. frit salg, og med en salgspris på 5.852.000 kr.

SalgsdatoHandelsformPris, kr
5. februar 2021Alm. frit salg5.852.000
1. september 2017Alm. frit salg3.300.000
21. maj 2012Alm. frit salg2.325.000
21. maj 2012Alm. frit salg2.325.000
22. juni 2005Alm. frit salg2.695.000
14. november 2000Alm. frit salg1.476.334
3. april 1998Alm. frit salg909.000
25. marts 1992Alm. frit salg705.000

Salgsprisen for de otte sidste salg er vist med røde stjerner på nedenstående graf (Figur 2). De blå punkter er den omregnede handelspris baseret på gennemsnitlige kvadratmeterpriser (og vægtet boligareal på 92 m²). De røde punkter og den røde kurve er den omregnede handelspris justeret ift seneste salg.


Figur 2. Salgspris for Nikolajgade 20, 3. tv ( rød stjerne). De gennemsnitlige m2-priser for Ejerlejligheder i postnummer 1068 København K (se også Figur 1) er omregnet til handelspriser på adressen ved at gange med boligens vægtede areal 92 m2 ( blå punkter). Den røde kurve er m2 handelspriserne parallelforskudt, således at kurven falder sammen med salgsprisen på sidste frie salg i første kvartal 2021 (røde punkter ). Kurvens seneste punkt (x: andet kvartal 2023, y: 6.465.758 kr.) repræsenterer den salgsjusterede ejendomdomsvurdering

Det seneste salg på Nikolajgade 20, 3. tv, 1068 København K var i første kvartal 2021. Salgsprisen 5.852.000 kr. var 8 procent højere end områdets daværende gennemsnitlige priser. Den justerede prisvurdering er udregnet under antagelsen at boligen stadig har en værdi, der 8 procent højere end områdets gennemsnitspriser, d.v.s.:

Estimeret pris = 92 m2 x 64,820 kr/m2 x 1.08 = 6.465.758 kr
(Vægtet areal) x (RKR-m2-pris i andet kvartal 2023) x (forhold mellem salgspris og RKR ved seneste salg i første kvartal 2021)

Salgsjusteret m2-pris for Ejerlejligheder i 1068 København K
6.465.758 kr.
Note: Vurderingen er i overstemmelse med fem andre uafhængige vurderinger. Den salgsjusterede vurdering er dog stadig 10 procent højere end vores dingestimat (5.840.000 kr). Det kan f.eks. skyldes at salgsprisen (5.852.000 kr) ved det seneste salg i første kvartal 2021 (alm. frit salg) kan have været i den høje ende - Se også hvordan den røde kurve ligger lidt over den blå kurve på Figur 2 ovenfor.

Udbudspriser i 1068 København K

Udbudspriser på omkringliggende lejligheder i 1068 København K kan give et godt fingerpeg ift. en ejendomsvurdering af Nikolajgade 20, 3. tv. Der er p.t. to lejligheder til salg i postnummeret og du kan se fordelingen af udbudspriserne på Figur 3 (nedenfor) omregnet til kvadratmeterpriser.

Figur 3. Histogram med udbudspriser (omregnet til kvadratmeterpriser) for de 2 lejligheder, der p.t. er til salg i 1068 København K.

Kvadratmeterpriserne varierer fra 51,933 til 63,776 kr/m2, med et gennemsnit på 57,854 kr/m2 og en median på 63,776 kr/m2 (medianprisen er generelt mere brugbar fordi gennemsnittet kan være påvirket af nogle få boliger med ekstreme priser). - Se alle boligerne her »

Hvis Nikolajgade 20, 3. tv, 1068 København K svarer til gennmsnits-lejligheder i postnummeret vil en forventet udbudspris være

Estimeret pris = 92 m2 x 63,776 kr/m2 x 0.95 = 5.574.022 kr
(Vægtet areal) x (Median af m2-udbudspriser for lejligheder i 1068 København K) x 0.95 (afslag på gns. 5 procent)

gns. m2 udbudspris for 2 Ejerlejligheder til salg i 1068 København K
5.574.022 kr.
Note: Vurderingen er i overstemmelse med de fem andre uafhængige vurderinger, der er inkluderet i vores Dingestimat. Det tyder på en beliggenhed, herlighedsværdi og kvalitet af lejligheden på Nikolajgade 20, 3. tv er på niveau med de to lejligheder, der p.t. er til salg i 1068 København K. Vurderingen er dog stadig 4 procent lavere end vores dingestimat (5.840.000 kr).