DinGeo — i hele Danmark

Ejendomsvurderinger
Valkendorfsgade 32, 4. th, 1151 København K



DINGESTIMAT
Baseret på 5 (ud af 6) computerberegnede ejendomsvurderinger

6.264.000 kr

Lejlighedens samlede vurdering 6.264.000 kr repræsenterer et gennemsnit af fem ud af seks forskellige computerberegnede ejendomsvurderinger på Valkendorfsgade 32, 4. th.

Der er dårlig overensstemmelse mellem de fem udvalgte vurderinger med en standardafvigelse på hele 45 procent af middelværdien. Det tyder på at Valkendorfsgade 32, 4. th, 1151 København K er en bolig hvor det er svært at bruge computerberegnede ejendomsvurderinger. Tjek de enkelte individuelle vurderinger nedenfor.

Geomatic AVM
-
Mere Info 
forel. vurd.
8.662.000
Mere Info 
Boliga
-
Mere Info 
Nordea
7.773.000
Mere Info 
Off. Vurdering
3.900.000
Mere Info 
RKR-pris i postnr
8.426.600
Mere Info 
Justeret RKR
2.559.222
Mere Info 
Udbudspris i postnr
10.847.869
Mere Info 

En statistisk iterativ Z-score analyse af alle seks vurderinger viser at én vurdering: udbudspriser i postnummer er en outlier (markeret ), d.v.s en værdi der ligger så langt fra de andre vurderinger, at den ikke kan betragtes som værende repræsentativ. De resterende fem vurderinger (markeret ) er statistik set i overensstemmelse med hinanden.

En realistisk ejendomsvurdering af lejligheden på Valkendorfsgade 32, 4. th ligger sandsynligvis i intervallet fra 2,6 mio. kr (Salgsjusteret kvadratmeterpris) til 8,7 mio. kr (Skats foreløbige vurdering).








Beregn friværdi
kr.
kr.

*Ved at klikke her, accepterer jeg at blive sendt videre til Nordeas hjemmeside
» Hvad kan jeg købe bolig for? - Beregn her
  • Dingestimat

    6,26 mio. kr.

    Interval: 2,56 - 8,66 mio. kr.
  • Seneste Salgspris

    2.000.000 kr.

    20. maj 2019

Computerberegnede ejendomsvurderinger
Valkendorfsgade 32, 4. th, 1151 København K

Nedenfor gennemgås information om de seks uafhængige computerberegnede ejendomsvurderinger af lejligheden på Valkendorfsgade 32, 4. th, der ligger til grund for vores dingestimat på 6.264.000 kr.

Husk at computerberegnede ejendomsvurderinger kan afvige markant fra den sande markedsværdi. Læs mere om DinGeo ejendomsvurderinger her »


Geomatic AVM ejendomsvurdering

Geomatics Analytical Valuation modellen (AVM) er et professionelt værktøj som bl.a. flere danske banker bruger til boligprisvurdering. Den vægtede AVM pris er baseret på mere end 200 variable og modellen rammer statistisk set tæt på handelspris. Videnscentret Bolius har udpeget AVM, som Danmarks mest præcise computerberegnede ejendomsvurdering. Læs mere her »

Geomatic AVM
ikke tilgængelig




Vurderingsstyrelsens foreløbige ejendomsvurdering

Vurderingsstyrelsens har i september 2023 offentliggjort den foreløbige ejendomsvurdering for Valkendorfsgade 32, 4. th, 1151 København K (for 2022). Vurderingsstyrelsen anslår her, at ejendomsværdien er: 8.662.000 kr. og grunden er vurderet til 5.507.000 kr. Boligskatten for 2024 vil blive beregnet ud fra disse vurderinger - Vi har samlet mere information om lejlighedens boligskatter her ». Find mere information om Vurderingsstyrelsens vurdering af Valkendorfsgade 32, 4. th, 1151 København K på Vurderingsportalen ».

IT systemet bag Vurderingsstyrelsen computerberegnede vurderinger har kostet mere end fire milliarder kroner at udvikle. Ikke desto mindre er det en god ide at forholde sig kritisk til de nye vurderinger, på samme måde som de andre uafhængige vurderinger vist på denne side.
Vurderingsstyrelsens foreløbige ejendomsvurdering
8.662.000 kr.
Note: Vurderingsstyrelsens foreløbige ejendomsvurdering er statistisk set i overensstemmelse med fire andre uafhængige vurderinger på adressen. Vurderingen er dog 38 procent højere end vores dingestimat (6.264.164 kr).

! Boliga Vurderingsrapport

Boliga er Danmarks største uafhængige boligside, der igennem 15+ år har kæmpet for mere gennemsigtighed på det danske boligmarked og tilgængeliggørelse af flere typer informationer. I den forbindelse har Boliga bl.a. udviklet en vurderingrapport.

Vi viser værdien fra Boliga Vurderingsrapport. Du kan finde en detaljeret vurderingsrapport med alle beregningerne her her »

Boliga Vurderingsrapport
ikke tilgængelig




Nordea boligskøn

Nordea udregner og udstiller BoligSkøn på de fleste danske ejerboliger. Du kan opdatere Nordea boligskøn ved at skrue på forskellige håndtag for beliggenhed, stand, energiniveau og herlighedsværdi her »

En DinGeo-bruger har tidligere ({{ndato}}) indhentet en vurdering fra Nordea af lejligheden på Valkendorfsgade 32, 4. th. {{nratingdesc}} Tryk på den grønne knap for en opdateret vurdering.
Desværre var Nordea ikke i stand til at udregne en vurdering på adressen. Prøv eventuelt igen med et tryk på den grønne opdater knap.
Der er ikke endnu indhentet en vurdering på Valkendorfsgade 32, 4. th. Tryk på den grønne knap for at hente Nordeas Boligskøn af Lejligheden.
Nordea Boligskøn {{nratingtxt}}
{{npris}}
Note: Nordea Boligskøn er 24 procent højere end vores dingestimat, men statisk set i overensstemmelse med de fire andre uafhængige vurderinger som vi har udvalgt på adressen. Nordea angiver selv en meget høj træfsikkerhed 92/100 på deres estimat og værdien indgår derfor naturligvis i vores dingetstimat (6.264.000 kr) på Valkendorfsgade 32, 4. th.

Den offentlige ejendomsvurdering

På grund af fejl og mangler er ejendomsvurderingerne midlertidig suspenderet og den sidste vurdering fra 2011 er stadig gældende.

Den p.t. gældende offentlige ejendomsvurdering af lejligheden på Valkendorfsgade 32, 4. th i København K er 3.900.000 kr (år 2022). Grunden på 0 m2 er vurderet til 574.200 kr. Det betyder at boligejer betaler en årlig ejendomsværdiskat på 21.525 kr og en grundskyld på 0 kr.

Et nyt offentligt vurderingssystem er under opbygning og nye vurderinger vil løbende blive offentliggjort frem mod 2024, hvor systemet ifølge den seneste plan skal stå klart. Valkendorfsgade 32, 4. th, 1151 København K er en af de indtil videre 50.000 boliger, med en ny offentlig ejendomsvurdering - se ovenfor.

Den offentlige ejendomsvurdering
3.900.000 kr.
Note: Den offentlige ejendomsvurdering er 37 procent lavere end vores dingestimat, men statisk set i overensstemmelse med de fire andre uafhængige som vi har udvalgt vurderinger på adressen.




Realkreditrådets kvadratmeterpriser

Kvadratmeterpriser og medhørende prisvurderinger er baseret på Realkreditrådets gennemsnitlige kvadratmeterpriser for realiserede handler, se her » . Der kan mangle data, hvis der i et givent område og kvartal er få eller ingen handler.

Der kan udregnes en simpel ejendomsvurdering baseret på Realkreditrådets (Finans Danmark) autoritative statistikker for bolighandel i Danmark - se alle data på Boliga ». Nedenfor (Figur 1) er vist realiserede frie ejendomshandler for Ejerlejligheder i postnummer 1151 København K i perioden fra 1992 frem til og med andet kvartal 2023.


Figur 1.Gennemsnitlige m2-priser for Ejerlejligheder i postnummer 1151 København K ( - blå cirkler; venstre y-akse). De røde søjler (højre y-akse) viser antallet af solgte boliger, d.v.s. datagrundlaget for de beregnede m2-priser.

Den mest recente kvadratmeterpris (andet kvartal 2023) er 64.820 kr/m2. Kvadratmeterprisen er baseret på 111 frie handler af Ejerlejligheder. Prisen repræsenterer den gennemsnitlige salgspris for alle de 111 boligsalg og normaliseret i forhold til de solgte boligers vægtede arealer (det vægtede areal tager delvist højde for blandt andet kælder- og loftsarealer samt udhuse, garager og så videre bruger).

Lejligheden på Valkendorfsgade 32, 4. th, 1151 København K har et vægtet areal på 130 m². Hvis Valkendorfsgade 32, 4. th, 1151 København K er en gennemsnitlig bolig i postnummeret vil en forventet salgspris derfor være

Estimeret pris = 130 m2 x 64,820 kr/m2 = 8.426.600 kr
(Vægtet areal) x (RKR-m2-pris i andet kvartal 2023)

Realkreditrådets m2-priser for Ejerlejligheder i 1151 København K
8.426.600 kr.
Note: Vurderingen er statistisk set i overensstemmelse med fire andre uafhængige vurderinger og indgår derfor i dingestimat. Den simple vurdering er dog stadig 34 procent højere end vores dingestimat (6.264.000 kr). I det sidst opgjorte kvartal blev der solgt 111 Ejerlejligheder i 1151, København K. Det er så tilpas mange boligsalg at kvadratmeterprisen er velbestemt. Vurderingen antager at lejligheden er en gennemsnitsbolig ift andre lejligheder i postnummeret.




Salgsjusteret kvadratmeterpris

Baseret på tidligere salg af Valkendorfsgade 32, 4. th, 1151 København K kan vi tage højde for boligens styrker/svagheder i forhold til en gennemsnitlig Lejlighed i 1151 København K. Den salgsjusterede ejendomsvurdering er baseret på antagelsen, at boligen siden det seneste salg i andet kvartal 2019 har fulgt områdets gennemsnitspriser.

Lejligheden på Valkendorfsgade 32, 4. th, 1151 København K er solgt to gange siden 1992. Det seneste registrerede salg var den 20. maj 2019, hvor boligen blev solgt ved Alm. frit salg, og med en salgspris på 2.000.000 kr.

SalgsdatoHandelsformPris, kr
20. maj 2019Alm. frit salg2.000.000
30. december 2016Alm. frit salg3.800.000

Salgsprisen for de to sidste salg er vist med røde stjerner på nedenstående graf (Figur 2). De blå punkter er den omregnede handelspris baseret på gennemsnitlige kvadratmeterpriser (og vægtet boligareal på 130 m²). De røde punkter og den røde kurve er den omregnede handelspris justeret ift seneste salg.


Figur 2. Salgspris for Valkendorfsgade 32, 4. th ( rød stjerne). De gennemsnitlige m2-priser for Ejerlejligheder i postnummer 1151 København K (se også Figur 1) er omregnet til handelspriser på adressen ved at gange med boligens vægtede areal 130 m2 ( blå punkter). Den røde kurve er m2 handelspriserne parallelforskudt, således at kurven falder sammen med salgsprisen på sidste frie salg i andet kvartal 2019 (røde punkter ). Kurvens seneste punkt (x: andet kvartal 2023, y: 2.559.222 kr.) repræsenterer den salgsjusterede ejendomdomsvurdering

Det seneste salg på Valkendorfsgade 32, 4. th, 1151 København K var i andet kvartal 2019. Salgsprisen 2.000.000 kr. var 70 procent lavere end områdets daværende gennemsnitlige priser. Den justerede prisvurdering er udregnet under antagelsen at boligen stadig har en værdi, der 70 procent lavere end områdets gennemsnitspriser, d.v.s.

Estimeret pris = 130 m2 x 64,820 kr/m2 x 0.3 = 2.559.222 kr
(Vægtet areal) x (RKR-m2-pris i andet kvartal 2023) x (forhold mellem salgspris og RKR ved seneste salg i andet kvartal 2019)

Salgsjusteret m2-pris for Ejerlejligheder i 1151 København K
2.559.222 kr.
Note: Vurderingen er i overstemmelse med fire andre uafhængige vurderinger. Den salgsjusterede vurdering er dog stadig 59 procent lavere end vores dingestimat (6.264.000 kr). Det kan f.eks. skyldes at salgsprisen (2.000.000 kr) ved det seneste salg i andet kvartal 2019 (alm. frit salg) kan have været i den lave ende (se Figur 2 ovenfor). En anden mulig forklaring kan være værdiforøgende forbedringer på boligen siden sidste salg.

Udbudspriser i 1151 København K

Udbudspriser på omkringliggende lejligheder i 1151 København K kan give et godt fingerpeg ift. en ejendomsvurdering af Valkendorfsgade 32, 4. th. Der er p.t. to lejligheder til salg i postnummeret og du kan se fordelingen af udbudspriserne på Figur 3 (nedenfor) omregnet til kvadratmeterpriser.

Figur 3. Histogram med udbudspriser (omregnet til kvadratmeterpriser) for de 2 lejligheder, der p.t. er til salg i 1151 København K.

Kvadratmeterpriserne varierer fra 50,264 til 87,837 kr/m2, med et gennemsnit på 69,050 kr/m2 og en median på 87,837 kr/m2 (medianprisen er generelt mere brugbar fordi gennemsnittet kan være påvirket af nogle få boliger med ekstreme priser). - Se alle boligerne her »

Hvis Valkendorfsgade 32, 4. th, 1151 København K svarer til gennmsnits-lejligheder i postnummeret vil en forventet udbudspris være

Estimeret pris = 130 m2 x 87,837 kr/m2 x 0.95 = 10.847.869 kr
(Vægtet areal) x (Median af m2-udbudspriser for lejligheder i 1151 København K) x 0.95 (afslag på gns. 5 procent)

gns. m2 udbudspris for 2 Ejerlejligheder til salg i 1151 København K
10.847.869 kr.
Note: Vurderingen er 73 procent højere end dingestimatet (6.264.000 kr) og samtidig statistisk forskellig fra de fem vurderinger, der indgår i vores estimat. Forskellen kan skyldes at lejligheden har en beliggenhed/herlighedsværdi/kvalitet under gennemsnittet af de 2 lejligheder, der p.t. er til salg i 1151 København K.