DinGeo — i hele Danmark

Ejendomsvurderinger
Horsebakken 61A, 2400 København NV



DINGESTIMAT
Baseret på 6 (ud af 7) computerberegnede ejendomsvurderinger

5.917.000 kr

Rækkehusets samlede vurdering 5.917.000 kr repræsenterer et gennemsnit af seks ud af syv forskellige computerberegnede ejendomsvurderinger på Horsebakken 61A.

Der er dårlig overensstemmelse mellem de seks udvalgte vurderinger med en standardafvigelse på hele 32 procent af middelværdien. Det tyder på at Horsebakken 61A, 2400 København NV er en bolig hvor det er svært at bruge computerberegnede ejendomsvurderinger. Tjek de enkelte individuelle vurderinger nedenfor.

Geomatic AVM
5.638.980
Mere Info 
forel. vurd.
12.729.000
Mere Info 
Boliga
-
Mere Info 
Nordea
6.808.000
Mere Info 
Off. Vurdering
3.300.000
Mere Info 
RKR-pris i postnr
8.458.619
Mere Info 
Justeret RKR
4.142.151
Mere Info 
Udbudspris i postnr
7.160.208
Mere Info 

En statistisk iterativ Z-score analyse af alle syv vurderinger viser at én vurdering: skats foreløbige vurdering er en outlier (markeret ), d.v.s en værdi der ligger så langt fra de andre vurderinger, at den ikke kan betragtes som værende repræsentativ. De resterende seks vurderinger (markeret ) er statistik set i overensstemmelse med hinanden.

En realistisk ejendomsvurdering af rækkehuset på Horsebakken 61A ligger sandsynligvis i intervallet fra 3,3 mio. kr (Den offentlige ejendomsvurdering) til 8,5 mio. kr (Realkreditrådets kvadratmeterpriser).








Beregn friværdi
kr.
kr.

*Ved at klikke her, accepterer jeg at blive sendt videre til Nordeas hjemmeside
» Hvad kan jeg købe bolig for? - Beregn her
  • Dingestimat

    5,92 mio. kr.

    Interval: 3,30 - 8,46 mio. kr.
  • Seneste Salgspris

    1.800.000 kr.

    23. marts 2011

Computerberegnede ejendomsvurderinger
Horsebakken 61A, 2400 København NV

Nedenfor gennemgås information om de syv uafhængige computerberegnede ejendomsvurderinger af rækkehuset på Horsebakken 61A, der ligger til grund for vores dingestimat på 5.917.000 kr.

Husk at computerberegnede ejendomsvurderinger kan afvige markant fra den sande markedsværdi. Læs mere om DinGeo ejendomsvurderinger her »


Geomatic AVM ejendomsvurdering

Geomatics Analytical Valuation modellen (AVM) er et professionelt værktøj som bl.a. flere danske banker bruger til boligprisvurdering. Den vægtede AVM pris er baseret på mere end 200 variable og modellen rammer statistisk set tæt på handelspris. Videnscentret Bolius har udpeget AVM, som Danmarks mest præcise computerberegnede ejendomsvurdering. Læs mere her »

AVM er bedst-i-test og vurderingen 5,64 mio. kr. er derfor vores bedste bud på en individuel computerberegnet ejendomsvurdering. En historisk analyse af adressens AVM vurderinger indikerer, at rækkehuset har haft en positiv udvikling, med en vurdering, der over de sidste godt 7 år er vokset gennemsnitlig 7.886 kr. månedligt.

Geomatic AVM
5.638.980 kr.
Note: AVM vurderingen er i overensstemmelse med fem andre uafhængige vurderinger på adressen. AVM er beviseligt danmarks bedste enkeltstående computerberegnede ejendomsvurdering. Den gode overensstemmelse mellem dingestimat og AVM tyder på at Horsebakken 61A er en bolig, der pålideligt kan vurderes via computermodeller. AVM vurderingen er 4 procent lavere end vores dingestimat.




Vurderingsstyrelsens foreløbige ejendomsvurdering

Vurderingsstyrelsens har i september 2023 offentliggjort den foreløbige ejendomsvurdering for Horsebakken 61A, 2400 København NV (for 2022). Vurderingsstyrelsen anslår her, at ejendomsværdien er: 12.729.000 kr. og grunden er vurderet til 4.417.000 kr. Boligskatten for 2024 vil blive beregnet ud fra disse vurderinger - Vi har samlet mere information om rækkehusets boligskatter her ». Find mere information om Vurderingsstyrelsens vurdering af Horsebakken 61A, 2400 København NV på Vurderingsportalen ».

IT systemet bag Vurderingsstyrelsen computerberegnede vurderinger har kostet mere end fire milliarder kroner at udvikle. Ikke desto mindre er det en god ide at forholde sig kritisk til de nye vurderinger, på samme måde som de andre uafhængige vurderinger vist på denne side.
Vurderingsstyrelsens foreløbige ejendomsvurdering
12.729.000 kr.
Note: Vurderingsstyrelsens foreløbige ejendomsvurdering fra 2023 stemmer dårligt overens med andre uafhængige vurderinger på adresser Vurderingen er 115 procent højere end dingestimatet (5.917.993 kr) og samtidig statistisk forskellig fra de seks vurderinger, der indgår i vores estimat.

! Boliga Vurderingsrapport

Boliga er Danmarks største uafhængige boligside, der igennem 15+ år har kæmpet for mere gennemsigtighed på det danske boligmarked og tilgængeliggørelse af flere typer informationer. I den forbindelse har Boliga bl.a. udviklet en vurderingrapport.

Vi viser værdien fra Boliga Vurderingsrapport. Du kan finde en detaljeret vurderingsrapport med alle beregningerne her her »

Boliga Vurderingsrapport
ikke tilgængelig




Nordea boligskøn

Nordea udregner og udstiller BoligSkøn på de fleste danske ejerboliger. Du kan opdatere Nordea boligskøn ved at skrue på forskellige håndtag for beliggenhed, stand, energiniveau og herlighedsværdi her »

En DinGeo-bruger har tidligere ({{ndato}}) indhentet en vurdering fra Nordea af rækkehuset på Horsebakken 61A. {{nratingdesc}} Tryk på den grønne knap for en opdateret vurdering.
Desværre var Nordea ikke i stand til at udregne en vurdering på adressen. Prøv eventuelt igen med et tryk på den grønne opdater knap.
Der er ikke endnu indhentet en vurdering på Horsebakken 61A. Tryk på den grønne knap for at hente Nordeas Boligskøn af Rækkehuset.
Nordea Boligskøn {{nratingtxt}}
{{npris}}
Note: Nordea Boligskøn er 15 procent højere end vores dingestimat, men statisk set i overensstemmelse med de fem andre uafhængige vurderinger som vi har udvalgt på adressen. Nordea angiver selv en meget høj træfsikkerhed 88/100 på deres estimat og værdien indgår derfor naturligvis i vores dingetstimat (5.917.000 kr) på Horsebakken 61A.

Den offentlige ejendomsvurdering

På grund af fejl og mangler er ejendomsvurderingerne midlertidig suspenderet og den sidste vurdering fra 2011 er stadig gældende.

Den p.t. gældende offentlige ejendomsvurdering af rækkehuset på Horsebakken 61A i København NV er 3.300.000 kr (år 2022). Grunden på 381 m2 er vurderet til 857.800 kr. Det betyder at boligejer betaler en årlig ejendomsværdiskat på 23.100 kr og en grundskyld på 0 kr.

Et nyt offentligt vurderingssystem er under opbygning og nye vurderinger vil løbende blive offentliggjort frem mod 2024, hvor systemet ifølge den seneste plan skal stå klart. Horsebakken 61A, 2400 København NV er en af de indtil videre 50.000 boliger, med en ny offentlig ejendomsvurdering - se ovenfor.

Den offentlige ejendomsvurdering
3.300.000 kr.
Note: Den offentlige ejendomsvurdering er 44 procent lavere end vores dingestimat, men statisk set i overensstemmelse med de fem andre uafhængige som vi har udvalgt vurderinger på adressen.




Realkreditrådets kvadratmeterpriser

Kvadratmeterpriser og medhørende prisvurderinger er baseret på Realkreditrådets gennemsnitlige kvadratmeterpriser for realiserede handler, se her » . Der kan mangle data, hvis der i et givent område og kvartal er få eller ingen handler.

Der kan udregnes en simpel ejendomsvurdering baseret på Realkreditrådets (Finans Danmark) autoritative statistikker for bolighandel i Danmark - se alle data på Boliga ». Nedenfor (Figur 1) er vist realiserede frie ejendomshandler for Parcel-/rækkehuse i postnummer 2400 København NV i perioden fra 1992 frem til og med andet kvartal 2022.


Figur 1.Gennemsnitlige m2-priser for Parcel-/rækkehuse i postnummer 2400 København NV ( - blå cirkler; venstre y-akse). De røde søjler (højre y-akse) viser antallet af solgte boliger, d.v.s. datagrundlaget for de beregnede m2-priser.

Den mest recente kvadratmeterpris (andet kvartal 2022) er 50.051 kr/m2. Kvadratmeterprisen er baseret på 10 frie handler af Parcel-/rækkehuse. Prisen repræsenterer den gennemsnitlige salgspris for alle de 10 boligsalg og normaliseret i forhold til de solgte boligers vægtede arealer (det vægtede areal tager delvist højde for blandt andet kælder- og loftsarealer samt udhuse, garager og så videre bruger).

Rækkehuset på Horsebakken 61A, 2400 København NV har et vægtet areal på 169 m². Hvis Horsebakken 61A, 2400 København NV er en gennemsnitlig bolig i postnummeret vil en forventet salgspris derfor være

Estimeret pris = 169 m2 x 50,051 kr/m2 = 8.458.619 kr
(Vægtet areal) x (RKR-m2-pris i andet kvartal 2022)

Realkreditrådets m2-priser for Parcel-/rækkehuse i 2400 København NV
8.458.619 kr.
Note: Vurderingen er statistisk set i overensstemmelse med fem andre uafhængige vurderinger og indgår derfor i dingestimat. Den simple vurdering er dog stadig 42 procent højere end vores dingestimat (5.917.000 kr). I det sidst opgjorte kvartal blev der solgt ti Parcel-/rækkehuse i 2400, København NV. Det er et lavt boligsalg og kvadratmeterprisen kan derfor være usikker. Vurderingen antager at rækkehuset er en gennemsnitsbolig ift andre villaer og rækkehuse i postnummeret.




Salgsjusteret kvadratmeterpris

Baseret på tidligere salg af Horsebakken 61A, 2400 København NV kan vi tage højde for boligens styrker/svagheder i forhold til en gennemsnitlig Rækkehus i 2400 København NV. Den salgsjusterede ejendomsvurdering er baseret på antagelsen, at boligen siden det seneste salg i første kvartal 2011 har fulgt områdets gennemsnitspriser.

Rækkehuset på Horsebakken 61A, 2400 København NV er solgt fire gange siden 1992. Det seneste registrerede salg var den 23. marts 2011, hvor boligen blev solgt ved Alm. frit salg, og med en salgspris på 1.800.000 kr.

SalgsdatoHandelsformPris, kr
23. marts 2011Alm. frit salg1.800.000
16. juli 2009Auktion1.400.000
25. august 2006Alm. frit salg3.700.000
23. januar 2006Alm. frit salg2.500.000

Salgsprisen for de fire sidste salg er vist med røde stjerner på nedenstående graf (Figur 2). De blå punkter er den omregnede handelspris baseret på gennemsnitlige kvadratmeterpriser (og vægtet boligareal på 169 m²). De røde punkter og den røde kurve er den omregnede handelspris justeret ift seneste salg.


Figur 2. Salgspris for Horsebakken 61A ( rød stjerne). De gennemsnitlige m2-priser for Parcel-/rækkehuse i postnummer 2400 København NV (se også Figur 1) er omregnet til handelspriser på adressen ved at gange med boligens vægtede areal 169 m2 ( blå punkter). Den røde kurve er m2 handelspriserne parallelforskudt, således at kurven falder sammen med salgsprisen på sidste frie salg i første kvartal 2011 (røde punkter ). Kurvens seneste punkt (x: andet kvartal 2022, y: 4.142.151 kr.) repræsenterer den salgsjusterede ejendomdomsvurdering

Det seneste salg på Horsebakken 61A, 2400 København NV var i første kvartal 2011. Salgsprisen 1.800.000 kr. var 51 procent lavere end områdets daværende gennemsnitlige priser. Den justerede prisvurdering er udregnet under antagelsen at boligen stadig har en værdi, der 51 procent lavere end områdets gennemsnitspriser, d.v.s.

Estimeret pris = 169 m2 x 50,051 kr/m2 x 0.49 = 4.142.151 kr
(Vægtet areal) x (RKR-m2-pris i andet kvartal 2022) x (forhold mellem salgspris og RKR ved seneste salg i første kvartal 2011)

Salgsjusteret m2-pris for Parcel-/rækkehuse i 2400 København NV
4.142.151 kr.
Note: Vurderingen er i overstemmelse med fem andre uafhængige vurderinger. Den salgsjusterede vurdering er dog stadig 30 procent lavere end vores dingestimat (5.917.000 kr). Det kan f.eks. skyldes at salgsprisen (1.800.000 kr) ved det seneste salg i første kvartal 2011 (alm. frit salg) kan have været i den lave ende (se Figur 2 ovenfor). En anden mulig forklaring kan være værdiforøgende forbedringer på boligen siden sidste salg.

Udbudspriser i 2400 København NV

Udbudspriser på omkringliggende villaer og rækkehuse i 2400 København NV kan give et godt fingerpeg ift. en ejendomsvurdering af Horsebakken 61A. Der er p.t. en villaer og rækkehuse til salg i postnummeret og du kan se fordelingen af udbudspriserne på Figur 3 (nedenfor) omregnet til kvadratmeterpriser.

Figur 3. Histogram med udbudspriser (omregnet til kvadratmeterpriser) for de 1 villaer og rækkehuse, der p.t. er til salg i 2400 København NV.

Kvadratmeterpriserne varierer fra 44,598 til 44,598 kr/m2, med et gennemsnit på 44,598 kr/m2 og en median på 44,598 kr/m2 (medianprisen er generelt mere brugbar fordi gennemsnittet kan være påvirket af nogle få boliger med ekstreme priser). - Se alle boligerne her »

Hvis Horsebakken 61A, 2400 København NV svarer til gennmsnits-villaer og rækkehuse i postnummeret vil en forventet udbudspris være

Estimeret pris = 169 m2 x 44,598 kr/m2 x 0.95 = 7.160.208 kr
(Vægtet areal) x (Median af m2-udbudspriser for villaer og rækkehuse i 2400 København NV) x 0.95 (afslag på gns. 5 procent)

gns. m2 udbudspris for 1 Rækkehuser til salg i 2400 København NV
7.160.208 kr.
Note: Vurderingen er i overstemmelse med de fem andre uafhængige vurderinger, der er inkluderet i vores Dingestimat. Det tyder på en beliggenhed, herlighedsværdi og kvalitet af rækkehuset på Horsebakken 61A er på niveau med de en villaer og rækkehuse, der p.t. er til salg i 2400 København NV. Vurderingen er dog stadig 20 procent højere end vores dingestimat (5.917.000 kr), hvilket måske kan tilskrives ejendomsmægleres optimistiske udbudsvurderingspriser.