DinGeo — i hele Danmark

Ejendomsvurderinger
Horsbred 163, 2625 Vallensbæk



DINGESTIMAT
Baseret på 5 (ud af 6) computerberegnede ejendomsvurderinger

4.238.000 kr

Villaens samlede vurdering 4.238.000 kr repræsenterer et gennemsnit af fem ud af seks forskellige computerberegnede ejendomsvurderinger på Horsbred 163. Der er god overensstemmelse mellem de fem udvalgte vurderinger med en standardafvigelse på kun 8 procent af middelværdien. Det indikerer at Horsbred 163, 2625 Vallensbæk er en bolig, der pålideligt kan vurderes via geodata og computermodeller. Tjek de enkelte individuelle vurderinger nedenfor.

Geomatic AVM
4.486.880
Mere Info 
forel. vurd.
3.916.000
Mere Info 
Boliga
-
Mere Info 
Nordea
-
Mere Info 
Off. Vurdering
2.400.000
Mere Info 
RKR-pris i postnr
4.342.720
Mere Info 
Justeret RKR
3.817.147
Mere Info 
Udbudspris i postnr
4.630.984
Mere Info 

En statistisk iterativ Z-score analyse af alle seks vurderinger viser at én vurdering: den offentlige ejendomsvurdering er en outlier (markeret ), d.v.s en værdi der ligger så langt fra de andre vurderinger, at den ikke kan betragtes som værende repræsentativ. De resterende fem vurderinger (markeret ) er statistik set i overensstemmelse med hinanden.

En realistisk ejendomsvurdering af villaen på Horsbred 163 ligger sandsynligvis i intervallet fra 3,8 mio. kr (Salgsjusteret kvadratmeterpris) til 4,6 mio. kr (Udbudspriser i postnummer).

Du kan evt. forsøge at indhente en vurdering fra Nordea (markeret ).







Beregn friværdi
kr.
kr.

*Ved at klikke her, accepterer jeg at blive sendt videre til Nordeas hjemmeside
» Hvad kan jeg købe bolig for? - Beregn her
  • Dingestimat

    4,24 mio. kr.

    Interval: 3,82 - 4,63 mio. kr.
  • Seneste Salgspris

    2.750.000 kr.

    26. december 2012

Computerberegnede ejendomsvurderinger
Horsbred 163, 2625 Vallensbæk

Nedenfor gennemgås information om de seks uafhængige computerberegnede ejendomsvurderinger af villaen på Horsbred 163, der ligger til grund for vores dingestimat på 4.238.000 kr.

Husk at computerberegnede ejendomsvurderinger kan afvige markant fra den sande markedsværdi. Læs mere om DinGeo ejendomsvurderinger her »


Geomatic AVM ejendomsvurdering

Geomatics Analytical Valuation modellen (AVM) er et professionelt værktøj som bl.a. flere danske banker bruger til boligprisvurdering. Den vægtede AVM pris er baseret på mere end 200 variable og modellen rammer statistisk set tæt på handelspris. Videnscentret Bolius har udpeget AVM, som Danmarks mest præcise computerberegnede ejendomsvurdering. Læs mere her »

AVM er bedst-i-test og vurderingen 4,49 mio. kr. er derfor vores bedste bud på en individuel computerberegnet ejendomsvurdering. En historisk analyse af adressens AVM vurderinger indikerer, at villaen har haft en positiv udvikling, med en vurdering, der over de sidste godt 7 år er vokset gennemsnitlig 16.077 kr. månedligt.

Geomatic AVM
4.486.880 kr.
Note: AVM vurderingen er i overensstemmelse med fire andre uafhængige vurderinger på adressen. AVM er beviseligt danmarks bedste enkeltstående computerberegnede ejendomsvurdering. Den gode overensstemmelse mellem dingestimat og AVM tyder på at Horsbred 163 er en bolig, der pålideligt kan vurderes via computermodeller. AVM vurderingen er 5 procent højere end vores dingestimat.




Vurderingsstyrelsens foreløbige ejendomsvurdering

Vurderingsstyrelsens har i september 2023 offentliggjort den foreløbige ejendomsvurdering for Horsbred 163, 2625 Vallensbæk (for 2022). Vurderingsstyrelsen anslår her, at ejendomsværdien er: 3.916.000 kr. og grunden er vurderet til 3.601.000 kr. Boligskatten for 2024 vil blive beregnet ud fra disse vurderinger - Vi har samlet mere information om villaens boligskatter her ». Find mere information om Vurderingsstyrelsens vurdering af Horsbred 163, 2625 Vallensbæk på Vurderingsportalen ».

IT systemet bag Vurderingsstyrelsen computerberegnede vurderinger har kostet mere end fire milliarder kroner at udvikle. Ikke desto mindre er det en god ide at forholde sig kritisk til de nye vurderinger, på samme måde som de andre uafhængige vurderinger vist på denne side.
Vurderingsstyrelsens foreløbige ejendomsvurdering
3.916.000 kr.
Note: Vurderingsstyrelsens foreløbige ejendomsvurdering er statistisk set i overensstemmelse med fire andre uafhængige vurderinger på adressen. Vurderingen er muligvis i den lave ende. Den er nemlig 7 procent lavere end vores dingestimat (4.238.746 kr).

! Boliga Vurderingsrapport

Boliga er Danmarks største uafhængige boligside, der igennem 15+ år har kæmpet for mere gennemsigtighed på det danske boligmarked og tilgængeliggørelse af flere typer informationer. I den forbindelse har Boliga bl.a. udviklet en vurderingrapport.

Vi viser værdien fra Boliga Vurderingsrapport. Du kan finde en detaljeret vurderingsrapport med alle beregningerne her her »

Boliga Vurderingsrapport
ikke tilgængelig




Nordea boligskøn

Nordea udregner og udstiller BoligSkøn på de fleste danske ejerboliger. Du kan opdatere Nordea boligskøn ved at skrue på forskellige håndtag for beliggenhed, stand, energiniveau og herlighedsværdi her »

En DinGeo-bruger har tidligere ({{ndato}}) indhentet en vurdering fra Nordea af villaen på Horsbred 163. {{nratingdesc}} Tryk på den grønne knap for en opdateret vurdering.
Desværre var Nordea ikke i stand til at udregne en vurdering på adressen. Prøv eventuelt igen med et tryk på den grønne opdater knap.
Der er ikke endnu indhentet en vurdering på Horsbred 163. Tryk på den grønne knap for at hente Nordeas Boligskøn af Villaen.
Nordea Boligskøn {{nratingtxt}}
{{npris}}

Den offentlige ejendomsvurdering

På grund af fejl og mangler er ejendomsvurderingerne midlertidig suspenderet og den sidste vurdering fra 2011 er stadig gældende.

Den p.t. gældende offentlige ejendomsvurdering af villaen på Horsbred 163 i Vallensbæk er 2.400.000 kr (år 2022). Grunden på 710 m2 er vurderet til 1.074.700 kr. Det betyder at boligejer betaler en årlig ejendomsværdiskat på 18.000 kr og en grundskyld på 0 kr.

Et nyt offentligt vurderingssystem er under opbygning og nye vurderinger vil løbende blive offentliggjort frem mod 2024, hvor systemet ifølge den seneste plan skal stå klart. Horsbred 163, 2625 Vallensbæk er en af de indtil videre 50.000 boliger, med en ny offentlig ejendomsvurdering - se ovenfor.

Den offentlige ejendomsvurdering
2.400.000 kr.
Note: Den offentlige ejendomsvurdering er 43 procent lavere og statistisk forskellig fra de fem vurderinger, der indgår i dingestimatet (4.238.000 kr). Den historiske udvikling af adressens AVM ejendomsvurderinger (se ovenfor) viser en tydelig vækst og den offentlige ejendomsvurdering (fra 2011) er tilsyneladende blevet overhalet af boligmarkedets prisudvikling i 2625 Vallensbæk.




Realkreditrådets kvadratmeterpriser

Kvadratmeterpriser og medhørende prisvurderinger er baseret på Realkreditrådets gennemsnitlige kvadratmeterpriser for realiserede handler, se her » . Der kan mangle data, hvis der i et givent område og kvartal er få eller ingen handler.

Der kan udregnes en simpel ejendomsvurdering baseret på Realkreditrådets (Finans Danmark) autoritative statistikker for bolighandel i Danmark - se alle data på Boliga ». Nedenfor (Figur 1) er vist realiserede frie ejendomshandler for Parcel-/rækkehuse i postnummer 2625 Vallensbæk i perioden fra 1992 frem til og med andet kvartal 2023.


Figur 1.Gennemsnitlige m2-priser for Parcel-/rækkehuse i postnummer 2625 Vallensbæk ( - blå cirkler; venstre y-akse). De røde søjler (højre y-akse) viser antallet af solgte boliger, d.v.s. datagrundlaget for de beregnede m2-priser.

Den mest recente kvadratmeterpris (andet kvartal 2023) er 27.142 kr/m2. Kvadratmeterprisen er baseret på 11 frie handler af Parcel-/rækkehuse. Prisen repræsenterer den gennemsnitlige salgspris for alle de 11 boligsalg og normaliseret i forhold til de solgte boligers vægtede arealer (det vægtede areal tager delvist højde for blandt andet kælder- og loftsarealer samt udhuse, garager og så videre bruger).

Villaen på Horsbred 163, 2625 Vallensbæk har et vægtet areal på 160 m². Hvis Horsbred 163, 2625 Vallensbæk er en gennemsnitlig bolig i postnummeret vil en forventet salgspris derfor være

Estimeret pris = 160 m2 x 27,142 kr/m2 = 4.342.720 kr
(Vægtet areal) x (RKR-m2-pris i andet kvartal 2023)

Realkreditrådets m2-priser for Parcel-/rækkehuse i 2625 Vallensbæk
4.342.720 kr.
Note: Vurderingen er statistisk set i overensstemmelse med fire andre uafhængige vurderinger og indgår derfor i dingestimat. Den simple vurdering er dog stadig 2 procent højere end vores dingestimat (4.238.000 kr). I det sidst opgjorte kvartal blev der solgt elleve Parcel-/rækkehuse i 2625, Vallensbæk. Det er et begrænset boligsalg og kvadratmeterprisen kan derfor være lidt usikker. Vurderingen antager at villaen er en gennemsnitsbolig ift andre villaer i postnummeret.




Salgsjusteret kvadratmeterpris

Baseret på tidligere salg af Horsbred 163, 2625 Vallensbæk kan vi tage højde for boligens styrker/svagheder i forhold til en gennemsnitlig Villa i 2625 Vallensbæk. Den salgsjusterede ejendomsvurdering er baseret på antagelsen, at boligen siden det seneste salg i fjerde kvartal 2012 har fulgt områdets gennemsnitspriser.

Villaen på Horsbred 163, 2625 Vallensbæk er solgt to gange siden 1992. Det seneste registrerede salg var den 26. december 2012, hvor boligen blev solgt ved Alm. frit salg, og med en salgspris på 2.750.000 kr.

SalgsdatoHandelsformPris, kr
26. december 2012Alm. frit salg2.750.000
25. februar 2004Familieoverdragelse1.530.000

Salgsprisen for de to sidste salg er vist med røde stjerner på nedenstående graf (Figur 2). De blå punkter er den omregnede handelspris baseret på gennemsnitlige kvadratmeterpriser (og vægtet boligareal på 160 m²). De røde punkter og den røde kurve er den omregnede handelspris justeret ift seneste salg.


Figur 2. Salgspris for Horsbred 163 ( rød stjerne). De gennemsnitlige m2-priser for Parcel-/rækkehuse i postnummer 2625 Vallensbæk (se også Figur 1) er omregnet til handelspriser på adressen ved at gange med boligens vægtede areal 160 m2 ( blå punkter). Den røde kurve er m2 handelspriserne parallelforskudt, således at kurven falder sammen med salgsprisen på sidste frie salg i fjerde kvartal 2012 (røde punkter ). Kurvens seneste punkt (x: andet kvartal 2023, y: 3.817.147 kr.) repræsenterer den salgsjusterede ejendomdomsvurdering

Det seneste salg på Horsbred 163, 2625 Vallensbæk var i fjerde kvartal 2012. Salgsprisen 2.750.000 kr. var 12 procent lavere end områdets daværende gennemsnitlige priser. Den justerede prisvurdering er udregnet under antagelsen at boligen stadig har en værdi, der 12 procent lavere end områdets gennemsnitspriser, d.v.s.

Estimeret pris = 160 m2 x 27,142 kr/m2 x 0.88 = 3.817.147 kr
(Vægtet areal) x (RKR-m2-pris i andet kvartal 2023) x (forhold mellem salgspris og RKR ved seneste salg i fjerde kvartal 2012)

Salgsjusteret m2-pris for Parcel-/rækkehuse i 2625 Vallensbæk
3.817.147 kr.
Note: Vurderingen er i overstemmelse med fire andre uafhængige vurderinger. Den salgsjusterede vurdering er dog stadig 9 procent lavere end vores dingestimat (4.238.000 kr). Det kan f.eks. skyldes at salgsprisen (2.750.000 kr) ved det seneste salg i fjerde kvartal 2012 (alm. frit salg) kan have været i den lave ende (se Figur 2 ovenfor). En anden mulig forklaring kan være værdiforøgende forbedringer på boligen siden sidste salg.

Udbudspriser i 2625 Vallensbæk

Udbudspriser på omkringliggende villaer i 2625 Vallensbæk kan give et godt fingerpeg ift. en ejendomsvurdering af Horsbred 163. Der er p.t. 13 villaer til salg i postnummeret og du kan se fordelingen af udbudspriserne på Figur 3 (nedenfor) omregnet til kvadratmeterpriser.

Figur 3. Histogram med udbudspriser (omregnet til kvadratmeterpriser) for de 13 villaer, der p.t. er til salg i 2625 Vallensbæk.

Kvadratmeterpriserne varierer fra 23,123 til 38,646 kr/m2, med et gennemsnit på 30,812 kr/m2 og en median på 30,467 kr/m2 (medianprisen er generelt mere brugbar fordi gennemsnittet kan være påvirket af nogle få boliger med ekstreme priser). - Se alle boligerne her »

Hvis Horsbred 163, 2625 Vallensbæk svarer til gennmsnits-villaer i postnummeret vil en forventet udbudspris være

Estimeret pris = 160 m2 x 30,467 kr/m2 x 0.95 = 4.630.984 kr
(Vægtet areal) x (Median af m2-udbudspriser for villaer i 2625 Vallensbæk) x 0.95 (afslag på gns. 5 procent)

gns. m2 udbudspris for 13 Villaer til salg i 2625 Vallensbæk
4.630.984 kr.
Note: Vurderingen er i overstemmelse med de fire andre uafhængige vurderinger, der er inkluderet i vores Dingestimat. Det tyder på en beliggenhed, herlighedsværdi og kvalitet af villaen på Horsbred 163 er på niveau med de 13 villaer, der p.t. er til salg i 2625 Vallensbæk. Vurderingen er dog stadig 9 procent højere end vores dingestimat (4.238.000 kr), hvilket måske kan tilskrives ejendomsmægleres optimistiske udbudsvurderingspriser.