DinGeo — i hele Danmark

Ejendomsvurderinger
Gåsebanken 42, 4681 Herfølge



DINGESTIMAT
Baseret på 6 (ud af 7) computerberegnede ejendomsvurderinger

2.801.000 kr

Villaens samlede vurdering 2.801.000 kr repræsenterer et gennemsnit af seks ud af syv forskellige computerberegnede ejendomsvurderinger på Gåsebanken 42. Der er rimelig overensstemmelse mellem de seks udvalgte vurderinger med en standardafvigelse på 12 procent af middelværdien. Det tyder på at Gåsebanken 42, 4681 Herfølge er en bolig, der er mulig at vurdere med geodata og computermodeller. Tjek de enkelte individuelle vurderinger nedenfor.

Geomatic AVM
3.447.403
Mere Info 
forel. vurd.
2.727.000
Mere Info 
Boliga
-
Mere Info 
Nordea
2.818.000
Mere Info 
Off. Vurdering
1.550.000
Mere Info 
RKR-pris i postnr
2.426.520
Mere Info 
Justeret RKR
2.500.342
Mere Info 
Udbudspris i postnr
2.888.288
Mere Info 

En statistisk iterativ Z-score analyse af alle syv vurderinger viser at én vurdering: den offentlige ejendomsvurdering er en outlier (markeret ), d.v.s en værdi der ligger så langt fra de andre vurderinger, at den ikke kan betragtes som værende repræsentativ. De resterende seks vurderinger (markeret ) er statistik set i overensstemmelse med hinanden.

En realistisk ejendomsvurdering af villaen på Gåsebanken 42 ligger sandsynligvis i intervallet fra 2,4 mio. kr (Realkreditrådets kvadratmeterpriser) til 3,4 mio. kr (Geomatics AVM ejendomsvurdering).








Beregn friværdi
kr.
kr.

*Ved at klikke her, accepterer jeg at blive sendt videre til Nordeas hjemmeside
» Hvad kan jeg købe bolig for? - Beregn her
  • Dingestimat

    2,80 mio. kr.

    Interval: 2,43 - 3,45 mio. kr.
  • Seneste Salgspris

    1.975.000 kr.

    9. december 2015

Computerberegnede ejendomsvurderinger
Gåsebanken 42, 4681 Herfølge

Nedenfor gennemgås information om de syv uafhængige computerberegnede ejendomsvurderinger af villaen på Gåsebanken 42, der ligger til grund for vores dingestimat på 2.801.000 kr.

Husk at computerberegnede ejendomsvurderinger kan afvige markant fra den sande markedsværdi. Læs mere om DinGeo ejendomsvurderinger her »


Geomatic AVM ejendomsvurdering

Geomatics Analytical Valuation modellen (AVM) er et professionelt værktøj som bl.a. flere danske banker bruger til boligprisvurdering. Den vægtede AVM pris er baseret på mere end 200 variable og modellen rammer statistisk set tæt på handelspris. Videnscentret Bolius har udpeget AVM, som Danmarks mest præcise computerberegnede ejendomsvurdering. Læs mere her »

AVM er bedst-i-test og vurderingen 3,45 mio. kr. er derfor vores bedste bud på en individuel computerberegnet ejendomsvurdering. En historisk analyse af adressens AVM vurderinger indikerer, at villaen har haft en positiv udvikling, med en vurdering, der over de sidste godt 7 år er vokset gennemsnitlig 17.577 kr. månedligt.

Geomatic AVM
3.447.403 kr.
Note: AVM vurderingen er i overensstemmelse med fem andre uafhængige vurderinger på adressen. AVM er beviseligt danmarks bedste enkeltstående computerberegnede ejendomsvurdering. Den gode overensstemmelse mellem dingestimat og AVM tyder på at Gåsebanken 42 er en bolig, der pålideligt kan vurderes via computermodeller. AVM vurderingen er 23 procent højere end vores dingestimat.




Vurderingsstyrelsens foreløbige ejendomsvurdering

Vurderingsstyrelsens har i september 2023 offentliggjort den foreløbige ejendomsvurdering for Gåsebanken 42, 4681 Herfølge (for 2022). Vurderingsstyrelsen anslår her, at ejendomsværdien er: 2.727.000 kr. og grunden er vurderet til 1.483.000 kr. Boligskatten for 2024 vil blive beregnet ud fra disse vurderinger - Vi har samlet mere information om villaens boligskatter her ». Find mere information om Vurderingsstyrelsens vurdering af Gåsebanken 42, 4681 Herfølge på Vurderingsportalen ».

IT systemet bag Vurderingsstyrelsen computerberegnede vurderinger har kostet mere end fire milliarder kroner at udvikle. Ikke desto mindre er det en god ide at forholde sig kritisk til de nye vurderinger, på samme måde som de andre uafhængige vurderinger vist på denne side.
Vurderingsstyrelsens foreløbige ejendomsvurdering
2.727.000 kr.
Note: Vurderingsstyrelsens foreløbige ejendomsvurdering er statistisk set i overensstemmelse med fem andre uafhængige vurderinger på adressen. Vurderingen er næsten identisk med vores dingestimat (2.801.258 kr).

! Boliga Vurderingsrapport

Boliga er Danmarks største uafhængige boligside, der igennem 15+ år har kæmpet for mere gennemsigtighed på det danske boligmarked og tilgængeliggørelse af flere typer informationer. I den forbindelse har Boliga bl.a. udviklet en vurderingrapport.

Vi viser værdien fra Boliga Vurderingsrapport. Du kan finde en detaljeret vurderingsrapport med alle beregningerne her her »

Boliga Vurderingsrapport
ikke tilgængelig




Nordea boligskøn

Nordea udregner og udstiller BoligSkøn på de fleste danske ejerboliger. Du kan opdatere Nordea boligskøn ved at skrue på forskellige håndtag for beliggenhed, stand, energiniveau og herlighedsværdi her »

En DinGeo-bruger har tidligere ({{ndato}}) indhentet en vurdering fra Nordea af villaen på Gåsebanken 42. {{nratingdesc}} Tryk på den grønne knap for en opdateret vurdering.
Desværre var Nordea ikke i stand til at udregne en vurdering på adressen. Prøv eventuelt igen med et tryk på den grønne opdater knap.
Der er ikke endnu indhentet en vurdering på Gåsebanken 42. Tryk på den grønne knap for at hente Nordeas Boligskøn af Villaen.
Nordea Boligskøn {{nratingtxt}}
{{npris}}
Note: Nordea Boligskøn er næsten identisk med gennemsnittet af de fem andre uafhængige vurderinger på adressen og indgår derfor naturligvis i vores dingestimat. Nordea angiver selv en meget høj træfsikkerhed 90/100 på deres estimat og værdien indgår derfor naturligvis i vores dingetstimat (2.801.000 kr) på Gåsebanken 42.

Den offentlige ejendomsvurdering

På grund af fejl og mangler er ejendomsvurderingerne midlertidig suspenderet og den sidste vurdering fra 2011 er stadig gældende.

Den p.t. gældende offentlige ejendomsvurdering af villaen på Gåsebanken 42 i Herfølge er 1.550.000 kr (år 2022). Grunden på 532 m2 er vurderet til 545.400 kr. Det betyder at boligejer betaler en årlig ejendomsværdiskat på 14.175 kr og en grundskyld på 11.474 kr.

Et nyt offentligt vurderingssystem er under opbygning og nye vurderinger vil løbende blive offentliggjort frem mod 2024, hvor systemet ifølge den seneste plan skal stå klart. Gåsebanken 42, 4681 Herfølge er en af de indtil videre 50.000 boliger, med en ny offentlig ejendomsvurdering - se ovenfor.

Den offentlige ejendomsvurdering
1.550.000 kr.
Note: Den offentlige ejendomsvurdering er 45 procent lavere og statistisk forskellig fra de seks vurderinger, der indgår i dingestimatet (2.801.000 kr). Den historiske udvikling af adressens AVM ejendomsvurderinger (se ovenfor) viser en tydelig vækst og den offentlige ejendomsvurdering (fra 2011) er tilsyneladende blevet overhalet af boligmarkedets prisudvikling i 4681 Herfølge.




Realkreditrådets kvadratmeterpriser

Kvadratmeterpriser og medhørende prisvurderinger er baseret på Realkreditrådets gennemsnitlige kvadratmeterpriser for realiserede handler, se her » . Der kan mangle data, hvis der i et givent område og kvartal er få eller ingen handler.

Der kan udregnes en simpel ejendomsvurdering baseret på Realkreditrådets (Finans Danmark) autoritative statistikker for bolighandel i Danmark - se alle data på Boliga ». Nedenfor (Figur 1) er vist realiserede frie ejendomshandler for Parcel-/rækkehuse i postnummer 4681 Herfølge i perioden fra 1992 frem til og med andet kvartal 2023.


Figur 1.Gennemsnitlige m2-priser for Parcel-/rækkehuse i postnummer 4681 Herfølge ( - blå cirkler; venstre y-akse). De røde søjler (højre y-akse) viser antallet af solgte boliger, d.v.s. datagrundlaget for de beregnede m2-priser.

Den mest recente kvadratmeterpris (andet kvartal 2023) er 16.620 kr/m2. Kvadratmeterprisen er baseret på 9 frie handler af Parcel-/rækkehuse. Prisen repræsenterer den gennemsnitlige salgspris for alle de 9 boligsalg og normaliseret i forhold til de solgte boligers vægtede arealer (det vægtede areal tager delvist højde for blandt andet kælder- og loftsarealer samt udhuse, garager og så videre bruger).

Villaen på Gåsebanken 42, 4681 Herfølge har et vægtet areal på 146 m². Hvis Gåsebanken 42, 4681 Herfølge er en gennemsnitlig bolig i postnummeret vil en forventet salgspris derfor være

Estimeret pris = 146 m2 x 16,620 kr/m2 = 2.426.520 kr
(Vægtet areal) x (RKR-m2-pris i andet kvartal 2023)

Realkreditrådets m2-priser for Parcel-/rækkehuse i 4681 Herfølge
2.426.520 kr.
Note: Vurderingen er statistisk set i overensstemmelse med fem andre uafhængige vurderinger og indgår derfor i dingestimat. Denne simple vurdering, der udelukkende er baseret på realkreditrådets kvadratmeterpriser er dog 13 procent lavere end vores dingestimat (2.801.000 kr). Et dingestimat, der er højere end forudsagt af realkreditrådets kvadratmeterpriser kan f.eks. skyldes at villaen er lidt over gennemsnittet. Den kan f.eks. være renoveret, have et lavt energiforbrug eller ligge et ekstra smukt sted. I det sidst opgjorte kvartal blev der solgt ni Parcel-/rækkehuse i 4681, Herfølge. Det er et lavt boligsalg og kvadratmeterprisen kan derfor være usikker. Vurderingen antager at villaen er en gennemsnitsbolig ift andre villaer i postnummeret.




Salgsjusteret kvadratmeterpris

Baseret på tidligere salg af Gåsebanken 42, 4681 Herfølge kan vi tage højde for boligens styrker/svagheder i forhold til en gennemsnitlig Villa i 4681 Herfølge. Den salgsjusterede ejendomsvurdering er baseret på antagelsen, at boligen siden det seneste salg i fjerde kvartal 2015 har fulgt områdets gennemsnitspriser.

Villaen på Gåsebanken 42, 4681 Herfølge er solgt to gange siden 1992. Det seneste registrerede salg var den 9. december 2015, hvor boligen blev solgt ved Alm. frit salg, og med en salgspris på 1.975.000 kr.

SalgsdatoHandelsformPris, kr
9. december 2015Alm. frit salg1.975.000
6. april 2009Alm. frit salg1.995.000

Salgsprisen for de to sidste salg er vist med røde stjerner på nedenstående graf (Figur 2). De blå punkter er den omregnede handelspris baseret på gennemsnitlige kvadratmeterpriser (og vægtet boligareal på 146 m²). De røde punkter og den røde kurve er den omregnede handelspris justeret ift seneste salg.


Figur 2. Salgspris for Gåsebanken 42 ( rød stjerne). De gennemsnitlige m2-priser for Parcel-/rækkehuse i postnummer 4681 Herfølge (se også Figur 1) er omregnet til handelspriser på adressen ved at gange med boligens vægtede areal 146 m2 ( blå punkter). Den røde kurve er m2 handelspriserne parallelforskudt, således at kurven falder sammen med salgsprisen på sidste frie salg i fjerde kvartal 2015 (røde punkter ). Kurvens seneste punkt (x: andet kvartal 2023, y: 2.500.342 kr.) repræsenterer den salgsjusterede ejendomdomsvurdering

Det seneste salg på Gåsebanken 42, 4681 Herfølge var i fjerde kvartal 2015. Salgsprisen 1.975.000 kr. var 3 procent højere end områdets daværende gennemsnitlige priser. Den justerede prisvurdering er udregnet under antagelsen at boligen stadig har en værdi, der 3 procent højere end områdets gennemsnitspriser, d.v.s.:

Estimeret pris = 146 m2 x 16,620 kr/m2 x 1.03 = 2.500.342 kr
(Vægtet areal) x (RKR-m2-pris i andet kvartal 2023) x (forhold mellem salgspris og RKR ved seneste salg i fjerde kvartal 2015)

Salgsjusteret m2-pris for Parcel-/rækkehuse i 4681 Herfølge
2.500.342 kr.
Note: Vurderingen er i overstemmelse med fem andre uafhængige vurderinger. Den salgsjusterede vurdering er dog stadig 10 procent lavere end vores dingestimat (2.801.000 kr). Det kan f.eks. skyldes at salgsprisen (1.975.000 kr) ved det seneste salg i fjerde kvartal 2015 (alm. frit salg) kan have været i den lave ende (se Figur 2 ovenfor). En anden mulig forklaring kan være værdiforøgende forbedringer på boligen siden sidste salg.

Udbudspriser i 4681 Herfølge

Udbudspriser på omkringliggende villaer i 4681 Herfølge kan give et godt fingerpeg ift. en ejendomsvurdering af Gåsebanken 42. Der er p.t. 17 villaer til salg i postnummeret og du kan se fordelingen af udbudspriserne på Figur 3 (nedenfor) omregnet til kvadratmeterpriser.

Figur 3. Histogram med udbudspriser (omregnet til kvadratmeterpriser) for de 17 villaer, der p.t. er til salg i 4681 Herfølge.

Kvadratmeterpriserne varierer fra 14,681 til 31,950 kr/m2, med et gennemsnit på 22,971 kr/m2 og en median på 20,824 kr/m2 (medianprisen er generelt mere brugbar fordi gennemsnittet kan være påvirket af nogle få boliger med ekstreme priser). - Se alle boligerne her »

Hvis Gåsebanken 42, 4681 Herfølge svarer til gennmsnits-villaer i postnummeret vil en forventet udbudspris være

Estimeret pris = 146 m2 x 20,824 kr/m2 x 0.95 = 2.888.288 kr
(Vægtet areal) x (Median af m2-udbudspriser for villaer i 4681 Herfølge) x 0.95 (afslag på gns. 5 procent)

gns. m2 udbudspris for 17 Villaer til salg i 4681 Herfølge
2.888.288 kr.
Note: Vurderingen er i overstemmelse med de fem andre uafhængige vurderinger, der er inkluderet i vores Dingestimat. Det tyder på en beliggenhed, herlighedsværdi og kvalitet af villaen på Gåsebanken 42 er på niveau med de 17 villaer, der p.t. er til salg i 4681 Herfølge. Vurderingen er dog stadig 3 procent højere end vores dingestimat (2.801.000 kr), hvilket måske kan tilskrives ejendomsmægleres optimistiske udbudsvurderingspriser.