DinGeo — i hele Danmark

Boligskat
Markhaven 1, 5320 Agedrup

2022
Ejendomsværdiskat
9.200
Mere Info 
2022
Grundskyld
0
Mere Info 
2022
Boligskat 2022
9.200
Mere Info 
11-20
Kompensation
~ 0
Mere Info 
2024
Ejendomsværdiskat
7.858
Mere Info 
2024
Grundskyld
4.154
Mere Info 
2024
Boligskat 2024
12.012
Mere Info 
2024 -
Skatterabat
2.812
Mere Info 


Historiske boligskatter
Se historiske vurderinger for Markhaven 1. Har boligejer krav på penge tilbage i boligskat?

De historiske ejendomsvurderinger på Markhaven 1 (se graf nedenfor) indikerer, at Skats offentlige vurderinger har været fordelagtige og urealistisk lave for villaen på Markhaven 1. Med den kommende boligskattereform i 2024 forventes det, at de offentlige ejendomsvurderinger bliver mere retvisende og det kan derfor betyde højere boligskatter i årene efter 2024.

Historiske ejendomsvurderinger på Markhaven 1

Skats offentlige vurdering af villaen på Markhaven 1 (gule søjler i graf nedenfor) er lavere end vores vurderinger (blå søjler) for hele perioden 2011-2022.



Figurbeskrivelse: For at vurdere Skats 2011-2022 ejendomsvurderinger af villaen på Markhaven 1 har vi udregnet historiske ejendomsvurderinger ved at ekstrapolere den seneste AVM vurdering (1.981.611 kr) tilbage i tid ved hjælp af RKR's kvartalsvise boligstatistik (den blå stiplede kurve). De blå søjler er et årsgennemsnit af kvartalsværdierne. De gule søjler er Skats offentlige ejendomsvurderinger.

Datakilder: Den offentlige ejendomsvurdering, DinGeos vurderinger og RKR's kvartalsvise boligstatistik på Markhaven 1 er beskrevet udførligt under Ejendomsvurderinger på Markhaven 1 ».



Kompensation for boligskat af for høj vurdering 2011-2020.

Boligejere, som i perioden 2011-2020 har betalt for høje boligskatter på grund af fejl i ejendomsvurderinger, vil blive kompenseret. Ifølge Skatteministeriet skal omkring 530.000 ejendomsejere have tilbagebetalt et samlet beløb på 13,5 mia. kr. (baseret på 2023-niveau). Primært vil det berøre ejere af enfamiliehuse uden for de større byområder samt ejere af sommerhuse.

DinGeos historiske ejendomsvurderinger af villaen på Markhaven 1 i Agedrup er højere end den offentlige ejendomsvurdering for alle årene 2011-2020. Det tyder på, at Skats ejendomsvurderinger har været lave, og villaens ejer ikke kan forvente kompensation.

Forventet udbetaling af kompensationen vil ske cirka fem måneder efter, at en boligejer har modtaget et klagefristbrev. Som situationen er i efteråret 2023, har de fleste danske boligejere endnu ikke modtaget dette brev.




Nuværende boligskatter på Markhaven 1

I 2022 betalte boligejer på Markhaven 1 en samlet boligskat på 9.200 kr. Det vil sige en månedlig udgift på 767 kr/måned. Villaens boligskat er sammensat af: (i) ejendomsværdiskat til staten og (ii) grundskyld til kommunen. Ejendomsværdiskatten er baseret på den gældende offentlige ejendomsvurdering på 1.250.000 kr. Grundskylden er baseret på den offentlige vurdering af grundens værdi 499.500 kr.

Ejendomsværdiskat (2022): 9.200 kr.

Den nuværende ejendomsværdiskat 9.200 kr. er i princippet baseret på villaens offentlige ejendomsvurdering, der lyder 1.250.000 kr. (2022-vurdering). Som udgangspunkt udgør ejendomsværdiskatten 0.92 % af de første 3.040.000 kr af boligens pris, og 3 % af resten.

Forventet ejendomsværdiskat: 0.92 % x 1.250.000 kr = 11.500 kr

Heldigvis slipper villasejeren billigere end ovenstående beregninger, takket være skattestoppet fra 2002. I praksis er ejendomsværdiskatten nemlig afkoblet fra de gældende ejendomsvurderinger - Skattestoppet fra 2002 betyder at ejendomsværdiskat normalt er baseret på den laveste af følgende vurderinger (i) Ejendomsværdien fra 2011; (ii) Ejendomsvurderingen fra 2001 + 5 %; (iii) Ejendomsvurderingen fra 2002. Ejendomsværdiskat kan desuden afhænge både af købsdato, samt om boligejer har nået pensionsalderen. Det fremgår af boligejers årsopgørelse, hvordan ejendomsværdiskatten på Markhaven 1 (9.200 kr) er beregnet.

Bemærk desuden at den gældende offentlige ejendomsvurdering på Markhaven 1 (1.250.000 kr) er et dårligt estimat af villaens værdi som vi kan se ved en analyse af de seks vurderinger vi har samlet på Markhaven 1. De historiske ejendomsvurderinger på Markhaven 1 (se nedenfor ↓) fortæller samme historie, nemlig at boligprisudviklingen er løbet fra Skats uddaterede ejendomsvurderinger på Markhaven 1.

Mere info: De indviklede beregninger, der ligger bag ejendomsværdiskatten er beskrevet af Skatteministeriet her »

Grundskyld (2022): 0 kr

Den nuværende grundskyld 0 kr er baseret på den offentligt estimerede værdi af villaens 1.291 kvadratmeter store grund: 499.500 kr. (2022-vurdering) og grundskyldspromillen i Odense Kommune, der er 21.71 promille (2022).

Forventet grundskyld: 21.71‰ x 499.500 kr = 10.844 kr.
Den nuværende grundskyld er heldigvis lavere end forudsagt af ovenstående beregning. Den "lave" grundskyld er en konsekvens af skattestoppet fra 2002. I modsætning til skattestop på ejendomsværdiskat er der dog ikke et absolut skattestop på grundskylden, idet denne må stige med op til 7 procent om året. Det betyder at boligejer kan forvente en årlig 7 procent vækst i grundskyld indtil 2024, eller indtil værdien 10.844 kr. rammes.

Bemærk: Grundskyldspromillen 21.71 ‰ er relativ lav (et godt stykke under den maksimale kommunale grundskyldspromille på 34). Det indikerer at Odense Kommune gør en indsats for at beskytte kommunens boligejere. Læs mere om Odense Kommune her »

Samlet boligskat (2022): 9.200 kr

Den samlede boligskat 9.200 kr. på Markhaven 1 er summen af ejendomsværdiskat (9.200 kr) og grundskyld (0 kr.). Villaens ejer har derfor en månedlig boligskatudgift på 767 kr/måned.

Boligskatten vil sandsynligvis vokse frem mod 2024 på grund af stigende grundskyld (se grundskyld ovenfor). Med en årlig stigning på 7 procent i grundskyld vil boligskatten være 9.200 kr i 2022 og 9.200 kr i 2023.




Fremtidige boligskatter
Se, hvad boligskattereformen i 2024 betyder for Markhaven 1


I 2024 sker der en kæmpe omvæltning af danskernes boligskat. Et afgørende element i boligskattereformen er de nye offentlige ejendomsvurderinger for 2022, der desværre er blevet forsinkede og nu først forventes at være klar i 2025. Derfor vil boligskat i 2024 blive beregnet ud fra de nye foreløbige vurderinger. Vurderingsstyrelsens foreløbige vurdering for 2022 af villaen på Markhaven 1 er 1.926.000 kr. Læs mere på DinGeo's vurderingsoversigt for Markhaven 1 her ».

Der er dog en del spidsfindigheder omkring ændringerne af boligskat i 2024:

  • Den nye boligskat tager højde for et såkaldt forsigtighedsprincip, hvilket betyder at boligskat vil blive beregnet af den foreløbige vurdering (1.926.000 kr.) fratrukket 20 %.
  • Hvis boligskatten stiger med 2024-boligskattereformen får boligejeren en skatterabat svarende til stigningen, så alle er sikret ikke at stige i boligskat fra 2023 til 2024. Skatterabatten sikrer, at boligejere ved overgangen til det nye system ikke betaler mere i boligskat end med de nuværende regler for 2024. Skatterabatten bortfalder dog for nye ejere af boligen.
  • Frem mod 2024 er der skattestop på ejendomsværdiskatten og stigningsbegrænsning på grundskylden. Det betyder med andre ord, at den maksimale boligskat for 2024 på Markhaven 1 er 9.200 kr, svarende til villaens samlede boligskat for 2023.

Når din endelige ejendomsvurdering er klar, vil boligskatten blive genberegnet og efterreguleret. De endelige 2022-vurderinger forventes p.t. at være klar i 2025.2024-skatterne, som diskuteres nedenfor, stammer fra Vurderingsstyrelsens egne udregninger på vurderingsportalen.

Ejendomsværdiskat (2024): 7.858 kr

Med 2024-skattereformen bliver skattesatsen på den almindelige ejendomsværdiskat nedsat til 0,51 % af de første 9.2 millioner kr af boligens værdi, og 1,4% af resten.

Villaen på Markhaven 1 har en foreløbig ejendomsvurdering på 1.926.000 kr. Klik her for at se vurderingsoversigten for Markhaven 1 ». Den foreløbige vurderingspris betyder at ejendomsværdiskatten i 2024 vil blive beregnet udelukkende fra den nye laveste ejendomsværdiskatssats på 0,51 %.

Ejendomsværdiskat (2024): 0,0051 x (0,8 x 1.926.000 kr) = 7.858 kr

Bemærk at der fratrækkes 20 % af vurderingsprisen, før skatten beregnes. Denne "rabat" gælder for alle boliger og den kaldes forsigtighedsprincippet. Forsigtighedsprincippet reflekterer at usikkerhed på de offentlige ejendomsvurderinger forventes at ligge under 20 procent.

Grundskyld (2024): 4.154 kr

Den gode nyhed for boligejere er, at grundskyldspromillen i 2024 bliver nedsat kraftigt i alle kommuner, inklusiv Odense Kommune. Her falder grundskyldspromillen fra 21.7 i 2023 til 5.7 i 2024. Den dårlige nyhed er at skattestoppet bortfalder og dermed den begrænsede stigningstakt på grundskyld. Samtidig vil flere ejendomsejere opleve betydelig højere grundværdier.

For Markhaven 1 gælder der, at vurderingsstyrelsens foreløbige vurdering af villaens 1.291 kvadratmeter store grund er 911.000 kr. Grundskyldspromillen i Odense Kommune er 5.7 promille i 2024. Vurderingsstyrelsen har samlet information om de forventede grundskyldspromiller for perioden 2024-28 her »

Grundskyld for 2024 beregnet ud fra den nye grundskyldspromille og foreløbige vurdering af grundværdi:

Grundskyld (2024) = 0.0057 x (0.8 x 911.000 kr) = 4.154 kr.

Samlet boligskat (2024): 12.012 kr

Den samlede boligskat på Markhaven 1 fra år 2024 forventes at være 12.012 kr. Den samlede boligskat er summen af ejendomsværdiskat (7.858 kr) og grundskyld (4.154 kr.). Villaens ejer har derfor en boligskatudgift på 1.001 kr. pr. måned.

Skatterabat (2024): 2.812 kr

Villaens ejer vil med 2024-boligskattereformen få en permanent skatterabat på 2.812 kr., således at hun ikke kommer til at betale en højere boligskat i 2024 sammenlignet med 2022. Skatterabatten vil dog bortfalde for eventuelle nye ejere af lejligheden.




Ansvarsfraskrivelse: De nævnte beløb, specielt kompensation, ifm 2024-boligskattereform repræsenterer kvalificerede gæt baseret på offentlig tilgængelige geodata; bl.a. Vurderingsportalen. Skats endelige ejendomsvurderinger er først tilgængelige i 2025 (eller senere) og kan i princippet være væsentlig anderledes. Boliga ApS fraskriver sig al ansvar i den forbindelse.


Markhaven 1
Villaen på Markhaven 1. Skråfoto fra fly, sommer 2021 (datakilde: SDFE).

Boligskat

Boligskat udgør en væsentlig udgift for de fleste boligejere.

På denne side kan du finde information om tidligere, nuværende og fremtidige boligskatter for boligen på Markhaven 1. Hvis de tidligere boligskatter har været for høje, så vil du kunne se, om du har mulighed for at få refunderet for meget betalt boligskat i perioden 2011-2020.

Ændringer i boligskatten påvirker boligprisudviklingen - Både boligejere og boligkøbere gør derfor klogt i at orientere sig ift. boligskat. Fra 2024 omlægges de danske boligskatter baseret på nye, mere præcise og mere gennemskuelige offentlige ejendomsvurderinger.

Læs mere her »