DinGeo — i hele Danmark

Ejendomsvurderinger
Rafns Alle 10, 9000 Aalborg



DINGESTIMAT
Baseret på 5 (ud af 7) computerberegnede ejendomsvurderinger

6.354.000 kr

Villaens samlede vurdering 6.354.000 kr repræsenterer et gennemsnit af fem ud af syv forskellige computerberegnede ejendomsvurderinger på Rafns Alle 10. Der er rimelig overensstemmelse mellem de fem udvalgte vurderinger med en standardafvigelse på 11 procent af middelværdien. Det tyder på at Rafns Alle 10, 9000 Aalborg er en bolig, der er mulig at vurdere med geodata og computermodeller. Tjek de enkelte individuelle vurderinger nedenfor.

Geomatic AVM
6.355.657
Mere Info 
forel. vurd.
8.199.000
Mere Info 
Boliga
-
Mere Info 
Nordea
6.309.000
Mere Info 
Off. Vurdering
4.100.000
Mere Info 
RKR-pris i postnr
6.591.356
Mere Info 
Justeret RKR
5.267.931
Mere Info 
Udbudspris i postnr
7.250.875
Mere Info 

En statistisk iterativ Z-score analyse af alle syv vurderinger viser at to vurderinger: den offentlige ejendomsvurdering og skats foreløbige vurdering er outliers (markeret ), d.v.s værdier der ligger så langt fra de andre vurderinger, at de ikke kan betragtes som værende repræsentative. De resterende fem vurderinger (markeret ) er statistik set i overensstemmelse med hinanden.

En realistisk ejendomsvurdering af villaen på Rafns Alle 10 ligger sandsynligvis i intervallet fra 5,3 mio. kr (Salgsjusteret kvadratmeterpris) til 7,3 mio. kr (Udbudspriser i postnummer).








Beregn friværdi
kr.
kr.

*Ved at klikke her, accepterer jeg at blive sendt videre til Nordeas hjemmeside
» Hvad kan jeg købe bolig for? - Beregn her
  • Dingestimat

    6,35 mio. kr.

    Interval: 5,27 - 7,25 mio. kr.
  • Seneste Salgspris

    2.100.000 kr.

    30. december 2003

Computerberegnede ejendomsvurderinger
Rafns Alle 10, 9000 Aalborg

Nedenfor gennemgås information om de syv uafhængige computerberegnede ejendomsvurderinger af villaen på Rafns Alle 10, der ligger til grund for vores dingestimat på 6.354.000 kr.

Husk at computerberegnede ejendomsvurderinger kan afvige markant fra den sande markedsværdi. Læs mere om DinGeo ejendomsvurderinger her »


Geomatic AVM ejendomsvurdering

Geomatics Analytical Valuation modellen (AVM) er et professionelt værktøj som bl.a. flere danske banker bruger til boligprisvurdering. Den vægtede AVM pris er baseret på mere end 200 variable og modellen rammer statistisk set tæt på handelspris. Videnscentret Bolius har udpeget AVM, som Danmarks mest præcise computerberegnede ejendomsvurdering. Læs mere her »

AVM er bedst-i-test og vurderingen 6,36 mio. kr. er derfor vores bedste bud på en individuel computerberegnet ejendomsvurdering. En historisk analyse af adressens AVM vurderinger indikerer, at villaen har haft en positiv udvikling, med en vurdering, der over de sidste godt 7 år er vokset gennemsnitlig 21.066 kr. månedligt.

Geomatic AVM
6.355.657 kr.
Note: AVM vurderingen er i overensstemmelse med fire andre uafhængige vurderinger på adressen. AVM er beviseligt danmarks bedste enkeltstående computerberegnede ejendomsvurdering. Den gode overensstemmelse mellem dingestimat og AVM tyder på at Rafns Alle 10 er en bolig, der pålideligt kan vurderes via computermodeller. AVM vurderingen er stort set identisk med vores dingestimat på adressen.




Vurderingsstyrelsens foreløbige ejendomsvurdering

Vurderingsstyrelsens har i september 2023 offentliggjort den foreløbige ejendomsvurdering for Rafns Alle 10, 9000 Aalborg (for 2022). Vurderingsstyrelsen anslår her, at ejendomsværdien er: 8.199.000 kr. og grunden er vurderet til 3.452.000 kr. Boligskatten for 2024 vil blive beregnet ud fra disse vurderinger - Vi har samlet mere information om villaens boligskatter her ». Find mere information om Vurderingsstyrelsens vurdering af Rafns Alle 10, 9000 Aalborg på Vurderingsportalen ».

IT systemet bag Vurderingsstyrelsen computerberegnede vurderinger har kostet mere end fire milliarder kroner at udvikle. Ikke desto mindre er det en god ide at forholde sig kritisk til de nye vurderinger, på samme måde som de andre uafhængige vurderinger vist på denne side.
Vurderingsstyrelsens foreløbige ejendomsvurdering
8.199.000 kr.
Note: Vurderingsstyrelsens foreløbige ejendomsvurdering fra 2023 stemmer dårligt overens med andre uafhængige vurderinger på adresser Vurderingen er 29 procent højere end dingestimatet (6.354.963 kr) og samtidig statistisk forskellig fra de fem vurderinger, der indgår i vores estimat.

! Boliga Vurderingsrapport

Boliga er Danmarks største uafhængige boligside, der igennem 15+ år har kæmpet for mere gennemsigtighed på det danske boligmarked og tilgængeliggørelse af flere typer informationer. I den forbindelse har Boliga bl.a. udviklet en vurderingrapport.

Vi viser værdien fra Boliga Vurderingsrapport. Du kan finde en detaljeret vurderingsrapport med alle beregningerne her her »

Boliga Vurderingsrapport
ikke tilgængelig




Nordea boligskøn

Nordea udregner og udstiller BoligSkøn på de fleste danske ejerboliger. Du kan opdatere Nordea boligskøn ved at skrue på forskellige håndtag for beliggenhed, stand, energiniveau og herlighedsværdi her »

En DinGeo-bruger har tidligere ({{ndato}}) indhentet en vurdering fra Nordea af villaen på Rafns Alle 10. {{nratingdesc}} Tryk på den grønne knap for en opdateret vurdering.
Desværre var Nordea ikke i stand til at udregne en vurdering på adressen. Prøv eventuelt igen med et tryk på den grønne opdater knap.
Der er ikke endnu indhentet en vurdering på Rafns Alle 10. Tryk på den grønne knap for at hente Nordeas Boligskøn af Villaen.
Nordea Boligskøn {{nratingtxt}}
{{npris}}
Note: Nordea Boligskøn er næsten identisk med gennemsnittet af de fire andre uafhængige vurderinger på adressen og indgår derfor naturligvis i vores dingestimat. Nordea angiver selv en meget høj træfsikkerhed 87/100 på deres estimat og værdien indgår derfor naturligvis i vores dingetstimat (6.354.000 kr) på Rafns Alle 10.

Den offentlige ejendomsvurdering

På grund af fejl og mangler er ejendomsvurderingerne midlertidig suspenderet og den sidste vurdering fra 2011 er stadig gældende.

Den p.t. gældende offentlige ejendomsvurdering af villaen på Rafns Alle 10 i Aalborg er 4.100.000 kr (år 2022). Grunden på 665 m2 er vurderet til 978.400 kr. Det betyder at boligejer betaler en årlig ejendomsværdiskat på 27.000 kr og en grundskyld på 0 kr.

Et nyt offentligt vurderingssystem er under opbygning og nye vurderinger vil løbende blive offentliggjort frem mod 2024, hvor systemet ifølge den seneste plan skal stå klart. Rafns Alle 10, 9000 Aalborg er en af de indtil videre 50.000 boliger, med en ny offentlig ejendomsvurdering - se ovenfor.

Den offentlige ejendomsvurdering
4.100.000 kr.
Note: Den offentlige ejendomsvurdering er 35 procent lavere og statistisk forskellig fra de fem vurderinger, der indgår i dingestimatet (6.354.000 kr). Den historiske udvikling af adressens AVM ejendomsvurderinger (se ovenfor) viser en tydelig vækst og den offentlige ejendomsvurdering (fra 2011) er tilsyneladende blevet overhalet af boligmarkedets prisudvikling i 9000 Aalborg.




Realkreditrådets kvadratmeterpriser

Kvadratmeterpriser og medhørende prisvurderinger er baseret på Realkreditrådets gennemsnitlige kvadratmeterpriser for realiserede handler, se her » . Der kan mangle data, hvis der i et givent område og kvartal er få eller ingen handler.

Der kan udregnes en simpel ejendomsvurdering baseret på Realkreditrådets (Finans Danmark) autoritative statistikker for bolighandel i Danmark - se alle data på Boliga ». Nedenfor (Figur 1) er vist realiserede frie ejendomshandler for Parcel-/rækkehuse i postnummer 9000 Aalborg i perioden fra 1992 frem til og med første kvartal 2024.


Figur 1.Gennemsnitlige m2-priser for Parcel-/rækkehuse i postnummer 9000 Aalborg ( - blå cirkler; venstre y-akse). De røde søjler (højre y-akse) viser antallet af solgte boliger, d.v.s. datagrundlaget for de beregnede m2-priser.

Den mest recente kvadratmeterpris (første kvartal 2024) er 23.209 kr/m2. Kvadratmeterprisen er baseret på 68 frie handler af Parcel-/rækkehuse. Prisen repræsenterer den gennemsnitlige salgspris for alle de 68 boligsalg og normaliseret i forhold til de solgte boligers vægtede arealer (det vægtede areal tager delvist højde for blandt andet kælder- og loftsarealer samt udhuse, garager og så videre bruger).

Villaen på Rafns Alle 10, 9000 Aalborg har et vægtet areal på 284 m². Hvis Rafns Alle 10, 9000 Aalborg er en gennemsnitlig bolig i postnummeret vil en forventet salgspris derfor være

Estimeret pris = 284 m2 x 23,209 kr/m2 = 6.591.356 kr
(Vægtet areal) x (RKR-m2-pris i første kvartal 2024)

Realkreditrådets m2-priser for Parcel-/rækkehuse i 9000 Aalborg
6.591.356 kr.
Note: Vurderingen er statistisk set i overensstemmelse med fire andre uafhængige vurderinger og indgår derfor i dingestimat. Den simple vurdering er dog stadig 3 procent højere end vores dingestimat (6.354.000 kr). I det sidst opgjorte kvartal blev der solgt 68 Parcel-/rækkehuse i 9000, Aalborg. Det er så tilpas mange boligsalg at kvadratmeterprisen er velbestemt. Vurderingen antager at villaen er en gennemsnitsbolig ift andre villaer i postnummeret.




Salgsjusteret kvadratmeterpris

Baseret på tidligere salg af Rafns Alle 10, 9000 Aalborg kan vi tage højde for boligens styrker/svagheder i forhold til en gennemsnitlig Villa i 9000 Aalborg. Den salgsjusterede ejendomsvurdering er baseret på antagelsen, at boligen siden det seneste salg i fjerde kvartal 2003 har fulgt områdets gennemsnitspriser.

Villaen på Rafns Alle 10, 9000 Aalborg er solgt en gang siden 1992. Det seneste registrerede salg var den 30. december 2003, hvor boligen blev solgt ved Alm. frit salg, og med en salgspris på 2.100.000 kr.

SalgsdatoHandelsformPris, kr
30. december 2003Alm. frit salg2.100.000

Salgsprisen for det sidste salg er vist med en rød stjerne på nedenstående graf (Figur 2). De blå punkter er den omregnede handelspris baseret på gennemsnitlige kvadratmeterpriser (og vægtet boligareal på 284 m²). De røde punkter og den røde kurve er den omregnede handelspris justeret ift seneste salg.


Figur 2. Salgspris for Rafns Alle 10 ( rød stjerne). De gennemsnitlige m2-priser for Parcel-/rækkehuse i postnummer 9000 Aalborg (se også Figur 1) er omregnet til handelspriser på adressen ved at gange med boligens vægtede areal 284 m2 ( blå punkter). Den røde kurve er m2 handelspriserne parallelforskudt, således at kurven falder sammen med salgsprisen på sidste frie salg i fjerde kvartal 2003 (røde punkter ). Kurvens seneste punkt (x: første kvartal 2024, y: 5.267.931 kr.) repræsenterer den salgsjusterede ejendomdomsvurdering

Det seneste salg på Rafns Alle 10, 9000 Aalborg var i fjerde kvartal 2003. Salgsprisen 2.100.000 kr. var 20 procent lavere end områdets daværende gennemsnitlige priser. Den justerede prisvurdering er udregnet under antagelsen at boligen stadig har en værdi, der 20 procent lavere end områdets gennemsnitspriser, d.v.s.

Estimeret pris = 284 m2 x 23,209 kr/m2 x 0.8 = 5.267.931 kr
(Vægtet areal) x (RKR-m2-pris i første kvartal 2024) x (forhold mellem salgspris og RKR ved seneste salg i fjerde kvartal 2003)

Salgsjusteret m2-pris for Parcel-/rækkehuse i 9000 Aalborg
5.267.931 kr.
Note: Vurderingen er i overstemmelse med fire andre uafhængige vurderinger. Den salgsjusterede vurdering er dog stadig 17 procent lavere end vores dingestimat (6.354.000 kr). Det kan f.eks. skyldes at salgsprisen (2.100.000 kr) ved det seneste salg i fjerde kvartal 2003 (alm. frit salg) kan have været i den lave ende (se Figur 2 ovenfor). En anden mulig forklaring kan være værdiforøgende forbedringer på boligen siden sidste salg.

Udbudspriser i 9000 Aalborg

Udbudspriser på omkringliggende villaer i 9000 Aalborg kan give et godt fingerpeg ift. en ejendomsvurdering af Rafns Alle 10. Der er p.t. 156 villaer til salg i postnummeret og du kan se fordelingen af udbudspriserne på Figur 3 (nedenfor) omregnet til kvadratmeterpriser.

Figur 3. Histogram med udbudspriser (omregnet til kvadratmeterpriser) for de 156 villaer, der p.t. er til salg i 9000 Aalborg.

Kvadratmeterpriserne varierer fra 9,879 til 71,769 kr/m2, med et gennemsnit på 28,085 kr/m2 og en median på 26,875 kr/m2 (medianprisen er generelt mere brugbar fordi gennemsnittet kan være påvirket af nogle få boliger med ekstreme priser). - Se alle boligerne her »

Hvis Rafns Alle 10, 9000 Aalborg svarer til gennmsnits-villaer i postnummeret vil en forventet udbudspris være

Estimeret pris = 284 m2 x 26,875 kr/m2 x 0.95 = 7.250.875 kr
(Vægtet areal) x (Median af m2-udbudspriser for villaer i 9000 Aalborg) x 0.95 (afslag på gns. 5 procent)

gns. m2 udbudspris for 156 Villaer til salg i 9000 Aalborg
7.250.875 kr.
Note: Vurderingen er i overstemmelse med de fire andre uafhængige vurderinger, der er inkluderet i vores Dingestimat. Det tyder på en beliggenhed, herlighedsværdi og kvalitet af villaen på Rafns Alle 10 er på niveau med de 156 villaer, der p.t. er til salg i 9000 Aalborg. Vurderingen er dog stadig 14 procent højere end vores dingestimat (6.354.000 kr), hvilket måske kan tilskrives ejendomsmægleres optimistiske udbudsvurderingspriser.