DinGeo — i hele Danmark

Ejendomsvurderinger
Reberbansgade 32, 9000 Aalborg



DINGESTIMAT
Baseret på 4 (ud af 5) computerberegnede ejendomsvurderinger

4.808.000 kr

Villaens samlede vurdering 4.808.000 kr repræsenterer et gennemsnit af fire ud af fem forskellige computerberegnede ejendomsvurderinger på Reberbansgade 32. Der er god overensstemmelse mellem de fire udvalgte vurderinger med en standardafvigelse på kun 7 procent af middelværdien. Det indikerer at Reberbansgade 32, 9000 Aalborg er en bolig, der pålideligt kan vurderes via geodata og computermodeller. Tjek de enkelte individuelle vurderinger nedenfor.

Geomatic AVM
-
Mere Info 
forel. vurd.
4.764.000
Mere Info 
Boliga
-
Mere Info 
Nordea
-
Mere Info 
Off. Vurdering
1.750.000
Mere Info 
RKR-pris i postnr
4.607.136
Mere Info 
Justeret RKR
4.559.660
Mere Info 
Udbudspris i postnr
5.302.949
Mere Info 

En statistisk iterativ Z-score analyse af alle fem vurderinger viser at én vurdering: den offentlige ejendomsvurdering er en outlier (markeret ), d.v.s en værdi der ligger så langt fra de andre vurderinger, at den ikke kan betragtes som værende repræsentativ. De resterende fire vurderinger (markeret ) er statistik set i overensstemmelse med hinanden.

En realistisk ejendomsvurdering af villaen på Reberbansgade 32 ligger sandsynligvis i intervallet fra 4,6 mio. kr (Salgsjusteret kvadratmeterpris) til 5,3 mio. kr (Udbudspriser i postnummer).

Du kan evt. forsøge at indhente en vurdering fra Nordea (markeret ).







Beregn friværdi
kr.
kr.

*Ved at klikke her, accepterer jeg at blive sendt videre til Nordeas hjemmeside
» Hvad kan jeg købe bolig for? - Beregn her
  • Dingestimat

    4,81 mio. kr.

    Interval: 4,56 - 5,30 mio. kr.
  • Seneste Salgspris

    4.000.000 kr.

    28. juli 2020

Computerberegnede ejendomsvurderinger
Reberbansgade 32, 9000 Aalborg

Nedenfor gennemgås information om de fem uafhængige computerberegnede ejendomsvurderinger af villaen på Reberbansgade 32, der ligger til grund for vores dingestimat på 4.808.000 kr.

Husk at computerberegnede ejendomsvurderinger kan afvige markant fra den sande markedsværdi. Læs mere om DinGeo ejendomsvurderinger her »


Geomatic AVM ejendomsvurdering

Geomatics Analytical Valuation modellen (AVM) er et professionelt værktøj som bl.a. flere danske banker bruger til boligprisvurdering. Den vægtede AVM pris er baseret på mere end 200 variable og modellen rammer statistisk set tæt på handelspris. Videnscentret Bolius har udpeget AVM, som Danmarks mest præcise computerberegnede ejendomsvurdering. Læs mere her »

Geomatic AVM
ikke tilgængelig




Vurderingsstyrelsens foreløbige ejendomsvurdering

Vurderingsstyrelsens har i september 2023 offentliggjort den foreløbige ejendomsvurdering for Reberbansgade 32, 9000 Aalborg (for 2022). Vurderingsstyrelsen anslår her, at ejendomsværdien er: 4.764.000 kr. og grunden er vurderet til 2.427.000 kr. Boligskatten for 2024 vil blive beregnet ud fra disse vurderinger - Vi har samlet mere information om villaens boligskatter her ». Find mere information om Vurderingsstyrelsens vurdering af Reberbansgade 32, 9000 Aalborg på Vurderingsportalen ».

IT systemet bag Vurderingsstyrelsen computerberegnede vurderinger har kostet mere end fire milliarder kroner at udvikle. Ikke desto mindre er det en god ide at forholde sig kritisk til de nye vurderinger, på samme måde som de andre uafhængige vurderinger vist på denne side.
Vurderingsstyrelsens foreløbige ejendomsvurdering
4.764.000 kr.
Note: Vurderingsstyrelsens foreløbige ejendomsvurdering er statistisk set i overensstemmelse med tre andre uafhængige vurderinger på adressen. Vurderingen er næsten identisk med vores dingestimat (4.808.436 kr).

! Boliga Vurderingsrapport

Boliga er Danmarks største uafhængige boligside, der igennem 15+ år har kæmpet for mere gennemsigtighed på det danske boligmarked og tilgængeliggørelse af flere typer informationer. I den forbindelse har Boliga bl.a. udviklet en vurderingrapport.

Vi viser værdien fra Boliga Vurderingsrapport. Du kan finde en detaljeret vurderingsrapport med alle beregningerne her her »

Boliga Vurderingsrapport
ikke tilgængelig




Nordea boligskøn

Nordea udregner og udstiller BoligSkøn på de fleste danske ejerboliger. Du kan opdatere Nordea boligskøn ved at skrue på forskellige håndtag for beliggenhed, stand, energiniveau og herlighedsværdi her »

En DinGeo-bruger har tidligere ({{ndato}}) indhentet en vurdering fra Nordea af villaen på Reberbansgade 32. {{nratingdesc}} Tryk på den grønne knap for en opdateret vurdering.
Desværre var Nordea ikke i stand til at udregne en vurdering på adressen. Prøv eventuelt igen med et tryk på den grønne opdater knap.
Der er ikke endnu indhentet en vurdering på Reberbansgade 32. Tryk på den grønne knap for at hente Nordeas Boligskøn af Villaen.
Nordea Boligskøn {{nratingtxt}}
{{npris}}

Den offentlige ejendomsvurdering

På grund af fejl og mangler er ejendomsvurderingerne midlertidig suspenderet og den sidste vurdering fra 2011 er stadig gældende.

Den p.t. gældende offentlige ejendomsvurdering af villaen på Reberbansgade 32 i Aalborg er 1.750.000 kr (år 2022). Grunden på 557 m2 er vurderet til 461.700 kr. Det betyder at boligejer betaler en årlig ejendomsværdiskat på 6.100 kr og en grundskyld på 0 kr.

Et nyt offentligt vurderingssystem er under opbygning og nye vurderinger vil løbende blive offentliggjort frem mod 2024, hvor systemet ifølge den seneste plan skal stå klart. Reberbansgade 32, 9000 Aalborg er en af de indtil videre 50.000 boliger, med en ny offentlig ejendomsvurdering - se ovenfor.

Den offentlige ejendomsvurdering
1.750.000 kr.
Note: Den offentlige ejendomsvurdering er 64 procent lavere og statistisk forskellig fra de fire vurderinger, der indgår i dingestimatet (4.808.000 kr).




Realkreditrådets kvadratmeterpriser

Kvadratmeterpriser og medhørende prisvurderinger er baseret på Realkreditrådets gennemsnitlige kvadratmeterpriser for realiserede handler, se her » . Der kan mangle data, hvis der i et givent område og kvartal er få eller ingen handler.

Der kan udregnes en simpel ejendomsvurdering baseret på Realkreditrådets (Finans Danmark) autoritative statistikker for bolighandel i Danmark - se alle data på Boliga ». Nedenfor (Figur 1) er vist realiserede frie ejendomshandler for Parcel-/rækkehuse i postnummer 9000 Aalborg i perioden fra 1992 frem til og med fjerde kvartal 2023.


Figur 1.Gennemsnitlige m2-priser for Parcel-/rækkehuse i postnummer 9000 Aalborg ( - blå cirkler; venstre y-akse). De røde søjler (højre y-akse) viser antallet af solgte boliger, d.v.s. datagrundlaget for de beregnede m2-priser.

Den mest recente kvadratmeterpris (fjerde kvartal 2023) er 22.584 kr/m2. Kvadratmeterprisen er baseret på 51 frie handler af Parcel-/rækkehuse. Prisen repræsenterer den gennemsnitlige salgspris for alle de 51 boligsalg og normaliseret i forhold til de solgte boligers vægtede arealer (det vægtede areal tager delvist højde for blandt andet kælder- og loftsarealer samt udhuse, garager og så videre bruger).

Villaen på Reberbansgade 32, 9000 Aalborg har et vægtet areal på 204 m². Hvis Reberbansgade 32, 9000 Aalborg er en gennemsnitlig bolig i postnummeret vil en forventet salgspris derfor være

Estimeret pris = 204 m2 x 22,584 kr/m2 = 4.607.136 kr
(Vægtet areal) x (RKR-m2-pris i fjerde kvartal 2023)

Realkreditrådets m2-priser for Parcel-/rækkehuse i 9000 Aalborg
4.607.136 kr.
Note: Vurderingen er statistisk set i overensstemmelse med tre andre uafhængige vurderinger og indgår derfor i dingestimat. Denne simple vurdering, der udelukkende er baseret på realkreditrådets kvadratmeterpriser er dog 4 procent lavere end vores dingestimat (4.808.000 kr). Et dingestimat, der er højere end forudsagt af realkreditrådets kvadratmeterpriser kan f.eks. skyldes at villaen er lidt over gennemsnittet. Den kan f.eks. være renoveret, have et lavt energiforbrug eller ligge et ekstra smukt sted. I det sidst opgjorte kvartal blev der solgt 51 Parcel-/rækkehuse i 9000, Aalborg. Det er så tilpas mange boligsalg at kvadratmeterprisen er velbestemt. Vurderingen antager at villaen er en gennemsnitsbolig ift andre villaer i postnummeret.




Salgsjusteret kvadratmeterpris

Baseret på tidligere salg af Reberbansgade 32, 9000 Aalborg kan vi tage højde for boligens styrker/svagheder i forhold til en gennemsnitlig Villa i 9000 Aalborg. Den salgsjusterede ejendomsvurdering er baseret på antagelsen, at boligen siden det seneste salg i tredje kvartal 2020 har fulgt områdets gennemsnitspriser.

Villaen på Reberbansgade 32, 9000 Aalborg er solgt en gang siden 1992. Det seneste registrerede salg var den 28. juli 2020, hvor boligen blev solgt ved Alm. frit salg, og med en salgspris på 4.000.000 kr.

SalgsdatoHandelsformPris, kr
28. juli 2020Alm. frit salg4.000.000

Salgsprisen for det sidste salg er vist med en rød stjerne på nedenstående graf (Figur 2). De blå punkter er den omregnede handelspris baseret på gennemsnitlige kvadratmeterpriser (og vægtet boligareal på 204 m²). De røde punkter og den røde kurve er den omregnede handelspris justeret ift seneste salg.


Figur 2. Salgspris for Reberbansgade 32 ( rød stjerne). De gennemsnitlige m2-priser for Parcel-/rækkehuse i postnummer 9000 Aalborg (se også Figur 1) er omregnet til handelspriser på adressen ved at gange med boligens vægtede areal 204 m2 ( blå punkter). Den røde kurve er m2 handelspriserne parallelforskudt, således at kurven falder sammen med salgsprisen på sidste frie salg i tredje kvartal 2020 (røde punkter ). Kurvens seneste punkt (x: fjerde kvartal 2023, y: 4.559.660 kr.) repræsenterer den salgsjusterede ejendomdomsvurdering

Det seneste salg på Reberbansgade 32, 9000 Aalborg var i tredje kvartal 2020. Salgsprisen 4.000.000 kr. var 1 procent lavere end områdets daværende gennemsnitlige priser. Den justerede prisvurdering er udregnet under antagelsen at boligen stadig har en værdi, der 1 procent lavere end områdets gennemsnitspriser, d.v.s.

Estimeret pris = 204 m2 x 22,584 kr/m2 x 0.99 = 4.559.660 kr
(Vægtet areal) x (RKR-m2-pris i fjerde kvartal 2023) x (forhold mellem salgspris og RKR ved seneste salg i tredje kvartal 2020)

Salgsjusteret m2-pris for Parcel-/rækkehuse i 9000 Aalborg
4.559.660 kr.
Note: Vurderingen er i overstemmelse med tre andre uafhængige vurderinger. Den salgsjusterede vurdering er dog stadig 5 procent lavere end vores dingestimat (4.808.000 kr). Det kan f.eks. skyldes at salgsprisen (4.000.000 kr) ved det seneste salg i tredje kvartal 2020 (alm. frit salg) kan have været i den lave ende (se Figur 2 ovenfor). En anden mulig forklaring kan være værdiforøgende forbedringer på boligen siden sidste salg.

Udbudspriser i 9000 Aalborg

Udbudspriser på omkringliggende villaer i 9000 Aalborg kan give et godt fingerpeg ift. en ejendomsvurdering af Reberbansgade 32. Der er p.t. 178 villaer til salg i postnummeret og du kan se fordelingen af udbudspriserne på Figur 3 (nedenfor) omregnet til kvadratmeterpriser.

Figur 3. Histogram med udbudspriser (omregnet til kvadratmeterpriser) for de 178 villaer, der p.t. er til salg i 9000 Aalborg.

Kvadratmeterpriserne varierer fra 10,685 til 63,794 kr/m2, med et gennemsnit på 27,659 kr/m2 og en median på 27,363 kr/m2 (medianprisen er generelt mere brugbar fordi gennemsnittet kan være påvirket af nogle få boliger med ekstreme priser). - Se alle boligerne her »

Hvis Reberbansgade 32, 9000 Aalborg svarer til gennmsnits-villaer i postnummeret vil en forventet udbudspris være

Estimeret pris = 204 m2 x 27,363 kr/m2 x 0.95 = 5.302.949 kr
(Vægtet areal) x (Median af m2-udbudspriser for villaer i 9000 Aalborg) x 0.95 (afslag på gns. 5 procent)

gns. m2 udbudspris for 178 Villaer til salg i 9000 Aalborg
5.302.949 kr.
Note: Vurderingen er i overstemmelse med de tre andre uafhængige vurderinger, der er inkluderet i vores Dingestimat. Det tyder på en beliggenhed, herlighedsværdi og kvalitet af villaen på Reberbansgade 32 er på niveau med de 178 villaer, der p.t. er til salg i 9000 Aalborg. Vurderingen er dog stadig 10 procent højere end vores dingestimat (4.808.000 kr), hvilket måske kan tilskrives ejendomsmægleres optimistiske udbudsvurderingspriser.