Andelsboliger

Med ejerskabet af en andelsbolig følger en andelboligforening, der kan have endog meget stor betydning for dine boligforhold og din økonomi. Boligkøbere og -ejere skal være opmærksom på andelsboligforeningens økonomi og vedtægter.

Hvis andelsboligforeningen skulle komme i økonomisk uføre - og det er desværre ikke et helt ukendt fænomen - får det stor betydning, hvorledes du som medlem hæfter for foreningens gæld. I bedste fald mister andelsboligejeren "kun" sit indskud. I værste fald kan den enkelte andelsboligejer hæfte solidarisk og personligt, dvs. for hele gælden og med hele din formue.

Der er desuden forskel på hvordan andelsprisen (maksimalprisen) beregnes fra den ene andelsboligforening til den næste.

Der eksisterer desværre ingen offentlig statistik over andelsboligforeninger i Danmark. Dingeo knytter andelsboliger til andelsboligforeninger (på de adresser hvor denne oplysning er tilgængelige). Vi har desuden indsamlet oplysninger på udvaglte andelsboligforeninger - Se liste her

Andelsboligmarkedet

Andelsboligernes attraktivitet og store popularitet medførte, at der desværre opstod problemer med andelsbolighandler, hvor der blev udvekslet penge under bordet via kreative løsninger som fx at købe en skål i lejligheden til en urealistisk høj pris. Blandt andet for at komme dette til livs, blev vurderingen af andelsboligpriserne gjort mere fri, så man nu kan bruge tre forskellige modeller:

• Med udgangspunkt i en fremskrivning af anlægs- eller købssummen for ejendommen. Dette giver normalt en andelskrone, der er væsentligt under markedsprisen for tilsvarende lejligheder. Metoden benyttes af cirka 4 % af andelsboligforeningerne.
• Med udgangspunkt i en pris, der knytter sig til den offentlige vurdering. Typisk vælger man at sætte andelskronen til 70-85 % af den offentlige vurdering. Da den offentlige vurdering blev hævet markant i 2006 - nogle steder helt op til 200 % og i gennemsnit 140 % i Storkøbenhavn - kan denne pris både være højere og lavere end markedsprisen. Denne metode benyttes af cirka 66 % af andelsboligforeningerne.
• Ved at få en valuar til at fastsætte prisen ud fra en vurdering af ejendommens værdi. Denne metode fremstår mest præcis, men også her er der markante udsving alt efter den enkelte valuars vurdering. Denne metode benyttes af cirka 30 % af andelsboligforeningerne.

De fleste andelsboliger handles derfor tættere på noget, der kan minde om markedsvilkår som ejerboliger handles efter. Derfor kan du på DinGeo under den enkelte andelsbolig finde en beregner for, hvad en lignende ejerbolig vil koste i postnummeret. [Billede af eksempelberegningside]

Ved begge former for boligkøb, er der en række forhold, som man skal være opmærksom på. Derfor kommer vi her med vores råd til det gode andelsboligkøb:

Vælg af lyst – ikke af nød

Har du først købt en andelsbolig, så er den din og du kan få svært ved at sælge den igen, hvis der er problemer med den. Vælg kun en bolig, som du virkelig har lyst til at bo i, og som du vil glæde dig til at komme hjem til.

Læs generalforsamlingsreferater

Bliver der taget beslutninger i foreningen, som du også selv ville have taget? En andelsboligforening er et demokrati, og du kan pludselig have en god (men støjende) legeplads ude foran dit vindue. Eller måske bliver hullerne i taget bliver ikke lappet. Er der udsigt til et dyrt vedligeholdelsesarbejde, vil boligydelsen måske stige. Læs derfor generalforsamlingsreferatet grundigt igennem. Her vil man ofte også kunne se en vedligeholdelsesplan.

Læs årsregnskabet

Andelsboligforeningens økonomi bliver en stor del af din egen økonomi. Du skal, eventuelt med hjælp fra en rådgiver, kunne forstå, hvad pengene i foreningen bliver brugt på, og hvordan de er finansieret. I starten af 00’erne kastede flere andelsboligforeninger sig ud i spekulative renteswap-lån og lignende for at holde boligydelsen lav. I foreningens årsregnskab kan du eksplicit se, hvilke lån foreningen har optaget. Hvis du selv ville have valgt samme lån til en ejerbolig, så stemmer din holdning nok godt overens med foreningens.

Læs vedtægterne og husordenen

Det vigtigste er at få styr på, hvordan det enkelte medlem af andelsboligforeningen hæfter ved eventuel konkurs; det være sig via indskud, pro rata eller solidarisk. Dernæst skal du også se, om det liv, du ønsker, også er muligt. Vil du gerne have husdyr, så skal det være tilladt i foreningen, og vil du leje ud på Airbnb, så kan det også være, at det er reguleret af foreningen.

Maksimalpris, anslået teknisk pris og løsøre

Når du køber en andelsbolig, er der en fastsat maksimalpris på andelen, der består at førnævnte vurdering ud fra en af de tre metoder samt eventuelle forbedringer; fx et nyt køkken eller bad, der er fast installeret i lejligheden. Dertil kan komme køb af løsøre, som er møbler og hårde hvidevarer. Du må ikke betale mere end maksimalprisen for en andelsbolig.

Siden 2015 har det været lovpligtigt også at oplyse en ’anslået teknisk pris’. Den fastsættes ved at se på indskuddet, der betales for andelen plus andelens andel af foreningens gæld - fratrukket andelsboligens andel af foreningens formue og ser på, hvad en lignende ejerbolig ville koste . Som et alternativ hertil, kan du på den enkelte andelsbolig finde en beregner for, hvad en lignende ejerbolig vil koste i postnummeret. [Billede af eksempelberegningside] Da det er billigere at låne til en ejerbolig end en andelsbolig, så siger tommelfingerreglen, at den anslåede tekniske pris for en andelsbolig er cirka 25% lavere end en tilsvarende ejerbolig.

Mange andelsboliger sælges med forskellige former for løsøre. Løsøre kan fx være hårde hvidevarer, skabe, hylder, lamper og lignende. Er det indbygget, så det er naturligt, at fx et indbygget komfur medfølger i handlen, så det kan sælger kræve, at det indgår i handlen. Både de frie og indbyggede elementer skal fremgå af vurderingsrapporten og er dermed også underlagt maksimalprisen.