DinGeo — i hele Danmark
Villaens samlede vurdering 7.483.000 kr repræsenterer et gennemsnit af fem ud af seks forskellige computerberegnede ejendomsvurderinger på Danhaven 17.
Der er dårlig overensstemmelse mellem de fem udvalgte vurderinger med en standardafvigelse på hele 38 procent af middelværdien. Det tyder på at Danhaven 17, 2500 Valby er en bolig hvor det er svært at bruge computerberegnede ejendomsvurderinger. Tjek de enkelte individuelle vurderinger nedenfor.
En statistisk iterativ Z-score analyse af alle seks vurderinger viser at én vurdering: den offentlige ejendomsvurdering er en outlier (markeret ), d.v.s en værdi der ligger så langt fra de andre vurderinger, at den ikke kan betragtes som værende repræsentativ. De resterende fem vurderinger (markeret ) er statistik set i overensstemmelse med hinanden.
En realistisk ejendomsvurdering af villaen på Danhaven 17 ligger sandsynligvis i intervallet fra 4,3 mio. kr (Salgsjusteret kvadratmeterpris) til 10,5 mio. kr (Udbudspriser i postnummer).
Computerberegnede ejendomsvurderinger er statistiske og tekniske skøn og kan derfor afvige markant i virkeligheden. Det er derfor vigtigt, at du får en præcis og professionel vurdering af en ejendomsmægler. Ejer du villaen på Danhaven 17 bør du derfor få en uforpligtende og gratis vurdering af den lokale Nybolig-mægler med indgående kendskab til Valby
Dingestimat
Seneste Salgspris
Nedenfor gennemgås information om de seks uafhængige computerberegnede ejendomsvurderinger af villaen på Danhaven 17, der ligger til grund for vores dingestimat på 7.483.000 kr.
Husk at computerberegnede ejendomsvurderinger kan afvige markant fra den sande markedsværdi. Læs mere om DinGeo ejendomsvurderinger her »
Geomatics Analytical Valuation modellen (AVM) er et professionelt værktøj som bl.a. flere danske banker bruger til boligprisvurdering. Den vægtede AVM pris er baseret på mere end 200 variable og modellen rammer statistisk set tæt på handelspris. Videnscentret Bolius har udpeget AVM, som Danmarks mest præcise computerberegnede ejendomsvurdering. Læs mere her »
AVM er bedst-i-test og vurderingen 8,74 mio. kr. er derfor vores bedste bud på en individuel computerberegnet ejendomsvurdering. En historisk analyse af adressens AVM vurderinger indikerer, at villaen har haft en positiv udvikling, med en vurdering, der over de sidste godt 7 år er vokset gennemsnitlig 86.925 kr. månedligt.
Boliga er Danmarks største uafhængige boligside, der igennem 15+ år har kæmpet for mere gennemsigtighed på det danske boligmarked og tilgængeliggørelse af flere typer informationer. I den forbindelse har Boliga bl.a. udviklet en vurderingrapport.
Vi viser værdien fra Boliga Vurderingsrapport. Du kan finde en detaljeret vurderingsrapport med alle beregningerne her her »Nordea udregner og udstiller BoligSkøn på de fleste danske ejerboliger. Du kan opdatere Nordea boligskøn ved at skrue på forskellige håndtag for beliggenhed, stand, energiniveau og herlighedsværdi her »
På grund af fejl og mangler er ejendomsvurderingerne midlertidig suspenderet og den sidste vurdering fra 2011 er stadig gældende.
Den p.t. gældende offentlige ejendomsvurdering af villaen på Danhaven 17 i Valby er 2.000.000 kr (år 2022). Grunden på 718 m2 er vurderet til 1.139.700 kr. Det betyder at boligejer betaler en årlig ejendomsværdiskat på 12.600 kr og en grundskyld på 0 kr.
Et nyt offentligt vurderingssystem er under opbygning og nye vurderinger vil løbende blive offentliggjort frem mod 2024, hvor systemet ifølge den seneste plan skal stå klart. Danhaven 17, 2500 Valby er ikke af de 50.000 ejerboliger, der har fået en ny offentlig tilgængelig ejendomsvurdering.
Kvadratmeterpriser og medhørende prisvurderinger er baseret på Realkreditrådets gennemsnitlige kvadratmeterpriser for realiserede handler, se her » . Der kan mangle data, hvis der i et givent område og kvartal er få eller ingen handler.
Der kan udregnes en simpel ejendomsvurdering baseret på Realkreditrådets (Finans Danmark) autoritative statistikker for bolighandel i Danmark - se alle data på Boliga ». Nedenfor (Figur 1) er vist realiserede frie ejendomshandler for Parcel-/rækkehuse i postnummer 2500 Valby i perioden fra 1992 frem til og med fjerde kvartal 2023.
Figur 1.Gennemsnitlige m2-priser for Parcel-/rækkehuse i postnummer 2500 Valby ( - blå cirkler; venstre y-akse). De røde søjler (højre y-akse) viser antallet af solgte boliger, d.v.s. datagrundlaget for de beregnede m2-priser.
Den mest recente kvadratmeterpris (fjerde kvartal 2023) er 49.507 kr/m2. Kvadratmeterprisen er baseret på 39 frie handler af Parcel-/rækkehuse. Prisen repræsenterer den gennemsnitlige salgspris for alle de 39 boligsalg og normaliseret i forhold til de solgte boligers vægtede arealer (det vægtede areal tager delvist højde for blandt andet kælder- og loftsarealer samt udhuse, garager og så videre bruger).
Villaen på Danhaven 17, 2500 Valby har et vægtet areal på 188 m². Hvis Danhaven 17, 2500 Valby er en gennemsnitlig bolig i postnummeret vil en forventet salgspris derfor være
Estimeret pris = 188 m2 x 49,507 kr/m2 = 9.307.316 kr
Baseret på tidligere salg af Danhaven 17, 2500 Valby kan vi tage højde for boligens styrker/svagheder i forhold til en gennemsnitlig Villa i 2500 Valby. Den salgsjusterede ejendomsvurdering er baseret på antagelsen, at boligen siden det seneste salg i tredje kvartal 2020 har fulgt områdets gennemsnitspriser.
Villaen på Danhaven 17, 2500 Valby er solgt en gang siden 1992. Det seneste registrerede salg var den 20. august 2020, hvor boligen blev solgt ved Alm. frit salg, og med en salgspris på 3.647.500 kr.
| Salgsdato | Handelsform | Pris, kr |
|---|---|---|
| 20. august 2020 | Alm. frit salg | 3.647.500 |
Salgsprisen for det sidste salg er vist med en rød stjerne på nedenstående graf (Figur 2). De blå punkter er den omregnede handelspris baseret på gennemsnitlige kvadratmeterpriser (og vægtet boligareal på 188 m²). De røde punkter og den røde kurve er den omregnede handelspris justeret ift seneste salg.
Figur 2. Salgspris for Danhaven 17 ( rød stjerne). De gennemsnitlige m2-priser for Parcel-/rækkehuse i postnummer 2500 Valby (se også Figur 1) er omregnet til handelspriser på adressen ved at gange med boligens vægtede areal 188 m2 ( blå punkter). Den røde kurve er m2 handelspriserne parallelforskudt, således at kurven falder sammen med salgsprisen på sidste frie salg i tredje kvartal 2020 (røde punkter ). Kurvens seneste punkt (x: fjerde kvartal 2023, y: 4.270.368 kr.) repræsenterer den salgsjusterede ejendomdomsvurdering
Det seneste salg på Danhaven 17, 2500 Valby var i tredje kvartal 2020. Salgsprisen 3.647.500 kr. var 54 procent lavere end områdets daværende gennemsnitlige priser. Den justerede prisvurdering er udregnet under antagelsen at boligen stadig har en værdi, der 54 procent lavere end områdets gennemsnitspriser, d.v.s.
Estimeret pris = 188 m2 x 49,507 kr/m2 x 0.46 = 4.270.368 kr
Udbudspriser på omkringliggende villaer i 2500 Valby kan give et godt fingerpeg ift. en ejendomsvurdering af Danhaven 17. Der er p.t. 37 villaer til salg i postnummeret og du kan se fordelingen af udbudspriserne på Figur 3 (nedenfor) omregnet til kvadratmeterpriser.
Figur 3. Histogram med udbudspriser (omregnet til kvadratmeterpriser) for de 37 villaer, der p.t. er til salg i 2500 Valby.
Hvis Danhaven 17, 2500 Valby svarer til gennmsnits-villaer i postnummeret vil en forventet udbudspris være
Estimeret pris = 188 m2 x 58,938 kr/m2 x 0.95 = 10.526.326 kr