DinGeo — i hele Danmark
Villaens samlede vurdering 1.294.000 kr repræsenterer et gennemsnit af alle de seks forskellige ejendomsvurderinger af villaen på Kongevej 55.
Der er dårlig overensstemmelse mellem de seks forskellige vurderinger med en standardafvigelse på hele 40 procent af middelværdien. Det tyder på at Kongevej 55, 6510 Gram er en bolig hvor det er svært at bruge computerberegnede ejendomsvurderinger. Villaens seneste salgspris (1.700.000 kr) var højere end gennemsnittet for postnummer 6510 og vanskeligheden ved at vurdere boligen kan skyldes usædvanlige forhold, der trækker prisen op. Tjek de enkelte individuelle vurderinger nedenfor.
En statistisk iterativ Z-score analyse viser at alle seks vurderinger (markeret ) statistik set er i overensstemmelse med hinanden.
En realistisk ejendomsvurdering af villaen på Kongevej 55 ligger sandsynligvis i intervallet fra 0,7 mio. kr (Realkreditrådets kvadratmeterpriser) til 1,9 mio. kr (Salgsjusteret kvadratmeterpris).
Du kan evt. forsøge at indhente en vurdering fra Nordea (markeret ).Computerberegnede ejendomsvurderinger er statistiske og tekniske skøn og kan derfor afvige markant i virkeligheden. Det er derfor vigtigt, at du får en præcis og professionel vurdering af en ejendomsmægler. Ejer du villaen på Kongevej 55 bør du derfor få en uforpligtende og gratis vurdering af den lokale Nybolig-mægler med indgående kendskab til Gram
Dingestimat
Seneste Salgspris
Nedenfor gennemgås information om de seks uafhængige computerberegnede ejendomsvurderinger af villaen på Kongevej 55, der ligger til grund for vores dingestimat på 1.294.000 kr.
Husk at ejendomsvurderinger kan afvige markant fra den sande markedsværdi. Læs mere om DinGeo ejendomsvurderinger her »
Boligejer har desværre ikke endnu foretaget en salgsvurdering via DinGeo.
Geomatics Analytical Valuation modellen (AVM) er et professionelt værktøj som bl.a. flere danske banker bruger til boligprisvurdering. Den vægtede AVM pris er baseret på mere end 200 variable og modellen rammer statistisk set tæt på handelspris. Videnscentret Bolius har udpeget AVM, som Danmarks mest præcise computerberegnede ejendomsvurdering. Læs mere her »
AVM er bedst-i-test og vurderingen 1,43 mio. kr. er derfor vores bedste bud på en individuel computerberegnet ejendomsvurdering. En historisk analyse af adressens AVM vurderinger indikerer, at villaen har haft en positiv udvikling, med en vurdering, der over de sidste godt 6 år er vokset gennemsnitlig 1.775 kr. månedligt.
Boliga er Danmarks største uafhængige boligside, der igennem 15+ år har kæmpet for mere gennemsigtighed på det danske boligmarked og tilgængeliggørelse af flere typer informationer. I den forbindelse har Boliga bl.a. udviklet en vurderingrapport.
Vi viser værdien fra Boliga Vurderingsrapport. Du kan finde en detaljeret vurderingsrapport med alle beregningerne her her »Nordea udregner og udstiller BoligSkøn på de fleste danske ejerboliger. Du kan opdatere Nordea boligskøn ved at skrue på forskellige håndtag for beliggenhed, stand, energiniveau og herlighedsværdi her »
På grund af fejl og mangler er ejendomsvurderingerne midlertidig suspenderet og den sidste vurdering fra 2011 er stadig gældende.
Den p.t. gældende offentlige ejendomsvurdering af villaen på Kongevej 55 i Gram er 1.700.000 kr (år 2022). Grunden på 2.975 m2 er vurderet til 320.900 kr. Det betyder at boligejer betaler en årlig ejendomsværdiskat på 0 kr og en grundskyld på 0 kr.
Et nyt offentligt vurderingssystem er under opbygning og nye vurderinger vil løbende blive offentliggjort frem mod 2024, hvor systemet ifølge den seneste plan skal stå klart. Kongevej 55, 6510 Gram er ikke af de 50.000 ejerboliger, der har fået en ny offentlig tilgængelig ejendomsvurdering.
Kvadratmeterpriser og medhørende prisvurderinger er baseret på Realkreditrådets gennemsnitlige kvadratmeterpriser for realiserede handler, se her » . Der kan mangle data, hvis der i et givent område og kvartal er få eller ingen handler.
Der kan udregnes en simpel ejendomsvurdering baseret på Realkreditrådets (Finans Danmark) autoritative statistikker for bolighandel i Danmark - se alle data på Boliga ». Nedenfor (Figur 1) er vist realiserede frie ejendomshandler for Parcel-/rækkehuse i postnummer 6510 Gram i perioden fra 1992 frem til og med tredje kvartal 2024.
Figur 1.Gennemsnitlige m2-priser for Parcel-/rækkehuse i postnummer 6510 Gram ( - blå cirkler; venstre y-akse). De røde søjler (højre y-akse) viser antallet af solgte boliger, d.v.s. datagrundlaget for de beregnede m2-priser.
Den mest recente kvadratmeterpris (tredje kvartal 2024) er 4.187 kr/m2. Kvadratmeterprisen er baseret på 14 frie handler af Parcel-/rækkehuse. Prisen repræsenterer den gennemsnitlige salgspris for alle de 14 boligsalg og normaliseret i forhold til de solgte boligers vægtede arealer (det vægtede areal tager delvist højde for blandt andet kælder- og loftsarealer samt udhuse, garager og så videre bruger).
Villaen på Kongevej 55, 6510 Gram har et vægtet areal på 157 m². Hvis Kongevej 55, 6510 Gram er en gennemsnitlig bolig i postnummeret vil en forventet salgspris derfor være
Estimeret pris = 157 m2 x 4,187 kr/m2 = 657.359 kr
Baseret på tidligere salg af Kongevej 55, 6510 Gram kan vi tage højde for boligens styrker/svagheder i forhold til en gennemsnitlig Villa i 6510 Gram. Den salgsjusterede ejendomsvurdering er baseret på antagelsen, at boligen siden det seneste salg i første kvartal 2002 har fulgt områdets gennemsnitspriser.
Villaen på Kongevej 55, 6510 Gram er solgt fire gange siden 1992. Det seneste registrerede salg var den 22. marts 2002, hvor boligen blev solgt ved Alm. frit salg, og med en salgspris på 1.700.000 kr.
| Salgsdato | Handelsform | Pris, kr |
|---|---|---|
| 22. marts 2002 | Alm. frit salg | 1.700.000 |
| 19. december 2001 | Alm. frit salg | 1.447.000 |
| 28. juni 1999 | Alm. frit salg | 2.000.000 |
| 27. august 1993 | Familieoverdragelse | 1.447.052 |
Salgsprisen for de fire sidste salg er vist med røde stjerner på nedenstående graf (Figur 2). De blå punkter er den omregnede handelspris baseret på gennemsnitlige kvadratmeterpriser (og vægtet boligareal på 157 m²). De røde punkter og den røde kurve er den omregnede handelspris justeret ift seneste salg.
Figur 2. Salgspris for Kongevej 55 ( rød stjerne). De gennemsnitlige m2-priser for Parcel-/rækkehuse i postnummer 6510 Gram (se også Figur 1) er omregnet til handelspriser på adressen ved at gange med boligens vægtede areal 157 m2 ( blå punkter). Den røde kurve er m2 handelspriserne parallelforskudt, således at kurven falder sammen med salgsprisen på sidste frie salg i første kvartal 2002 (røde punkter ). Kurvens seneste punkt (x: tredje kvartal 2024, y: 1.933.161 kr.) repræsenterer den salgsjusterede ejendomdomsvurdering
Det seneste salg på Kongevej 55, 6510 Gram var i første kvartal 2002. Salgsprisen 1.700.000 kr. var 194 procent højere end områdets daværende gennemsnitlige priser. Den justerede prisvurdering er udregnet under antagelsen at boligen stadig har en værdi, der 194 procent højere end områdets gennemsnitspriser, d.v.s.:
Estimeret pris = 157 m2 x 4,187 kr/m2 x 2.94 = 1.933.161 kr
Udbudspriser på omkringliggende villaer i 6510 Gram kan give et godt fingerpeg ift. en ejendomsvurdering af Kongevej 55. Der er p.t. 41 villaer til salg i postnummeret og du kan se fordelingen af udbudspriserne på Figur 3 (nedenfor) omregnet til kvadratmeterpriser.
Figur 3. Histogram med udbudspriser (omregnet til kvadratmeterpriser) for de 41 villaer, der p.t. er til salg i 6510 Gram.
Hvis Kongevej 55, 6510 Gram svarer til gennmsnits-villaer i postnummeret vil en forventet udbudspris være
Estimeret pris = 157 m2 x 4,474 kr/m2 x 0.95 = 667.297 kr