DinGeo — i hele Danmark

Ejendomsvurderinger

Hvad er din bolig værd netop nu? Der eksisterer efterhånden mange boligportaler, der forsøger at besvare dette spørgsmål. I al beskedenhed får du det bedste og mest kritiske indblik i ejendomsvurderinger med DinGeo.

Med et adresseopslag på DinGeo får du nemlig den vægtede AVM, der udregnes af GeoMatic og er Danmarks måske mest præcise computerberegnede ejendomsvurdering. Inden DinGeo var AVM kun tilgængelig for professionelle brugere i den finansielle sektor.

Den vigtigste og vægtigste forskel mellem DinGeo og andre portaler er, at DinGeo giver dig mulighed for at forholde dig kritisk til ejendomsvurderingerne fordi:

  • DinGeo lister syv forskellige uafhængige ejendomsvurderinger. En simpel sammenligning af de forskellige vurderinger giver et godt fingerpeg i forhold til usikkerheder/fejl på de enkelte vurderinger.
  • DinGeo giver meget mere end blot én "sort boks vurdering". Tekst og grafer beskriver detaljeret geodata og udregninger, der ligger bag de computerberegnede ejendomsvurderinger.

DinGeo og computerberegnede ejendomsvurderinger
Hvad er din bolig værd netop nu? Et adresseopslag på DinGeo giver dig uafhængige computerberegnede ejendomsvurderinger.

Frie ejendomsvurderinger

Computerberegnede ejendomsvurderinger revolutionerede det Amerikanske boligmarked i 2006 da Zillow introducerede ejendomsvurderinger på en åben og frit tilgængelig webside. I Danmark var de finansielle storvirksomheder Nykredit, Sydbank, Spar Nord og AL Bank de første, der kopierede Zillow, da de i 2015 lancerede "Bolighed". Danske bank fulgte hurtigt trop med deres nu hedengange projekt "Sunday". De frie ejendomsvurderinger har mødt en del kritik fra danske boligejere, der ikke ønsker vurderingen på deres bolig frit tilgængelig på nettet.

Computerberegnede ejendomsvurderinger har eksisteret i Danmark længe inden de blev frit tilgængelig i 2015. SDC og Geomatic udarbejdede allerede i 2009 computerberegnede ejendomsvurderinger til fagprofessionelle. Vurderingerne var dengang, og er stadig i dag, et vigtigt værktøj for banker, forsikringsselskaber, ejendomsmæglere, pensionskasser og realkreditinstitutter, til blandt andet kreditvurdering og anden analyse af kunder. DinGeo anser det som en sund demokratisering af data, at ejendomsvurderinger nu også er tilgængelig for boligejeren selv via et simpelt adresseopslag på DinGeo.

I disse år udvikler SKAT nye computerberegnede ejendomsvurderinger, der bygger på en lang serie geodata (Læs om SKATs ejendomsvurderinger her»). De nye og mere præcise offentlige ejendomsvurderinger er allerede forsinkede af flere omgange, men de forventes i skrivende stund at blive frit tilgængelige på internettet i 2023.

Sort/Hvid boks ejendomsvurdering

Betegnelsen 'sort boks', kommer fra det engelske black box og beskriver et system eller et objekt, om hvilket man i overordnede træk ved, hvad det laver, mens den detaljerede opbygning eller virkemåde er ukendt. Baseret på data/observationer producerer en sort boks et simpelt output som man kan observere og bruge. 'Hvid boks' er derimod betegnelsen på et system hvor de indre komponenter/logik er fuldt ud beskrevet og åbne for inspektion.

Mange ting kan beskrives som en sort boks: en transistor, en algoritme eller kunstig intelligens. Den menneskelige hjerne er et andet godt eksempel: En ejendomsmægler kan f.eks. lave en ejendomsvurdering baseret på hendes observationer, men præcist hvordan hun nåede frem til vurderingen er ukendt.

Med DinGeo får du fire væsentligste og mest brugte sort boks ejendomsvurderinger (Den offentlige vurdering, Gematics AVM, Boligheds vurdering og Nordea Boligskøn). DinGeo giver dig desuden tre forskellige hvid boks vurderinger hvor alle detaljer er udførligt beskrevet. De ialt syv forskellige uafhængige vurderinger giver kritiske boligejere og -købere, en unik mulighed for at sammenligne og forholde sig kritisk til vurderingerne.

Ejendomsvurderinger ved boligkøb

I forbindelse med boligkøb er computerberegnede ejendomsvurderinger et godt værktøj. Brug dem til at tjekke om ejendomsmægleren har sat en lige lovlig optimistisk pris på den bolig du er interesseret i.

Ejendomsmægleren har sandsynligvis taget udgangspunkt i en computerberegnet ejendomsvurdering da hun satte udbudsprisen og herudover inkluderet faktorer, der måske ikke er taget højde for i computermodellen.

Vurdering af egen bolig

For en boligejer kan ejendomsvurderinger ramme et ømt punkt hvor hjerte og følelser overlapper med økonomiske interesser. I forbindelse med boligsalg kan man som boligejer let føle, at den computerberegnede vurdering er for lav. På den anden side kan vurderingen virke helt urealistisk høj i forbindelse med boligskat.

Mener du, at din ejendomsvurdering er forkert, så har du ret - En velkendt aforisme i statistik siger: alle modeller er forkerte. Computerberegnede ejendomsvurderinger bliver dog efterhånden mindre og mindre forkerte - I boksen længere nede på denne side er beskrevet hvordan AVM vurderingen kontinuerligt forbedres.

Ejendomsvurderinger på internet
For nogle boligejere kan det virke forkert og ubehageligt, at en følelseskold computer beskriver ens hjem med kolde tal.

Bolig med havudsigt
Hvordan udvikler vi computerberegnede ejendomsvurderinger, der korrekt tager højde for alle geodata? Unikke forhold kan for eksempel gøre det problematisk at implementere tommelfingerreglen, at havudsigt fordobler værdien af en bolig.

Mere info:
Vurderingsstyrelsen: Vurderingsportalen
EB: Nykredit blæser på boligejerne
TV2: Ny beregner viser, hvad din bolig er værd om 2 år: - Det er helt åndssvagt

Ejendomsvurderinger på DinGeo

Med et adresseopslag på DinGeo bliver du præsenteret for syv uafhængige prisvurderinger. Et DinGeo-opslag fortæller dig den vægtede AVM prisvudering, der er vores bedste bud på en forventet handelspris. Herudover vises en simpel- og justeret prisvurdering, udbudsprisvurdering, den offentlige ejendomsvurdering og endelig har du mulighed for at indhente vurderinger fra Nordea og Bolighed.

Menubar til adresseopslag
For at finde information om ejendomsvurderinger på en given adresse skal du vælge "Ejendomsvurdering" i undermenuen på en adresseopslagsside.

AVM vurdering

Dingeo er den eneste danske boligportal, hvor du kan se Analytical Valuation Model (AVM) prisvurderinger (https://geomatic.dk/dk/insights/ejendomsvaerdimodel-avm/). AVM er udviklet af Geomatic for og med danske pengeinstitutter. Det er bankernes værktøj i forhold til at sikre en overholdelse af Basel II / III kapitaldækningsreglerne. AVM er muligvis de mest præcise boligvurderinger i Danmark.

Kontinuerlig forbedring af AVM

AVM er faktisk ikke én model, men et sub-set af mange modeller (ca. 80 stk), der hver især er optimeret efter regionale og geografiske forhold. Modellerne sammenlignes løbende i forhold til faktiske salgspriser og tilpasses kontinuerligt således, at AVM vurderingspriserne stemmer bedre og bedre overens med faktiske salgspriser.

Boligskat
kurverne viser afvigelse af vurderingspris i forhold til handelspris for AVM (blå kurve) og offentlig vurdering (rød kurve)

Grafen ovenfor viser afvigelsen på boligvurderinger i forhold til realiserede handelspriser i 2013. AVM vurderinger (blå kurve) stemmer betydelig bedre overens med salgspriserne i forhold til den offentlige ejendomsvurdering (rød kurve).

Med den kontinuerlige forbedring af AVM vurderingerne falder ca. 80 procent af alle vurderinger nu indenfor +/- 20 procent af faktisk handelspriser.

Der er p.t. udregnet AVM boligvurdering på 1.54 millioner danske ejerboliger. AVM mangler for ejerboliger hvor der ikke er et tilstrækkeligt grundlag af geodata til at vurdere en fair boligpris.


Nordea og Bolighed

Nordeas -og Boligheds ejendomsvurderinger er 'sort boks' - Detaljerne bag udregningerne er hemmeligholdte. Alt der oplyses er at udregningerne er baseret på offentlig tilgængelige data.

Nordea og Bolighed tilbyder nogle af de mest præcise ejendomsvurderinger i Danmark og repræsenterer et godt alternativ til AVM vurderingen. DinGeo giver brugere mulighed for at indhente/opdatere vurderingerne med et simpelt tryk på en knap. På den baggrund kan du let sammenligne vurderingerne med de 6 andre uafhængige vurderinger udregnet/indsamlet af DinGeo.

Bolighed er finansieret af Sydbank, Spar Nord, Arbejdernes Landsbank og Nykredit. Det giver sig blandt andet til udtryk ved at Bolighed gemmer deres vurderinger for boliger der er til salg.

Nordea samarbejder med ejendomsmæglerkæden DanBolig omkring BoligSkøn. Den udregnede værdi antager at der er tale om en gennemsnitsbolig. Du kan på Nordeas webside skrue på forskellige håndtag, hvis du fx har renoveret, eller din bolig ligger et ekstra smukt sted.

Den offentlige ejendomsvurdering

Den offentlige ejendomsvurdering danner grundlag for beskatning. Skat's ejendomsvurdering har som mål at udtrykke ejendommens værdi i handel og vandel ved kontant betaling. For ejerboliger fastlægges vurderingen med udgangspunkt i den gennemsnitlige handelspris for ejendomme af samme størrelse, alder, stand og beliggenhed i et sammenligneligt område.

Siden 2011 har Skat dog ikke lavet nye ejendomsvurderinger, da man i øjeblikket arbejder på at udvikle et nyt ejendomsvurderingssystem, der gerne skulle mindske de store afvigelser fra de faktiske handelspriser, som det gamle ejendomsvurderingssystem medførte.

Den offentlige ejendomsvurdering er derfor p.t. ikke retvisende i forhold til en forventet salgspris (læs mere om den offentlige ejendomsvurdering her »)

Simpel prisvurdering baseret på m2-priser

Den simple prisvurdering er baseret på realkreditrådets gennemsnitlige kvadratmeterpriser (realiserede handler) for området (postnummeret) ganget med boligens vægtede areal. Den simple prisvurdering tager ikke højde for boligens styrker og svagheder i forhold til den gennemsnitlige bolig i området.

Salgsjusteret kvadratmeterpris

Det justerede prisestimat er beregnet udfra tidligere salg på adressen og under antagelse af, at boligen ikke har ændret sin relative pris i forhold til områdets gennemsnitspriser. På denne måde kan vi bedre tage højde for boligens styrker og svagheder i forhold til områdets gennemsnit.

Udbudspriser i postnr

DinGeo henter udbudspriser på alle tilsvarende ejendomme, der er til salg i postnummeret. Baseret på medianen af kvadratmeterpriserne udregnes en vurdering.

Ejendomsvurderinger på DinGeo
Et adresseopslag på DinGeo viser flere uafhængige ejendomsvurderinger på adressen.

Mere info:
Geomatic
Skats ejendomsvurdering
Altinget: Regeringen dropper garanti om fastfrysning af boligskat
Bolius: Beskatning af ejerboliger