DinGeo — i hele Danmark
Lejlighedens samlede vurdering 2.860.000 kr repræsenterer et gennemsnit af fem ud af seks forskellige computerberegnede ejendomsvurderinger på Egebækvej 169. Der er rimelig overensstemmelse mellem de fem udvalgte vurderinger med en standardafvigelse på 16 procent af middelværdien. Det tyder på at Egebækvej 169, 2850 Nærum er en bolig, der er mulig at vurdere med geodata og computermodeller. Tjek de enkelte individuelle vurderinger nedenfor.
En statistisk iterativ Z-score analyse af alle seks vurderinger viser at én vurdering: den offentlige ejendomsvurdering er en outlier (markeret ), d.v.s en værdi der ligger så langt fra de andre vurderinger, at den ikke kan betragtes som værende repræsentativ. De resterende fem vurderinger (markeret ) er statistik set i overensstemmelse med hinanden.
En realistisk ejendomsvurdering af lejligheden på Egebækvej 169 ligger sandsynligvis i intervallet fra 2,3 mio. kr (Realkreditrådets kvadratmeterpriser) til 3,3 mio. kr (Skats foreløbige vurdering).
Du kan evt. forsøge at indhente en vurdering fra Nordea (markeret ).Computerberegnede ejendomsvurderinger er statistiske og tekniske skøn og kan derfor afvige markant i virkeligheden. Det er derfor vigtigt, at du får en præcis og professionel vurdering af en ejendomsmægler. Ejer du lejligheden på Egebækvej 169 bør du derfor få en uforpligtende og gratis vurdering af den lokale Nybolig-mægler med indgående kendskab til Nærum
Dingestimat
Seneste Salgspris
Nedenfor gennemgås information om de seks uafhængige computerberegnede ejendomsvurderinger af lejligheden på Egebækvej 169, der ligger til grund for vores dingestimat på 2.860.000 kr.
Husk at computerberegnede ejendomsvurderinger kan afvige markant fra den sande markedsværdi. Læs mere om DinGeo ejendomsvurderinger her »
Geomatics Analytical Valuation modellen (AVM) er et professionelt værktøj som bl.a. flere danske banker bruger til boligprisvurdering. Den vægtede AVM pris er baseret på mere end 200 variable og modellen rammer statistisk set tæt på handelspris. Videnscentret Bolius har udpeget AVM, som Danmarks mest præcise computerberegnede ejendomsvurdering. Læs mere her »
AVM er bedst-i-test og vurderingen 3,22 mio. kr. er derfor vores bedste bud på en individuel computerberegnet ejendomsvurdering. En historisk analyse af adressens AVM vurderinger indikerer, at lejligheden har haft en positiv udvikling, med en vurdering, der over de sidste godt 7 år er vokset gennemsnitlig 6.624 kr. månedligt.
Vurderingsstyrelsens har i september 2023 offentliggjort den foreløbige ejendomsvurdering for Egebækvej 169, 2850 Nærum (for 2022). Vurderingsstyrelsen anslår her, at ejendomsværdien er: 3.302.000 kr. og grunden er vurderet til 2.191.000 kr. Boligskatten for 2024 vil blive beregnet ud fra disse vurderinger - Vi har samlet mere information om lejlighedens boligskatter her ». Find mere information om Vurderingsstyrelsens vurdering af Egebækvej 169, 2850 Nærum på Vurderingsportalen ».
IT systemet bag Vurderingsstyrelsen computerberegnede vurderinger har kostet mere end fire milliarder kroner at udvikle. Ikke desto mindre er det en god ide at forholde sig kritisk til de nye vurderinger, på samme måde som de andre uafhængige vurderinger vist på denne side.Boliga er Danmarks største uafhængige boligside, der igennem 15+ år har kæmpet for mere gennemsigtighed på det danske boligmarked og tilgængeliggørelse af flere typer informationer. I den forbindelse har Boliga bl.a. udviklet en vurderingrapport.
Vi viser værdien fra Boliga Vurderingsrapport. Du kan finde en detaljeret vurderingsrapport med alle beregningerne her her »Nordea udregner og udstiller BoligSkøn på de fleste danske ejerboliger. Du kan opdatere Nordea boligskøn ved at skrue på forskellige håndtag for beliggenhed, stand, energiniveau og herlighedsværdi her »
På grund af fejl og mangler er ejendomsvurderingerne midlertidig suspenderet og den sidste vurdering fra 2011 er stadig gældende.
Den p.t. gældende offentlige ejendomsvurdering af lejligheden på Egebækvej 169 i Nærum er 1.450.000 kr (år 2022). Grunden på 0 m2 er vurderet til 1.300.600 kr. Det betyder at boligejer betaler en årlig ejendomsværdiskat på 12.600 kr og en grundskyld på 0 kr.
Et nyt offentligt vurderingssystem er under opbygning og nye vurderinger vil løbende blive offentliggjort frem mod 2024, hvor systemet ifølge den seneste plan skal stå klart. Egebækvej 169, 2850 Nærum er en af de indtil videre 50.000 boliger, med en ny offentlig ejendomsvurdering - se ovenfor.
Kvadratmeterpriser og medhørende prisvurderinger er baseret på Realkreditrådets gennemsnitlige kvadratmeterpriser for realiserede handler, se her » . Der kan mangle data, hvis der i et givent område og kvartal er få eller ingen handler.
Der kan udregnes en simpel ejendomsvurdering baseret på Realkreditrådets (Finans Danmark) autoritative statistikker for bolighandel i Danmark - se alle data på Boliga ». Nedenfor (Figur 1) er vist realiserede frie ejendomshandler for Ejerlejligheder i postnummer 2850 Nærum i perioden fra 1992 frem til og med tredje kvartal 2022.
Figur 1.Gennemsnitlige m2-priser for Ejerlejligheder i postnummer 2850 Nærum ( - blå cirkler; venstre y-akse). De røde søjler (højre y-akse) viser antallet af solgte boliger, d.v.s. datagrundlaget for de beregnede m2-priser.
Den mest recente kvadratmeterpris (tredje kvartal 2022) er 29.678 kr/m2. Kvadratmeterprisen er baseret på 10 frie handler af Ejerlejligheder. Prisen repræsenterer den gennemsnitlige salgspris for alle de 10 boligsalg og normaliseret i forhold til de solgte boligers vægtede arealer (det vægtede areal tager delvist højde for blandt andet kælder- og loftsarealer samt udhuse, garager og så videre bruger).
Lejligheden på Egebækvej 169, 2850 Nærum har et vægtet areal på 76 m². Hvis Egebækvej 169, 2850 Nærum er en gennemsnitlig bolig i postnummeret vil en forventet salgspris derfor være
Estimeret pris = 76 m2 x 29,678 kr/m2 = 2.255.528 kr
Baseret på tidligere salg af Egebækvej 169, 2850 Nærum kan vi tage højde for boligens styrker/svagheder i forhold til en gennemsnitlig Lejlighed i 2850 Nærum. Den salgsjusterede ejendomsvurdering er baseret på antagelsen, at boligen siden det seneste salg i tredje kvartal 2019 har fulgt områdets gennemsnitspriser.
Lejligheden på Egebækvej 169, 2850 Nærum er solgt fire gange siden 1992. Det seneste registrerede salg var den 18. september 2019, hvor boligen blev solgt ved Alm. frit salg, og med en salgspris på 2.650.000 kr.
| Salgsdato | Handelsform | Pris, kr |
|---|---|---|
| 18. september 2019 | Alm. frit salg | 2.650.000 |
| 12. marts 2013 | Alm. frit salg | 2.050.000 |
| 31. december 2011 | Alm. frit salg | 1.800.000 |
| 12. februar 2008 | Alm. frit salg | 3.195.000 |
Salgsprisen for de fire sidste salg er vist med røde stjerner på nedenstående graf (Figur 2). De blå punkter er den omregnede handelspris baseret på gennemsnitlige kvadratmeterpriser (og vægtet boligareal på 76 m²). De røde punkter og den røde kurve er den omregnede handelspris justeret ift seneste salg.
Figur 2. Salgspris for Egebækvej 169 ( rød stjerne). De gennemsnitlige m2-priser for Ejerlejligheder i postnummer 2850 Nærum (se også Figur 1) er omregnet til handelspriser på adressen ved at gange med boligens vægtede areal 76 m2 ( blå punkter). Den røde kurve er m2 handelspriserne parallelforskudt, således at kurven falder sammen med salgsprisen på sidste frie salg i tredje kvartal 2019 (røde punkter ). Kurvens seneste punkt (x: tredje kvartal 2022, y: 3.052.936 kr.) repræsenterer den salgsjusterede ejendomdomsvurdering
Det seneste salg på Egebækvej 169, 2850 Nærum var i tredje kvartal 2019. Salgsprisen 2.650.000 kr. var 35 procent højere end områdets daværende gennemsnitlige priser. Den justerede prisvurdering er udregnet under antagelsen at boligen stadig har en værdi, der 35 procent højere end områdets gennemsnitspriser, d.v.s.:
Estimeret pris = 76 m2 x 29,678 kr/m2 x 1.35 = 3.052.936 kr
Udbudspriser på omkringliggende lejligheder i 2850 Nærum kan give et godt fingerpeg ift. en ejendomsvurdering af Egebækvej 169. Der er p.t. 15 lejligheder til salg i postnummeret og du kan se fordelingen af udbudspriserne på Figur 3 (nedenfor) omregnet til kvadratmeterpriser.
Figur 3. Histogram med udbudspriser (omregnet til kvadratmeterpriser) for de 15 lejligheder, der p.t. er til salg i 2850 Nærum.
Hvis Egebækvej 169, 2850 Nærum svarer til gennmsnits-lejligheder i postnummeret vil en forventet udbudspris være
Estimeret pris = 76 m2 x 34,154 kr/m2 x 0.95 = 2.465.918 kr