DinGeo — i hele Danmark
Ejendomsvurdering af lejligheden på Hegnsvej 58, 1. er meget usikker. Der er kun fire computerberegnede ejendomsvurderinger og f.eks. ingen AVM vurdering. Tjek de enkelte individuelle vurderinger nedenfor.
En statistisk iterativ Z-score analyse af alle fire vurderinger viser at én vurdering: den offentlige ejendomsvurdering er en outlier (markeret ), d.v.s en værdi der ligger så langt fra de andre vurderinger, at den ikke kan betragtes som værende repræsentativ. De resterende tre vurderinger (markeret ) er statistik set i overensstemmelse med hinanden.
En realistisk ejendomsvurdering af lejligheden på Hegnsvej 58, 1. ligger sandsynligvis i intervallet fra 3,0 mio. kr (Realkreditrådets kvadratmeterpriser) til 3,8 mio. kr (Salgsjusteret kvadratmeterpris).
Du kan evt. forsøge at indhente en vurdering fra Nordea (markeret ).Computerberegnede ejendomsvurderinger er statistiske og tekniske skøn og kan derfor afvige markant i virkeligheden. Det er derfor vigtigt, at du får en præcis og professionel vurdering af en ejendomsmægler. Ejer du lejligheden på Hegnsvej 58, 1. bør du derfor få en uforpligtende og gratis vurdering af den lokale Nybolig-mægler med indgående kendskab til Nærum
Dingestimat
Seneste Salgspris
Nedenfor gennemgås information om de fire uafhængige computerberegnede ejendomsvurderinger af lejligheden på Hegnsvej 58, 1. , der ligger til grund for vores dingestimat på 3.377.000 kr.
Husk at computerberegnede ejendomsvurderinger kan afvige markant fra den sande markedsværdi. Læs mere om DinGeo ejendomsvurderinger her »
Geomatics Analytical Valuation modellen (AVM) er et professionelt værktøj som bl.a. flere danske banker bruger til boligprisvurdering. Den vægtede AVM pris er baseret på mere end 200 variable og modellen rammer statistisk set tæt på handelspris. Videnscentret Bolius har udpeget AVM, som Danmarks mest præcise computerberegnede ejendomsvurdering. Læs mere her »
Boliga er Danmarks største uafhængige boligside, der igennem 15+ år har kæmpet for mere gennemsigtighed på det danske boligmarked og tilgængeliggørelse af flere typer informationer. I den forbindelse har Boliga bl.a. udviklet en vurderingrapport.
Vi viser værdien fra Boliga Vurderingsrapport. Du kan finde en detaljeret vurderingsrapport med alle beregningerne her her »Nordea udregner og udstiller BoligSkøn på de fleste danske ejerboliger. Du kan opdatere Nordea boligskøn ved at skrue på forskellige håndtag for beliggenhed, stand, energiniveau og herlighedsværdi her »
På grund af fejl og mangler er ejendomsvurderingerne midlertidig suspenderet og den sidste vurdering fra 2011 er stadig gældende.
Den p.t. gældende offentlige ejendomsvurdering af lejligheden på Hegnsvej 58, 1. i Nærum er 6.000.000 kr (år 2022). Grunden på 1.200 m2 er vurderet til 2.730.000 kr. Det betyder at boligejer betaler en årlig ejendomsværdiskat på 19.597 kr og en grundskyld på 0 kr.
Et nyt offentligt vurderingssystem er under opbygning og nye vurderinger vil løbende blive offentliggjort frem mod 2024, hvor systemet ifølge den seneste plan skal stå klart. Hegnsvej 58, 1. , 2850 Nærum er ikke af de 50.000 ejerboliger, der har fået en ny offentlig tilgængelig ejendomsvurdering.
Kvadratmeterpriser og medhørende prisvurderinger er baseret på Realkreditrådets gennemsnitlige kvadratmeterpriser for realiserede handler, se her » . Der kan mangle data, hvis der i et givent område og kvartal er få eller ingen handler.
Der kan udregnes en simpel ejendomsvurdering baseret på Realkreditrådets (Finans Danmark) autoritative statistikker for bolighandel i Danmark - se alle data på Boliga ». Nedenfor (Figur 1) er vist realiserede frie ejendomshandler for Ejerlejligheder i postnummer 2850 Nærum i perioden fra 1992 frem til og med tredje kvartal 2022.
Figur 1.Gennemsnitlige m2-priser for Ejerlejligheder i postnummer 2850 Nærum ( - blå cirkler; venstre y-akse). De røde søjler (højre y-akse) viser antallet af solgte boliger, d.v.s. datagrundlaget for de beregnede m2-priser.
Den mest recente kvadratmeterpris (tredje kvartal 2022) er 29.678 kr/m2. Kvadratmeterprisen er baseret på 10 frie handler af Ejerlejligheder. Prisen repræsenterer den gennemsnitlige salgspris for alle de 10 boligsalg og normaliseret i forhold til de solgte boligers vægtede arealer (det vægtede areal tager delvist højde for blandt andet kælder- og loftsarealer samt udhuse, garager og så videre bruger).
Lejligheden på Hegnsvej 58, 1. , 2850 Nærum har et vægtet areal på 102 m². Hvis Hegnsvej 58, 1. , 2850 Nærum er en gennemsnitlig bolig i postnummeret vil en forventet salgspris derfor være
Estimeret pris = 102 m2 x 29,678 kr/m2 = 3.027.156 kr
Baseret på tidligere salg af Hegnsvej 58, 1. , 2850 Nærum kan vi tage højde for boligens styrker/svagheder i forhold til en gennemsnitlig Lejlighed i 2850 Nærum. Den salgsjusterede ejendomsvurdering er baseret på antagelsen, at boligen siden det seneste salg i første kvartal 2018 har fulgt områdets gennemsnitspriser.
Lejligheden på Hegnsvej 58, 1. , 2850 Nærum er solgt fire gange siden 1992. Det seneste registrerede salg var den 26. januar 2018, hvor boligen blev solgt ved Alm. frit salg, og med en salgspris på 3.250.000 kr.
| Salgsdato | Handelsform | Pris, kr |
|---|---|---|
| 26. januar 2018 | Alm. frit salg | 3.250.000 |
| 22. februar 2006 | Salg i øvrigt | 2.990.000 |
| 11. august 1999 | Alm. frit salg | 1.691.743 |
| 10. februar 1997 | Alm. frit salg | 1.039.940 |
Salgsprisen for de fire sidste salg er vist med røde stjerner på nedenstående graf (Figur 2). De blå punkter er den omregnede handelspris baseret på gennemsnitlige kvadratmeterpriser (og vægtet boligareal på 102 m²). De røde punkter og den røde kurve er den omregnede handelspris justeret ift seneste salg.
Figur 2. Salgspris for Hegnsvej 58, 1. ( rød stjerne). De gennemsnitlige m2-priser for Ejerlejligheder i postnummer 2850 Nærum (se også Figur 1) er omregnet til handelspriser på adressen ved at gange med boligens vægtede areal 102 m2 ( blå punkter). Den røde kurve er m2 handelspriserne parallelforskudt, således at kurven falder sammen med salgsprisen på sidste frie salg i første kvartal 2018 (røde punkter ). Kurvens seneste punkt (x: tredje kvartal 2022, y: 3.797.232 kr.) repræsenterer den salgsjusterede ejendomdomsvurdering
Det seneste salg på Hegnsvej 58, 1. , 2850 Nærum var i første kvartal 2018. Salgsprisen 3.250.000 kr. var 25 procent højere end områdets daværende gennemsnitlige priser. Den justerede prisvurdering er udregnet under antagelsen at boligen stadig har en værdi, der 25 procent højere end områdets gennemsnitspriser, d.v.s.:
Estimeret pris = 102 m2 x 29,678 kr/m2 x 1.25 = 3.797.232 kr
Udbudspriser på omkringliggende lejligheder i 2850 Nærum kan give et godt fingerpeg ift. en ejendomsvurdering af Hegnsvej 58, 1. . Der er p.t. 15 lejligheder til salg i postnummeret og du kan se fordelingen af udbudspriserne på Figur 3 (nedenfor) omregnet til kvadratmeterpriser.
Figur 3. Histogram med udbudspriser (omregnet til kvadratmeterpriser) for de 15 lejligheder, der p.t. er til salg i 2850 Nærum.
Hvis Hegnsvej 58, 1. , 2850 Nærum svarer til gennmsnits-lejligheder i postnummeret vil en forventet udbudspris være
Estimeret pris = 102 m2 x 34,154 kr/m2 x 0.95 = 3.309.522 kr