DinGeo — i hele Danmark
Villaens samlede vurdering 8.060.000 kr repræsenterer et gennemsnit af alle de fem forskellige computerberegnede ejendomsvurderinger af villaen på Hedebovej 40.
Der er dårlig overensstemmelse mellem de fem forskellige vurderinger med en standardafvigelse på hele 125 procent af middelværdien. Det tyder på at Hedebovej 40, 6780 Skærbæk er en bolig hvor det er svært at bruge computerberegnede ejendomsvurderinger. Villaens seneste salgspris (24.305.000 kr) var højere end gennemsnittet for postnummer 6780 og vanskeligheden ved at vurdere boligen kan skyldes usædvanlige forhold, der trækker prisen op. Tjek de enkelte individuelle vurderinger nedenfor.
En statistisk iterativ Z-score analyse viser at alle fem vurderinger (markeret ) statistik set er i overensstemmelse med hinanden.
En realistisk ejendomsvurdering af villaen på Hedebovej 40 ligger sandsynligvis i intervallet fra 0,6 mio. kr (Udbudspriser i postnummer) til 24,2 mio. kr (Salgsjusteret kvadratmeterpris).
Du kan evt. forsøge at indhente en vurdering fra Nordea (markeret ).Computerberegnede ejendomsvurderinger er statistiske og tekniske skøn og kan derfor afvige markant i virkeligheden. Det er derfor vigtigt, at du får en præcis og professionel vurdering af en ejendomsmægler. Ejer du villaen på Hedebovej 40 bør du derfor få en uforpligtende og gratis vurdering af den lokale Nybolig-mægler med indgående kendskab til Birkelev
Dingestimat
Seneste Salgspris
Nedenfor gennemgås information om de fem uafhængige computerberegnede ejendomsvurderinger af villaen på Hedebovej 40, der ligger til grund for vores dingestimat på 8.060.000 kr.
Husk at computerberegnede ejendomsvurderinger kan afvige markant fra den sande markedsværdi. Læs mere om DinGeo ejendomsvurderinger her »
Geomatics Analytical Valuation modellen (AVM) er et professionelt værktøj som bl.a. flere danske banker bruger til boligprisvurdering. Den vægtede AVM pris er baseret på mere end 200 variable og modellen rammer statistisk set tæt på handelspris. Videnscentret Bolius har udpeget AVM, som Danmarks mest præcise computerberegnede ejendomsvurdering. Læs mere her »
AVM er bedst-i-test og vurderingen 11,63 mio. kr. er derfor vores bedste bud på en individuel computerberegnet ejendomsvurdering. En historisk analyse af adressens AVM vurderinger indikerer, at villaen har haft en positiv udvikling, med en vurdering, der over de sidste godt 5 år er vokset gennemsnitlig 181.564 kr. månedligt.
Boliga er Danmarks største uafhængige boligside, der igennem 15+ år har kæmpet for mere gennemsigtighed på det danske boligmarked og tilgængeliggørelse af flere typer informationer. I den forbindelse har Boliga bl.a. udviklet en vurderingrapport.
Vi viser værdien fra Boliga Vurderingsrapport. Du kan finde en detaljeret vurderingsrapport med alle beregningerne her her »Nordea udregner og udstiller BoligSkøn på de fleste danske ejerboliger. Du kan opdatere Nordea boligskøn ved at skrue på forskellige håndtag for beliggenhed, stand, energiniveau og herlighedsværdi her »
På grund af fejl og mangler er ejendomsvurderingerne midlertidig suspenderet og den sidste vurdering fra 2011 er stadig gældende.
Den p.t. gældende offentlige ejendomsvurdering af villaen på Hedebovej 40 i Skærbæk er 3.250.000 kr (år 2022). Grunden på 263.504 m2 er vurderet til 744.300 kr. Det betyder at boligejer betaler en årlig ejendomsværdiskat på 1.981 kr og en grundskyld på 0 kr.
Et nyt offentligt vurderingssystem er under opbygning og nye vurderinger vil løbende blive offentliggjort frem mod 2024, hvor systemet ifølge den seneste plan skal stå klart. Hedebovej 40, 6780 Skærbæk er ikke af de 50.000 ejerboliger, der har fået en ny offentlig tilgængelig ejendomsvurdering.
Kvadratmeterpriser og medhørende prisvurderinger er baseret på Realkreditrådets gennemsnitlige kvadratmeterpriser for realiserede handler, se her » . Der kan mangle data, hvis der i et givent område og kvartal er få eller ingen handler.
Der kan udregnes en simpel ejendomsvurdering baseret på Realkreditrådets (Finans Danmark) autoritative statistikker for bolighandel i Danmark - se alle data på Boliga ». Nedenfor (Figur 1) er vist realiserede frie ejendomshandler for Parcel-/rækkehuse i postnummer 6780 Skærbæk i perioden fra 1992 frem til og med første kvartal 2023.
Figur 1.Gennemsnitlige m2-priser for Parcel-/rækkehuse i postnummer 6780 Skærbæk ( - blå cirkler; venstre y-akse). De røde søjler (højre y-akse) viser antallet af solgte boliger, d.v.s. datagrundlaget for de beregnede m2-priser.
Den mest recente kvadratmeterpris (første kvartal 2023) er 5.688 kr/m2. Kvadratmeterprisen er baseret på 4 frie handler af Parcel-/rækkehuse. Prisen repræsenterer den gennemsnitlige salgspris for alle de 4 boligsalg og normaliseret i forhold til de solgte boligers vægtede arealer (det vægtede areal tager delvist højde for blandt andet kælder- og loftsarealer samt udhuse, garager og så videre bruger).
Villaen på Hedebovej 40, 6780 Skærbæk har et vægtet areal på 108 m². Hvis Hedebovej 40, 6780 Skærbæk er en gennemsnitlig bolig i postnummeret vil en forventet salgspris derfor være
Estimeret pris = 108 m2 x 5,688 kr/m2 = 614.304 kr
Baseret på tidligere salg af Hedebovej 40, 6780 Skærbæk kan vi tage højde for boligens styrker/svagheder i forhold til en gennemsnitlig Villa i 6780 Skærbæk. Den salgsjusterede ejendomsvurdering er baseret på antagelsen, at boligen siden det seneste salg i første kvartal 2020 har fulgt områdets gennemsnitspriser.
Villaen på Hedebovej 40, 6780 Skærbæk er solgt tre gange siden 1992. Det seneste registrerede salg var den 3. februar 2020, hvor boligen blev solgt ved Alm. frit salg, og med en salgspris på 24.305.000 kr.
| Salgsdato | Handelsform | Pris, kr |
|---|---|---|
| 3. februar 2020 | Alm. frit salg | 24.305.000 |
| 2. juli 2012 | Familieoverdragelse | 2.600.000 |
| 24. august 1992 | Familieoverdragelse | 628.750 |
Salgsprisen for de tre sidste salg er vist med røde stjerner på nedenstående graf (Figur 2). De blå punkter er den omregnede handelspris baseret på gennemsnitlige kvadratmeterpriser (og vægtet boligareal på 108 m²). De røde punkter og den røde kurve er den omregnede handelspris justeret ift seneste salg.
Figur 2. Salgspris for Hedebovej 40 ( rød stjerne). De gennemsnitlige m2-priser for Parcel-/rækkehuse i postnummer 6780 Skærbæk (se også Figur 1) er omregnet til handelspriser på adressen ved at gange med boligens vægtede areal 108 m2 ( blå punkter). Den røde kurve er m2 handelspriserne parallelforskudt, således at kurven falder sammen med salgsprisen på sidste frie salg i første kvartal 2020 (røde punkter ). Kurvens seneste punkt (x: første kvartal 2023, y: 24.249.577 kr.) repræsenterer den salgsjusterede ejendomdomsvurdering
Det seneste salg på Hedebovej 40, 6780 Skærbæk var i første kvartal 2020. Salgsprisen 24.305.000 kr. var 3847 procent højere end områdets daværende gennemsnitlige priser. Den justerede prisvurdering er udregnet under antagelsen at boligen stadig har en værdi, der 3847 procent højere end områdets gennemsnitspriser, d.v.s.:
Estimeret pris = 108 m2 x 5,688 kr/m2 x 39.47 = 24.249.577 kr
Udbudspriser på omkringliggende villaer i 6780 Skærbæk kan give et godt fingerpeg ift. en ejendomsvurdering af Hedebovej 40. Der er p.t. 34 villaer til salg i postnummeret og du kan se fordelingen af udbudspriserne på Figur 3 (nedenfor) omregnet til kvadratmeterpriser.
Figur 3. Histogram med udbudspriser (omregnet til kvadratmeterpriser) for de 34 villaer, der p.t. er til salg i 6780 Skærbæk.
Hvis Hedebovej 40, 6780 Skærbæk svarer til gennmsnits-villaer i postnummeret vil en forventet udbudspris være
Estimeret pris = 108 m2 x 5,508 kr/m2 x 0.95 = 565.120 kr