DinGeo — i hele Danmark
Villaens samlede vurdering 863.116 kr. repræsenterer et gennemsnit af fem ud af seks forskellige computerberegnede ejendomsvurderinger på Granbakken 5. Der er ikke særlig god overensstemmelse mellem de fem udvalgte vurderinger med en standardafvigelse på hele 22 procent af middelværdien. Det tyder på at Granbakken 5, 8585 Glesborg er en bolig hvor man skal være varsom med at bruge computerberegnede ejendomsvurderinger. Tjek de enkelte individuelle vurderinger nedenfor.
En statistisk iterativ Z-score analyse af alle seks vurderinger viser at én vurdering: udbudspriser i postnummer er en outlier (markeret ), d.v.s en værdi der ligger så langt fra de andre vurderinger, at den ikke kan betragtes som værende repræsentativ. De resterende fem vurderinger (markeret ) er statistik set i overensstemmelse med hinanden.
En realistisk ejendomsvurdering af villaen på Granbakken 5 ligger sandsynligvis i intervallet fra 0,5 mio. kr (Salgsjusteret kvadratmeterpris) til 1,0 mio. kr (Skats foreløbige vurdering).
Du kan evt. forsøge at indhente en vurdering fra Nordea (markeret ).Computerberegnede ejendomsvurderinger er statistiske og tekniske skøn og kan derfor afvige markant i virkeligheden. Det er derfor vigtigt, at du får en præcis og professionel vurdering af en ejendomsmægler. Ejer du villaen på Granbakken 5 bør du derfor få en uforpligtende og gratis vurdering af den lokale Nybolig-mægler med indgående kendskab til Glesborg
Dingestimat
Seneste Salgspris
Nedenfor gennemgås information om de seks uafhængige computerberegnede ejendomsvurderinger af villaen på Granbakken 5, der ligger til grund for vores dingestimat på 863.116 kr..
Husk at computerberegnede ejendomsvurderinger kan afvige markant fra den sande markedsværdi. Læs mere om DinGeo ejendomsvurderinger her »
Geomatics Analytical Valuation modellen (AVM) er et professionelt værktøj som bl.a. flere danske banker bruger til boligprisvurdering. Den vægtede AVM pris er baseret på mere end 200 variable og modellen rammer statistisk set tæt på handelspris. Videnscentret Bolius har udpeget AVM, som Danmarks mest præcise computerberegnede ejendomsvurdering. Læs mere her »
AVM er bedst-i-test og vurderingen 909.000 kr. er derfor vores bedste bud på en individuel computerberegnet ejendomsvurdering. En historisk analyse af adressens AVM vurderinger indikerer, at villaen har haft en lidt kedelig udvikling, med en AVM vurdering, der over de sidste godt 7 år gennemsnitlig er faldet 3.233 kr. månedligt.
Vurderingsstyrelsens har i september 2023 offentliggjort den foreløbige ejendomsvurdering for Granbakken 5, 8585 Glesborg (for 2022). Vurderingsstyrelsen anslår her, at ejendomsværdien er: 1.028.000 kr. og grunden er vurderet til 599.000 kr. Boligskatten for 2024 vil blive beregnet ud fra disse vurderinger - Vi har samlet mere information om villaens boligskatter her ». Find mere information om Vurderingsstyrelsens vurdering af Granbakken 5, 8585 Glesborg på Vurderingsportalen ».
IT systemet bag Vurderingsstyrelsen computerberegnede vurderinger har kostet mere end fire milliarder kroner at udvikle. Ikke desto mindre er det en god ide at forholde sig kritisk til de nye vurderinger, på samme måde som de andre uafhængige vurderinger vist på denne side.Boliga er Danmarks største uafhængige boligside, der igennem 15+ år har kæmpet for mere gennemsigtighed på det danske boligmarked og tilgængeliggørelse af flere typer informationer. I den forbindelse har Boliga bl.a. udviklet en vurderingrapport.
Vi viser værdien fra Boliga Vurderingsrapport. Du kan finde en detaljeret vurderingsrapport med alle beregningerne her her »Nordea udregner og udstiller BoligSkøn på de fleste danske ejerboliger. Du kan opdatere Nordea boligskøn ved at skrue på forskellige håndtag for beliggenhed, stand, energiniveau og herlighedsværdi her »
På grund af fejl og mangler er ejendomsvurderingerne midlertidig suspenderet og den sidste vurdering fra 2011 er stadig gældende.
Den p.t. gældende offentlige ejendomsvurdering af villaen på Granbakken 5 i Glesborg er 960.000 kr (år 2022). Grunden på 2.150 m2 er vurderet til 245.000 kr. Det betyder at boligejer betaler en årlig ejendomsværdiskat på 7.700 kr og en grundskyld på 0 kr.
Et nyt offentligt vurderingssystem er under opbygning og nye vurderinger vil løbende blive offentliggjort frem mod 2024, hvor systemet ifølge den seneste plan skal stå klart. Granbakken 5, 8585 Glesborg er en af de indtil videre 50.000 boliger, med en ny offentlig ejendomsvurdering - se ovenfor.
Kvadratmeterpriser og medhørende prisvurderinger er baseret på Realkreditrådets gennemsnitlige kvadratmeterpriser for realiserede handler, se her » . Der kan mangle data, hvis der i et givent område og kvartal er få eller ingen handler.
Der kan udregnes en simpel ejendomsvurdering baseret på Realkreditrådets (Finans Danmark) autoritative statistikker for bolighandel i Danmark - se alle data på Boliga ». Nedenfor (Figur 1) er vist realiserede frie ejendomshandler for Parcel-/rækkehuse i postnummer 8585 Glesborg i perioden fra 1992 frem til og med tredje kvartal 2022.
Figur 1.Gennemsnitlige m2-priser for Parcel-/rækkehuse i postnummer 8585 Glesborg ( - blå cirkler; venstre y-akse). De røde søjler (højre y-akse) viser antallet af solgte boliger, d.v.s. datagrundlaget for de beregnede m2-priser.
Den mest recente kvadratmeterpris (tredje kvartal 2022) er 5.646 kr/m2. Kvadratmeterprisen er baseret på 8 frie handler af Parcel-/rækkehuse. Prisen repræsenterer den gennemsnitlige salgspris for alle de 8 boligsalg og normaliseret i forhold til de solgte boligers vægtede arealer (det vægtede areal tager delvist højde for blandt andet kælder- og loftsarealer samt udhuse, garager og så videre bruger).
Villaen på Granbakken 5, 8585 Glesborg har et vægtet areal på 158 m². Hvis Granbakken 5, 8585 Glesborg er en gennemsnitlig bolig i postnummeret vil en forventet salgspris derfor være
Estimeret pris = 158 m2 x 5,646 kr/m2 = 892.068 kr
Baseret på tidligere salg af Granbakken 5, 8585 Glesborg kan vi tage højde for boligens styrker/svagheder i forhold til en gennemsnitlig Villa i 8585 Glesborg. Den salgsjusterede ejendomsvurdering er baseret på antagelsen, at boligen siden det seneste salg i andet kvartal 2021 har fulgt områdets gennemsnitspriser.
Villaen på Granbakken 5, 8585 Glesborg er solgt en gang siden 1992. Det seneste registrerede salg var den 1. april 2021, hvor boligen blev solgt ved Alm. frit salg, og med en salgspris på 907.500 kr.
| Salgsdato | Handelsform | Pris, kr |
|---|---|---|
| 1. april 2021 | Alm. frit salg | 907.500 |
Salgsprisen for det sidste salg er vist med en rød stjerne på nedenstående graf (Figur 2). De blå punkter er den omregnede handelspris baseret på gennemsnitlige kvadratmeterpriser (og vægtet boligareal på 158 m²). De røde punkter og den røde kurve er den omregnede handelspris justeret ift seneste salg.
Figur 2. Salgspris for Granbakken 5 ( rød stjerne). De gennemsnitlige m2-priser for Parcel-/rækkehuse i postnummer 8585 Glesborg (se også Figur 1) er omregnet til handelspriser på adressen ved at gange med boligens vægtede areal 158 m2 ( blå punkter). Den røde kurve er m2 handelspriserne parallelforskudt, således at kurven falder sammen med salgsprisen på sidste frie salg i andet kvartal 2021 (røde punkter ). Kurvens seneste punkt (x: tredje kvartal 2022, y: 525.674 kr.) repræsenterer den salgsjusterede ejendomdomsvurdering
Det seneste salg på Granbakken 5, 8585 Glesborg var i andet kvartal 2021. Salgsprisen 907.500 kr. var 41 procent lavere end områdets daværende gennemsnitlige priser. Den justerede prisvurdering er udregnet under antagelsen at boligen stadig har en værdi, der 41 procent lavere end områdets gennemsnitspriser, d.v.s.
Estimeret pris = 158 m2 x 5,646 kr/m2 x 0.59 = 525.674 kr
Udbudspriser på omkringliggende villaer i 8585 Glesborg kan give et godt fingerpeg ift. en ejendomsvurdering af Granbakken 5. Der er p.t. 32 villaer til salg i postnummeret og du kan se fordelingen af udbudspriserne på Figur 3 (nedenfor) omregnet til kvadratmeterpriser.
Figur 3. Histogram med udbudspriser (omregnet til kvadratmeterpriser) for de 32 villaer, der p.t. er til salg i 8585 Glesborg.
Hvis Granbakken 5, 8585 Glesborg svarer til gennmsnits-villaer i postnummeret vil en forventet udbudspris være
Estimeret pris = 158 m2 x 8,247 kr/m2 x 0.95 = 1.237.874 kr