DinGeo — i hele Danmark
Villaens samlede vurdering 12.846.000 kr repræsenterer et gennemsnit af fire ud af seks forskellige computerberegnede ejendomsvurderinger på Næsset 21. Der er god overensstemmelse mellem de fire udvalgte vurderinger med en standardafvigelse på kun 7 procent af middelværdien. Det indikerer at Næsset 21, 8700 Horsens er en bolig, der pålideligt kan vurderes via geodata og computermodeller. Tjek de enkelte individuelle vurderinger nedenfor.
En statistisk iterativ Z-score analyse af alle seks vurderinger viser at to vurderinger: skats foreløbige vurdering og realkreditrådets kvadratmeterpriser er outliers (markeret ), d.v.s værdier der ligger så langt fra de andre vurderinger, at de ikke kan betragtes som værende repræsentative. De resterende fire vurderinger (markeret ) er statistik set i overensstemmelse med hinanden.
En realistisk ejendomsvurdering af villaen på Næsset 21 ligger sandsynligvis i intervallet fra 11,9 mio. kr (Udbudspriser i postnummer) til 14,2 mio. kr (Nordeas boligskøn).
Computerberegnede ejendomsvurderinger er statistiske og tekniske skøn og kan derfor afvige markant i virkeligheden. Det er derfor vigtigt, at du får en præcis og professionel vurdering af en ejendomsmægler. Ejer du villaen på Næsset 21 bør du derfor få en uforpligtende og gratis vurdering af den lokale Nybolig-mægler med indgående kendskab til Horsens
Dingestimat
Seneste Salgspris
Nedenfor gennemgås information om de seks uafhængige computerberegnede ejendomsvurderinger af villaen på Næsset 21, der ligger til grund for vores dingestimat på 12.846.000 kr.
Husk at computerberegnede ejendomsvurderinger kan afvige markant fra den sande markedsværdi. Læs mere om DinGeo ejendomsvurderinger her »
Geomatics Analytical Valuation modellen (AVM) er et professionelt værktøj som bl.a. flere danske banker bruger til boligprisvurdering. Den vægtede AVM pris er baseret på mere end 200 variable og modellen rammer statistisk set tæt på handelspris. Videnscentret Bolius har udpeget AVM, som Danmarks mest præcise computerberegnede ejendomsvurdering. Læs mere her »
AVM er bedst-i-test og vurderingen 12,95 mio. kr. er derfor vores bedste bud på en individuel computerberegnet ejendomsvurdering. En historisk analyse af adressens AVM vurderinger indikerer, at villaen har haft en lidt kedelig udvikling, med en AVM vurdering, der over de sidste godt 6 år gennemsnitlig er faldet 91.701 kr. månedligt.
Vurderingsstyrelsens har i september 2023 offentliggjort den foreløbige ejendomsvurdering for Næsset 21, 8700 Horsens (for 2022). Vurderingsstyrelsen anslår her, at ejendomsværdien er: 21.938.000 kr. og grunden er vurderet til 15.361.000 kr. Boligskatten for 2024 vil blive beregnet ud fra disse vurderinger - Vi har samlet mere information om villaens boligskatter her ». Find mere information om Vurderingsstyrelsens vurdering af Næsset 21, 8700 Horsens på Vurderingsportalen ».
IT systemet bag Vurderingsstyrelsen computerberegnede vurderinger har kostet mere end fire milliarder kroner at udvikle. Ikke desto mindre er det en god ide at forholde sig kritisk til de nye vurderinger, på samme måde som de andre uafhængige vurderinger vist på denne side.Boliga er Danmarks største uafhængige boligside, der igennem 15+ år har kæmpet for mere gennemsigtighed på det danske boligmarked og tilgængeliggørelse af flere typer informationer. I den forbindelse har Boliga bl.a. udviklet en vurderingrapport.
Vi viser værdien fra Boliga Vurderingsrapport. Du kan finde en detaljeret vurderingsrapport med alle beregningerne her her »Nordea udregner og udstiller BoligSkøn på de fleste danske ejerboliger. Du kan opdatere Nordea boligskøn ved at skrue på forskellige håndtag for beliggenhed, stand, energiniveau og herlighedsværdi her »
På grund af fejl og mangler er ejendomsvurderingerne midlertidig suspenderet og den sidste vurdering fra 2011 er stadig gældende.
Den p.t. gældende offentlige ejendomsvurdering af villaen på Næsset 21 i Horsens er 12.400.000 kr (år 2022). Grunden på 3.963 m2 er vurderet til 3.250.700 kr. Det betyder at boligejer betaler en årlig ejendomsværdiskat på 116.200 kr og en grundskyld på 0 kr.
Et nyt offentligt vurderingssystem er under opbygning og nye vurderinger vil løbende blive offentliggjort frem mod 2024, hvor systemet ifølge den seneste plan skal stå klart. Næsset 21, 8700 Horsens er en af de indtil videre 50.000 boliger, med en ny offentlig ejendomsvurdering - se ovenfor.
Kvadratmeterpriser og medhørende prisvurderinger er baseret på Realkreditrådets gennemsnitlige kvadratmeterpriser for realiserede handler, se her » . Der kan mangle data, hvis der i et givent område og kvartal er få eller ingen handler.
Der kan udregnes en simpel ejendomsvurdering baseret på Realkreditrådets (Finans Danmark) autoritative statistikker for bolighandel i Danmark - se alle data på Boliga ». Nedenfor (Figur 1) er vist realiserede frie ejendomshandler for Parcel-/rækkehuse i postnummer 8700 Horsens i perioden fra 1992 frem til og med andet kvartal 2023.
Figur 1.Gennemsnitlige m2-priser for Parcel-/rækkehuse i postnummer 8700 Horsens ( - blå cirkler; venstre y-akse). De røde søjler (højre y-akse) viser antallet af solgte boliger, d.v.s. datagrundlaget for de beregnede m2-priser.
Den mest recente kvadratmeterpris (andet kvartal 2023) er 13.000 kr/m2. Kvadratmeterprisen er baseret på 169 frie handler af Parcel-/rækkehuse. Prisen repræsenterer den gennemsnitlige salgspris for alle de 169 boligsalg og normaliseret i forhold til de solgte boligers vægtede arealer (det vægtede areal tager delvist højde for blandt andet kælder- og loftsarealer samt udhuse, garager og så videre bruger).
Villaen på Næsset 21, 8700 Horsens har et vægtet areal på 759 m². Hvis Næsset 21, 8700 Horsens er en gennemsnitlig bolig i postnummeret vil en forventet salgspris derfor være
Estimeret pris = 759 m2 x 13,000 kr/m2 = 9.867.000 kr
Baseret på tidligere salg af Næsset 21, 8700 Horsens kan vi tage højde for boligens styrker/svagheder i forhold til en gennemsnitlig Villa i 8700 Horsens. Den salgsjusterede ejendomsvurdering er baseret på antagelsen, at boligen siden det seneste salg i fjerde kvartal 2023 har fulgt områdets gennemsnitspriser.
Villaen på Næsset 21, 8700 Horsens er solgt tre gange siden 1992. Det seneste registrerede salg var den 25. oktober 2023, hvor boligen blev solgt ved Alm. frit salg, og med en salgspris på 35.000.000 kr.
| Salgsdato | Handelsform | Pris, kr |
|---|---|---|
| 25. oktober 2023 | Alm. frit salg | 35.000.000 |
| 9. august 2020 | Alm. frit salg | 32.500.000 |
| 26. maj 2008 | Alm. frit salg | 15.000.000 |
Den justerede prisvurdering kan ikke udregnes da sidste salg fandt sted i fjerde kvartal 2023 hvor der ikke eksisterer RKR gennemsitspriser i postnummeret.
Udbudspriser på omkringliggende villaer i 8700 Horsens kan give et godt fingerpeg ift. en ejendomsvurdering af Næsset 21. Der er p.t. 389 villaer til salg i postnummeret og du kan se fordelingen af udbudspriserne på Figur 3 (nedenfor) omregnet til kvadratmeterpriser.
Figur 3. Histogram med udbudspriser (omregnet til kvadratmeterpriser) for de 389 villaer, der p.t. er til salg i 8700 Horsens.
Hvis Næsset 21, 8700 Horsens svarer til gennmsnits-villaer i postnummeret vil en forventet udbudspris være
Estimeret pris = 759 m2 x 16,478 kr/m2 x 0.95 = 11.881.461 kr