Villaens samlede vurdering 2.095.000 kr repræsenterer et gennemsnit af fire ud af fem forskellige computerberegnede ejendomsvurderinger på Ringvejen 30.
Der er dårlig overensstemmelse mellem de fire udvalgte vurderinger med en standardafvigelse på hele 63 procent af middelværdien. Det tyder på at Ringvejen 30, 9510 Arden er en bolig hvor det er svært at bruge computerberegnede ejendomsvurderinger. Villaens seneste salgspris (3.500.000 kr) var højere end gennemsnittet for postnummer 9510 og vanskeligheden ved at vurdere boligen kan skyldes usædvanlige forhold, der trækker prisen op. Tjek de enkelte individuelle vurderinger nedenfor.
En statistisk iterativ Z-score analyse af alle fem vurderinger viser at én vurdering: salgsjusteret kvadratmeterpris er en outlier (markeret ), d.v.s en værdi der ligger så langt fra de andre vurderinger, at den ikke kan betragtes som værende repræsentativ. De resterende fire vurderinger (markeret ) er statistik set i overensstemmelse med hinanden.
En realistisk ejendomsvurdering af villaen på Ringvejen 30 ligger sandsynligvis i intervallet fra 0,5 mio. kr (Geomatics AVM ejendomsvurdering) til 3,8 mio. kr (Den offentlige ejendomsvurdering).
Du kan evt. forsøge at indhente en vurdering fra Nordea (markeret ).Computerberegnede ejendomsvurderinger er statistiske og tekniske skøn og kan derfor afvige markant i virkeligheden. Det er derfor vigtigt, at du får en præcis og professionel vurdering af en ejendomsmægler. Ejer du villaen på Ringvejen 30 bør du derfor få en uforpligtende og gratis vurdering af den lokale Nybolig-mægler med indgående kendskab til Arden
Dingestimat
Seneste Salgspris
Nedenfor gennemgås information om de fem uafhængige computerberegnede ejendomsvurderinger af villaen på Ringvejen 30, der ligger til grund for vores dingestimat på 2.095.000 kr.
Husk at computerberegnede ejendomsvurderinger kan afvige markant fra den sande markedsværdi. Læs mere om DinGeo ejendomsvurderinger her »
Geomatics Analytical Valuation modellen (AVM) er et professionelt værktøj som bl.a. flere danske banker bruger til boligprisvurdering. Den vægtede AVM pris er baseret på mere end 200 variable og modellen rammer statistisk set tæt på handelspris. Videnscentret Bolius har udpeget AVM, som Danmarks mest præcise computerberegnede ejendomsvurdering. Læs mere her »
AVM er bedst-i-test og vurderingen 511.000 kr. er derfor vores bedste bud på en individuel computerberegnet ejendomsvurdering. En historisk analyse af adressens AVM vurderinger indikerer, at villaen har haft en lidt kedelig udvikling, med en AVM vurdering, der over de sidste godt 5 år gennemsnitlig er faldet 9.068 kr. månedligt.
Boliga er Danmarks største uafhængige boligside, der igennem 15+ år har kæmpet for mere gennemsigtighed på det danske boligmarked og tilgængeliggørelse af flere typer informationer. I den forbindelse har Boliga bl.a. udviklet en vurderingrapport.
Vi viser værdien fra Boliga Vurderingsrapport. Du kan finde en detaljeret vurderingsrapport med alle beregningerne her her »Nordea udregner og udstiller BoligSkøn på de fleste danske ejerboliger. Du kan opdatere Nordea boligskøn ved at skrue på forskellige håndtag for beliggenhed, stand, energiniveau og herlighedsværdi her »
På grund af fejl og mangler er ejendomsvurderingerne midlertidig suspenderet og den sidste vurdering fra 2011 er stadig gældende.
Den p.t. gældende offentlige ejendomsvurdering af villaen på Ringvejen 30 i Arden er 3.750.000 kr (år 2022). Grunden på 17.524 m2 er vurderet til 429.600 kr. Det betyder at boligejer betaler en årlig ejendomsværdiskat på 0 kr og en grundskyld på 0 kr.
Et nyt offentligt vurderingssystem er under opbygning og nye vurderinger vil løbende blive offentliggjort frem mod 2024, hvor systemet ifølge den seneste plan skal stå klart. Ringvejen 30, 9510 Arden er ikke af de 50.000 ejerboliger, der har fået en ny offentlig tilgængelig ejendomsvurdering.
Kvadratmeterpriser og medhørende prisvurderinger er baseret på Realkreditrådets gennemsnitlige kvadratmeterpriser for realiserede handler, se her » . Der kan mangle data, hvis der i et givent område og kvartal er få eller ingen handler.
Der kan udregnes en simpel ejendomsvurdering baseret på Realkreditrådets (Finans Danmark) autoritative statistikker for bolighandel i Danmark - se alle data på Boliga ». Nedenfor (Figur 1) er vist realiserede frie ejendomshandler for Parcel-/rækkehuse i postnummer 9510 Arden i perioden fra 1992 frem til og med første kvartal 2023.
Figur 1.Gennemsnitlige m2-priser for Parcel-/rækkehuse i postnummer 9510 Arden ( - blå cirkler; venstre y-akse). De røde søjler (højre y-akse) viser antallet af solgte boliger, d.v.s. datagrundlaget for de beregnede m2-priser.
Den mest recente kvadratmeterpris (første kvartal 2023) er 8.357 kr/m2. Kvadratmeterprisen er baseret på 7 frie handler af Parcel-/rækkehuse. Prisen repræsenterer den gennemsnitlige salgspris for alle de 7 boligsalg og normaliseret i forhold til de solgte boligers vægtede arealer (det vægtede areal tager delvist højde for blandt andet kælder- og loftsarealer samt udhuse, garager og så videre bruger).
Villaen på Ringvejen 30, 9510 Arden har et vægtet areal på 271 m². Hvis Ringvejen 30, 9510 Arden er en gennemsnitlig bolig i postnummeret vil en forventet salgspris derfor være
Estimeret pris = 271 m2 x 8,357 kr/m2 = 2.264.747 kr
Baseret på tidligere salg af Ringvejen 30, 9510 Arden kan vi tage højde for boligens styrker/svagheder i forhold til en gennemsnitlig Villa i 9510 Arden. Den salgsjusterede ejendomsvurdering er baseret på antagelsen, at boligen siden det seneste salg i fjerde kvartal 2012 har fulgt områdets gennemsnitspriser.
Villaen på Ringvejen 30, 9510 Arden er solgt tre gange siden 1992. Det seneste registrerede salg var den 13. december 2012, hvor boligen blev solgt ved Alm. frit salg, og med en salgspris på 3.500.000 kr.
Salgsdato | Handelsform | Pris, kr |
---|---|---|
26. juni 2019 | Familieoverdragelse | 3.200.000 |
13. december 2012 | Alm. frit salg | 3.500.000 |
28. august 1996 | Salg i øvrigt | 2.350.000 |
Salgsprisen for de tre sidste salg er vist med røde stjerner på nedenstående graf (Figur 2). De blå punkter er den omregnede handelspris baseret på gennemsnitlige kvadratmeterpriser (og vægtet boligareal på 271 m²). De røde punkter og den røde kurve er den omregnede handelspris justeret ift seneste salg.
Figur 2. Salgspris for Ringvejen 30 ( rød stjerne). De gennemsnitlige m2-priser for Parcel-/rækkehuse i postnummer 9510 Arden (se også Figur 1) er omregnet til handelspriser på adressen ved at gange med boligens vægtede areal 271 m2 ( blå punkter). Den røde kurve er m2 handelspriserne parallelforskudt, således at kurven falder sammen med salgsprisen på sidste frie salg i fjerde kvartal 2012 (røde punkter ). Kurvens seneste punkt (x: første kvartal 2023, y: 5.175.070 kr.) repræsenterer den salgsjusterede ejendomdomsvurdering
Det seneste salg på Ringvejen 30, 9510 Arden var i fjerde kvartal 2012. Salgsprisen 3.500.000 kr. var 129 procent højere end områdets daværende gennemsnitlige priser. Den justerede prisvurdering er udregnet under antagelsen at boligen stadig har en værdi, der 129 procent højere end områdets gennemsnitspriser, d.v.s.:
Estimeret pris = 271 m2 x 8,357 kr/m2 x 2.29 = 5.175.070 kr
Udbudspriser på omkringliggende villaer i 9510 Arden kan give et godt fingerpeg ift. en ejendomsvurdering af Ringvejen 30. Der er p.t. 36 villaer til salg i postnummeret og du kan se fordelingen af udbudspriserne på Figur 3 (nedenfor) omregnet til kvadratmeterpriser.
Figur 3. Histogram med udbudspriser (omregnet til kvadratmeterpriser) for de 36 villaer, der p.t. er til salg i 9510 Arden.
Hvis Ringvejen 30, 9510 Arden svarer til gennmsnits-villaer i postnummeret vil en forventet udbudspris være
Estimeret pris = 271 m2 x 7,206 kr/m2 x 0.95 = 1.855.184 kr