DinGeo — i hele Danmark
Sommerhusets samlede vurdering 597.975 kr. repræsenterer et gennemsnit af fem ud af seks forskellige computerberegnede ejendomsvurderinger på Toften 89. Der er ikke særlig god overensstemmelse mellem de fem udvalgte vurderinger med en standardafvigelse på hele 27 procent af middelværdien. Det tyder på at Toften 89, 9560 Hadsund er en bolig hvor man skal være varsom med at bruge computerberegnede ejendomsvurderinger. Tjek de enkelte individuelle vurderinger nedenfor.
En statistisk iterativ Z-score analyse af alle seks vurderinger viser at én vurdering: den offentlige ejendomsvurdering er en outlier (markeret ), d.v.s en værdi der ligger så langt fra de andre vurderinger, at den ikke kan betragtes som værende repræsentativ. De resterende fem vurderinger (markeret ) er statistik set i overensstemmelse med hinanden.
En realistisk ejendomsvurdering af sommerhuset på Toften 89 ligger sandsynligvis i intervallet fra 432.000 kr (Salgsjusteret kvadratmeterpris) til 798.000 kr (Udbudspriser i postnummer).
Computerberegnede ejendomsvurderinger er statistiske og tekniske skøn og kan derfor afvige markant i virkeligheden. Det er derfor vigtigt, at du får en præcis og professionel vurdering af en ejendomsmægler. Ejer du sommerhuset på Toften 89 bør du derfor få en uforpligtende og gratis vurdering af den lokale Nybolig-mægler med indgående kendskab til Nr Hurup
Dingestimat
Seneste Salgspris
Nedenfor gennemgås information om de seks uafhængige computerberegnede ejendomsvurderinger af sommerhuset på Toften 89, der ligger til grund for vores dingestimat på 597.975 kr..
Husk at computerberegnede ejendomsvurderinger kan afvige markant fra den sande markedsværdi. Læs mere om DinGeo ejendomsvurderinger her »
Geomatics Analytical Valuation modellen (AVM) er et professionelt værktøj som bl.a. flere danske banker bruger til boligprisvurdering. Den vægtede AVM pris er baseret på mere end 200 variable og modellen rammer statistisk set tæt på handelspris. Videnscentret Bolius har udpeget AVM, som Danmarks mest præcise computerberegnede ejendomsvurdering. Læs mere her »
AVM er bedst-i-test og vurderingen 504.000 kr. er derfor vores bedste bud på en individuel computerberegnet ejendomsvurdering.
Vurderingsstyrelsens har i september 2023 offentliggjort den foreløbige ejendomsvurdering for Toften 89, 9560 Hadsund (for 2022). Vurderingsstyrelsen anslår her, at ejendomsværdien er: 509.000 kr. Boligskatten for 2024 vil blive beregnet ud fra disse vurderinger - Vi har samlet mere information om sommerhusets boligskatter her ». Find mere information om Vurderingsstyrelsens vurdering af Toften 89, 9560 Hadsund på Vurderingsportalen ».
IT systemet bag Vurderingsstyrelsen computerberegnede vurderinger har kostet mere end fire milliarder kroner at udvikle. Ikke desto mindre er det en god ide at forholde sig kritisk til de nye vurderinger, på samme måde som de andre uafhængige vurderinger vist på denne side.Boliga er Danmarks største uafhængige boligside, der igennem 15+ år har kæmpet for mere gennemsigtighed på det danske boligmarked og tilgængeliggørelse af flere typer informationer. I den forbindelse har Boliga bl.a. udviklet en vurderingrapport.
Vi viser værdien fra Boliga Vurderingsrapport. Du kan finde en detaljeret vurderingsrapport med alle beregningerne her her »Nordea udregner og udstiller BoligSkøn på de fleste danske ejerboliger. Du kan opdatere Nordea boligskøn ved at skrue på forskellige håndtag for beliggenhed, stand, energiniveau og herlighedsværdi her »
På grund af fejl og mangler er ejendomsvurderingerne midlertidig suspenderet og den sidste vurdering fra 2011 er stadig gældende.
Den p.t. gældende offentlige ejendomsvurdering af sommerhuset på Toften 89 i Hadsund er 188.500 kr (år 2022). Grunden på 685 m2 er vurderet til 188.500 kr. Det betyder at boligejer betaler en årlig ejendomsværdiskat på 0 kr og en grundskyld på 0 kr.
Et nyt offentligt vurderingssystem er under opbygning og nye vurderinger vil løbende blive offentliggjort frem mod 2024, hvor systemet ifølge den seneste plan skal stå klart. Toften 89, 9560 Hadsund er en af de indtil videre 50.000 boliger, med en ny offentlig ejendomsvurdering - se ovenfor.
Kvadratmeterpriser og medhørende prisvurderinger er baseret på Realkreditrådets gennemsnitlige kvadratmeterpriser for realiserede handler, se her » . Der kan mangle data, hvis der i et givent område og kvartal er få eller ingen handler.
Der kan udregnes en simpel ejendomsvurdering baseret på Realkreditrådets (Finans Danmark) autoritative statistikker for bolighandel i Danmark - se alle data på Boliga ». Nedenfor (Figur 1) er vist realiserede frie ejendomshandler for Fritidshuse i postnummer 9560 Hadsund i perioden fra 1992 frem til og med andet kvartal 2023.
Figur 1.Gennemsnitlige m2-priser for Fritidshuse i postnummer 9560 Hadsund ( - blå cirkler; venstre y-akse). De røde søjler (højre y-akse) viser antallet af solgte boliger, d.v.s. datagrundlaget for de beregnede m2-priser.
Den mest recente kvadratmeterpris (andet kvartal 2023) er 13.322 kr/m2. Kvadratmeterprisen er baseret på 34 frie handler af Fritidshuse. Prisen repræsenterer den gennemsnitlige salgspris for alle de 34 boligsalg og normaliseret i forhold til de solgte boligers vægtede arealer (det vægtede areal tager delvist højde for blandt andet kælder- og loftsarealer samt udhuse, garager og så videre bruger).
Sommerhuset på Toften 89, 9560 Hadsund har et vægtet areal på 56 m². Hvis Toften 89, 9560 Hadsund er en gennemsnitlig bolig i postnummeret vil en forventet salgspris derfor være
Estimeret pris = 56 m2 x 13,322 kr/m2 = 746.032 kr
Baseret på tidligere salg af Toften 89, 9560 Hadsund kan vi tage højde for boligens styrker/svagheder i forhold til en gennemsnitlig Sommerhus i 9560 Hadsund. Den salgsjusterede ejendomsvurdering er baseret på antagelsen, at boligen siden det seneste salg i tredje kvartal 1998 har fulgt områdets gennemsnitspriser.
Sommerhuset på Toften 89, 9560 Hadsund er solgt en gang siden 1992. Det seneste registrerede salg var den 13. juli 1998, hvor boligen blev solgt ved Alm. frit salg, og med en salgspris på 165.000 kr.
| Salgsdato | Handelsform | Pris, kr |
|---|---|---|
| 13. juli 1998 | Alm. frit salg | 165.000 |
Salgsprisen for det sidste salg er vist med en rød stjerne på nedenstående graf (Figur 2). De blå punkter er den omregnede handelspris baseret på gennemsnitlige kvadratmeterpriser (og vægtet boligareal på 56 m²). De røde punkter og den røde kurve er den omregnede handelspris justeret ift seneste salg.
Figur 2. Salgspris for Toften 89 ( rød stjerne). De gennemsnitlige m2-priser for Fritidshuse i postnummer 9560 Hadsund (se også Figur 1) er omregnet til handelspriser på adressen ved at gange med boligens vægtede areal 56 m2 ( blå punkter). Den røde kurve er m2 handelspriserne parallelforskudt, således at kurven falder sammen med salgsprisen på sidste frie salg i tredje kvartal 1998 (røde punkter ). Kurvens seneste punkt (x: andet kvartal 2023, y: 432.277 kr.) repræsenterer den salgsjusterede ejendomdomsvurdering
Det seneste salg på Toften 89, 9560 Hadsund var i tredje kvartal 1998. Salgsprisen 165.000 kr. var 42 procent lavere end områdets daværende gennemsnitlige priser. Den justerede prisvurdering er udregnet under antagelsen at boligen stadig har en værdi, der 42 procent lavere end områdets gennemsnitspriser, d.v.s.
Estimeret pris = 56 m2 x 13,322 kr/m2 x 0.58 = 432.277 kr
Udbudspriser på omkringliggende sommerhuse i 9560 Hadsund kan give et godt fingerpeg ift. en ejendomsvurdering af Toften 89. Der er p.t. 146 sommerhuse til salg i postnummeret og du kan se fordelingen af udbudspriserne på Figur 3 (nedenfor) omregnet til kvadratmeterpriser.
Figur 3. Histogram med udbudspriser (omregnet til kvadratmeterpriser) for de 146 sommerhuse, der p.t. er til salg i 9560 Hadsund.
Hvis Toften 89, 9560 Hadsund svarer til gennmsnits-sommerhuse i postnummeret vil en forventet udbudspris være
Estimeret pris = 56 m2 x 15,000 kr/m2 x 0.95 = 798.000 kr