DinGeo — i hele Danmark
Rækkehusets samlede vurdering 23.530.000 kr repræsenterer et gennemsnit af fem ud af seks forskellige computerberegnede ejendomsvurderinger på Toldbodgade 79. Der er ikke særlig god overensstemmelse mellem de fem udvalgte vurderinger med en standardafvigelse på hele 28 procent af middelværdien. Det tyder på at Toldbodgade 79, 1253 København K er en bolig hvor man skal være varsom med at bruge computerberegnede ejendomsvurderinger. Tjek de enkelte individuelle vurderinger nedenfor.
En statistisk iterativ Z-score analyse af alle seks vurderinger viser at én vurdering: den offentlige ejendomsvurdering er en outlier (markeret ), d.v.s en værdi der ligger så langt fra de andre vurderinger, at den ikke kan betragtes som værende repræsentativ. De resterende fem vurderinger (markeret ) er statistik set i overensstemmelse med hinanden.
En realistisk ejendomsvurdering af rækkehuset på Toldbodgade 79 ligger sandsynligvis i intervallet fra 14,5 mio. kr (Realkreditrådets kvadratmeterpriser) til 32,4 mio. kr (Skats foreløbige vurdering).
Computerberegnede ejendomsvurderinger er statistiske og tekniske skøn og kan derfor afvige markant i virkeligheden. Det er derfor vigtigt, at du får en præcis og professionel vurdering af en ejendomsmægler. Ejer du rækkehuset på Toldbodgade 79 bør du derfor få en uforpligtende og gratis vurdering af den lokale Nybolig-mægler med indgående kendskab til København K
Dingestimat
Seneste Salgspris
Nedenfor gennemgås information om de seks uafhængige computerberegnede ejendomsvurderinger af rækkehuset på Toldbodgade 79, der ligger til grund for vores dingestimat på 23.530.000 kr.
Husk at computerberegnede ejendomsvurderinger kan afvige markant fra den sande markedsværdi. Læs mere om DinGeo ejendomsvurderinger her »
Geomatics Analytical Valuation modellen (AVM) er et professionelt værktøj som bl.a. flere danske banker bruger til boligprisvurdering. Den vægtede AVM pris er baseret på mere end 200 variable og modellen rammer statistisk set tæt på handelspris. Videnscentret Bolius har udpeget AVM, som Danmarks mest præcise computerberegnede ejendomsvurdering. Læs mere her »
AVM er bedst-i-test og vurderingen 26,95 mio. kr. er derfor vores bedste bud på en individuel computerberegnet ejendomsvurdering. En historisk analyse af adressens AVM vurderinger indikerer, at rækkehuset har haft en positiv udvikling, med en vurdering, der over de sidste godt 7 år er vokset gennemsnitlig 165.855 kr. månedligt.
Vurderingsstyrelsens har i september 2023 offentliggjort den foreløbige ejendomsvurdering for Toldbodgade 79, 1253 København K (for 2022). Vurderingsstyrelsen anslår her, at ejendomsværdien er: 32.408.000 kr. og grunden er vurderet til 10.580.000 kr. Boligskatten for 2024 vil blive beregnet ud fra disse vurderinger - Vi har samlet mere information om rækkehusets boligskatter her ». Find mere information om Vurderingsstyrelsens vurdering af Toldbodgade 79, 1253 København K på Vurderingsportalen ».
IT systemet bag Vurderingsstyrelsen computerberegnede vurderinger har kostet mere end fire milliarder kroner at udvikle. Ikke desto mindre er det en god ide at forholde sig kritisk til de nye vurderinger, på samme måde som de andre uafhængige vurderinger vist på denne side.Boliga er Danmarks største uafhængige boligside, der igennem 15+ år har kæmpet for mere gennemsigtighed på det danske boligmarked og tilgængeliggørelse af flere typer informationer. I den forbindelse har Boliga bl.a. udviklet en vurderingrapport.
Vi viser værdien fra Boliga Vurderingsrapport. Du kan finde en detaljeret vurderingsrapport med alle beregningerne her her »Nordea udregner og udstiller BoligSkøn på de fleste danske ejerboliger. Du kan opdatere Nordea boligskøn ved at skrue på forskellige håndtag for beliggenhed, stand, energiniveau og herlighedsværdi her »
På grund af fejl og mangler er ejendomsvurderingerne midlertidig suspenderet og den sidste vurdering fra 2011 er stadig gældende.
Den p.t. gældende offentlige ejendomsvurdering af rækkehuset på Toldbodgade 79 i København K er 8.450.000 kr (år 2022). Grunden på 128 m2 er vurderet til 1.106.200 kr. Det betyder at boligejer betaler en årlig ejendomsværdiskat på 40.000 kr og en grundskyld på 0 kr.
Et nyt offentligt vurderingssystem er under opbygning og nye vurderinger vil løbende blive offentliggjort frem mod 2024, hvor systemet ifølge den seneste plan skal stå klart. Toldbodgade 79, 1253 København K er en af de indtil videre 50.000 boliger, med en ny offentlig ejendomsvurdering - se ovenfor.
Kvadratmeterpriser og medhørende prisvurderinger er baseret på Realkreditrådets gennemsnitlige kvadratmeterpriser for realiserede handler, se her » . Der kan mangle data, hvis der i et givent område og kvartal er få eller ingen handler.
Der kan udregnes en simpel ejendomsvurdering baseret på Realkreditrådets (Finans Danmark) autoritative statistikker for bolighandel i Danmark - se alle data på Boliga ». Nedenfor (Figur 1) er vist realiserede frie ejendomshandler for Parcel-/rækkehuse i København Kommune i perioden fra 1992 frem til og med andet kvartal 2023.
Figur 1.Gennemsnitlige m2-priser for Parcel-/rækkehuse i København Kommune ( - blå cirkler; venstre y-akse). De røde søjler (højre y-akse) viser antallet af solgte boliger, d.v.s. datagrundlaget for de beregnede m2-priser.
Den mest recente kvadratmeterpris (andet kvartal 2023) er 46.272 kr/m2. Kvadratmeterprisen er baseret på 167 frie handler af Parcel-/rækkehuse. Prisen repræsenterer den gennemsnitlige salgspris for alle de 167 boligsalg og normaliseret i forhold til de solgte boligers vægtede arealer (det vægtede areal tager delvist højde for blandt andet kælder- og loftsarealer samt udhuse, garager og så videre bruger).
Rækkehuset på Toldbodgade 79, 1253 København K har et vægtet areal på 314 m². Hvis Toldbodgade 79, 1253 København K er en gennemsnitlig bolig i kommunen vil en forventet salgspris derfor være
Estimeret pris = 314 m2 x 46,272 kr/m2 = 14.529.408 kr
Baseret på tidligere salg af Toldbodgade 79, 1253 København K kan vi tage højde for boligens styrker/svagheder i forhold til en gennemsnitlig Rækkehus i 1253 København K. Den salgsjusterede ejendomsvurdering er baseret på antagelsen, at boligen siden det seneste salg i fjerde kvartal 2015 har fulgt områdets gennemsnitspriser.
Rækkehuset på Toldbodgade 79, 1253 København K er solgt to gange siden 1992. Det seneste registrerede salg var den 19. oktober 2015, hvor boligen blev solgt ved Alm. frit salg, og med en salgspris på 15.000.000 kr.
| Salgsdato | Handelsform | Pris, kr |
|---|---|---|
| 19. oktober 2015 | Alm. frit salg | 15.000.000 |
| 16. juni 1992 | Alm. frit salg | 2.150.000 |
Salgsprisen for de to sidste salg er vist med røde stjerner på nedenstående graf (Figur 2). De blå punkter er den omregnede handelspris baseret på gennemsnitlige kvadratmeterpriser (og vægtet boligareal på 314 m²). De røde punkter og den røde kurve er den omregnede handelspris justeret ift seneste salg.
Figur 2. Salgspris for Toldbodgade 79 ( rød stjerne). De gennemsnitlige m2-priser for Parcel-/rækkehuse i postnummer 1253 København K (se også Figur 1) er omregnet til handelspriser på adressen ved at gange med boligens vægtede areal 314 m2 ( blå punkter). Den røde kurve er m2 handelspriserne parallelforskudt, således at kurven falder sammen med salgsprisen på sidste frie salg i fjerde kvartal 2015 (røde punkter ). Kurvens seneste punkt (x: andet kvartal 2023, y: 23.232.803 kr.) repræsenterer den salgsjusterede ejendomdomsvurdering
Det seneste salg på Toldbodgade 79, 1253 København K var i fjerde kvartal 2015. Salgsprisen 15.000.000 kr. var 60 procent højere end områdets daværende gennemsnitlige priser. Den justerede prisvurdering er udregnet under antagelsen at boligen stadig har en værdi, der 60 procent højere end områdets gennemsnitspriser, d.v.s.:
Estimeret pris = 314 m2 x 46,272 kr/m2 x 1.6 = 23.232.803 kr