DinGeo — i hele Danmark
Lejlighedens samlede vurdering 8.206.000 kr repræsenterer et gennemsnit af alle de fem forskellige computerberegnede ejendomsvurderinger af lejligheden på Østerbrogade 35, st. 4.
Der er dårlig overensstemmelse mellem de fem forskellige vurderinger med en standardafvigelse på hele 87 procent af middelværdien. Det tyder på at Østerbrogade 35, st. 4, 2100 København Ø er en bolig hvor det er svært at bruge computerberegnede ejendomsvurderinger. Lejlighedens seneste salgspris (13.700.000 kr) var højere end gennemsnittet for postnummer 2100 og vanskeligheden ved at vurdere boligen kan skyldes usædvanlige forhold, der trækker prisen op. Tjek de enkelte individuelle vurderinger nedenfor.
En statistisk iterativ Z-score analyse viser at alle fem vurderinger (markeret ) statistik set er i overensstemmelse med hinanden.
En realistisk ejendomsvurdering af lejligheden på Østerbrogade 35, st. 4 ligger sandsynligvis i intervallet fra 1,6 mio. kr (Realkreditrådets kvadratmeterpriser) til 16,2 mio. kr (Salgsjusteret kvadratmeterpris).
Computerberegnede ejendomsvurderinger er statistiske og tekniske skøn og kan derfor afvige markant i virkeligheden. Det er derfor vigtigt, at du får en præcis og professionel vurdering af en ejendomsmægler. Ejer du lejligheden på Østerbrogade 35, st. 4 bør du derfor få en uforpligtende og gratis vurdering af den lokale Nybolig-mægler med indgående kendskab til København Ø
Dingestimat
Seneste Salgspris
Nedenfor gennemgås information om de fem uafhængige computerberegnede ejendomsvurderinger af lejligheden på Østerbrogade 35, st. 4, der ligger til grund for vores dingestimat på 8.206.000 kr.
Husk at computerberegnede ejendomsvurderinger kan afvige markant fra den sande markedsværdi. Læs mere om DinGeo ejendomsvurderinger her »
Geomatics Analytical Valuation modellen (AVM) er et professionelt værktøj som bl.a. flere danske banker bruger til boligprisvurdering. Den vægtede AVM pris er baseret på mere end 200 variable og modellen rammer statistisk set tæt på handelspris. Videnscentret Bolius har udpeget AVM, som Danmarks mest præcise computerberegnede ejendomsvurdering. Læs mere her »
Boliga er Danmarks største uafhængige boligside, der igennem 15+ år har kæmpet for mere gennemsigtighed på det danske boligmarked og tilgængeliggørelse af flere typer informationer. I den forbindelse har Boliga bl.a. udviklet en vurderingrapport.
Vi viser værdien fra Boliga Vurderingsrapport. Du kan finde en detaljeret vurderingsrapport med alle beregningerne her her »Nordea udregner og udstiller BoligSkøn på de fleste danske ejerboliger. Du kan opdatere Nordea boligskøn ved at skrue på forskellige håndtag for beliggenhed, stand, energiniveau og herlighedsværdi her »
På grund af fejl og mangler er ejendomsvurderingerne midlertidig suspenderet og den sidste vurdering fra 2011 er stadig gældende.
Den p.t. gældende offentlige ejendomsvurdering af lejligheden på Østerbrogade 35, st. 4 i København Ø er 6.250.000 kr (år 2022). Grunden på 0 m2 er vurderet til 333.000 kr. Det betyder at boligejer betaler en årlig ejendomsværdiskat på 29.925 kr og en grundskyld på 0 kr.
Et nyt offentligt vurderingssystem er under opbygning og nye vurderinger vil løbende blive offentliggjort frem mod 2024, hvor systemet ifølge den seneste plan skal stå klart. Østerbrogade 35, st. 4, 2100 København Ø er ikke af de 50.000 ejerboliger, der har fået en ny offentlig tilgængelig ejendomsvurdering.
Kvadratmeterpriser og medhørende prisvurderinger er baseret på Realkreditrådets gennemsnitlige kvadratmeterpriser for realiserede handler, se her » . Der kan mangle data, hvis der i et givent område og kvartal er få eller ingen handler.
Der kan udregnes en simpel ejendomsvurdering baseret på Realkreditrådets (Finans Danmark) autoritative statistikker for bolighandel i Danmark - se alle data på Boliga ». Nedenfor (Figur 1) er vist realiserede frie ejendomshandler for Ejerlejligheder i postnummer 2100 København Ø i perioden fra 1992 frem til og med andet kvartal 2023.
Figur 1.Gennemsnitlige m2-priser for Ejerlejligheder i postnummer 2100 København Ø ( - blå cirkler; venstre y-akse). De røde søjler (højre y-akse) viser antallet af solgte boliger, d.v.s. datagrundlaget for de beregnede m2-priser.
Den mest recente kvadratmeterpris (andet kvartal 2023) er 55.801 kr/m2. Kvadratmeterprisen er baseret på 176 frie handler af Ejerlejligheder. Prisen repræsenterer den gennemsnitlige salgspris for alle de 176 boligsalg og normaliseret i forhold til de solgte boligers vægtede arealer (det vægtede areal tager delvist højde for blandt andet kælder- og loftsarealer samt udhuse, garager og så videre bruger).
Lejligheden på Østerbrogade 35, st. 4, 2100 København Ø har et vægtet areal på 28 m². Hvis Østerbrogade 35, st. 4, 2100 København Ø er en gennemsnitlig bolig i postnummeret vil en forventet salgspris derfor være
Estimeret pris = 28 m2 x 55,801 kr/m2 = 1.562.428 kr
Baseret på tidligere salg af Østerbrogade 35, st. 4, 2100 København Ø kan vi tage højde for boligens styrker/svagheder i forhold til en gennemsnitlig Lejlighed i 2100 København Ø. Den salgsjusterede ejendomsvurdering er baseret på antagelsen, at boligen siden det seneste salg i første kvartal 2020 har fulgt områdets gennemsnitspriser.
Lejligheden på Østerbrogade 35, st. 4, 2100 København Ø er solgt syv gange siden 1992. Det seneste registrerede salg var den 13. marts 2020, hvor boligen blev solgt ved Alm. frit salg, og med en salgspris på 13.700.000 kr.
| Salgsdato | Handelsform | Pris, kr |
|---|---|---|
| 13. marts 2020 | Alm. frit salg | 13.700.000 |
| 24. maj 2017 | Alm. frit salg | 12.300.000 |
| 3. marts 2014 | Alm. frit salg | 7.200.000 |
| 4. april 2012 | Alm. frit salg | 6.850.000 |
| 30. maj 2008 | Alm. frit salg | 6.600.000 |
| 11. juli 2005 | Alm. frit salg | 4.700.000 |
| 25. april 1996 | Alm. frit salg | 1.115.000 |
Salgsprisen for de syv sidste salg er vist med røde stjerner på nedenstående graf (Figur 2). De blå punkter er den omregnede handelspris baseret på gennemsnitlige kvadratmeterpriser (og vægtet boligareal på 28 m²). De røde punkter og den røde kurve er den omregnede handelspris justeret ift seneste salg.
Figur 2. Salgspris for Østerbrogade 35, st. 4 ( rød stjerne). De gennemsnitlige m2-priser for Ejerlejligheder i postnummer 2100 København Ø (se også Figur 1) er omregnet til handelspriser på adressen ved at gange med boligens vægtede areal 28 m2 ( blå punkter). Den røde kurve er m2 handelspriserne parallelforskudt, således at kurven falder sammen med salgsprisen på sidste frie salg i første kvartal 2020 (røde punkter ). Kurvens seneste punkt (x: andet kvartal 2023, y: 16.189.616 kr.) repræsenterer den salgsjusterede ejendomdomsvurdering
Det seneste salg på Østerbrogade 35, st. 4, 2100 København Ø var i første kvartal 2020. Salgsprisen 13.700.000 kr. var 936 procent højere end områdets daværende gennemsnitlige priser. Den justerede prisvurdering er udregnet under antagelsen at boligen stadig har en værdi, der 936 procent højere end områdets gennemsnitspriser, d.v.s.:
Estimeret pris = 28 m2 x 55,801 kr/m2 x 10.36 = 16.189.616 kr
Udbudspriser på omkringliggende lejligheder i 2100 København Ø kan give et godt fingerpeg ift. en ejendomsvurdering af Østerbrogade 35, st. 4. Der er p.t. 196 lejligheder til salg i postnummeret og du kan se fordelingen af udbudspriserne på Figur 3 (nedenfor) omregnet til kvadratmeterpriser.
Figur 3. Histogram med udbudspriser (omregnet til kvadratmeterpriser) for de 196 lejligheder, der p.t. er til salg i 2100 København Ø.
Hvis Østerbrogade 35, st. 4, 2100 København Ø svarer til gennmsnits-lejligheder i postnummeret vil en forventet udbudspris være
Estimeret pris = 28 m2 x 63,803 kr/m2 x 0.95 = 1.697.159 kr