DinGeo — i hele Danmark
Villaens samlede vurdering 12.310.000 kr repræsenterer et gennemsnit af seks ud af syv forskellige computerberegnede ejendomsvurderinger på Horsebakken 24. Der er ikke særlig god overensstemmelse mellem de seks udvalgte vurderinger med en standardafvigelse på hele 26 procent af middelværdien. Det tyder på at Horsebakken 24, 2400 København NV er en bolig hvor man skal være varsom med at bruge computerberegnede ejendomsvurderinger. Tjek de enkelte individuelle vurderinger nedenfor.
En statistisk iterativ Z-score analyse af alle syv vurderinger viser at én vurdering: den offentlige ejendomsvurdering er en outlier (markeret ), d.v.s en værdi der ligger så langt fra de andre vurderinger, at den ikke kan betragtes som værende repræsentativ. De resterende seks vurderinger (markeret ) er statistik set i overensstemmelse med hinanden.
En realistisk ejendomsvurdering af villaen på Horsebakken 24 ligger sandsynligvis i intervallet fra 7,3 mio. kr (Salgsjusteret kvadratmeterpris) til 17,0 mio. kr (Udbudspriser i postnummer).
Computerberegnede ejendomsvurderinger er statistiske og tekniske skøn og kan derfor afvige markant i virkeligheden. Det er derfor vigtigt, at du får en præcis og professionel vurdering af en ejendomsmægler. Ejer du villaen på Horsebakken 24 bør du derfor få en uforpligtende og gratis vurdering af den lokale Nybolig-mægler med indgående kendskab til København NV
Dingestimat
Seneste Salgspris
Nedenfor gennemgås information om de syv uafhængige computerberegnede ejendomsvurderinger af villaen på Horsebakken 24, der ligger til grund for vores dingestimat på 12.310.000 kr.
Husk at computerberegnede ejendomsvurderinger kan afvige markant fra den sande markedsværdi. Læs mere om DinGeo ejendomsvurderinger her »
Geomatics Analytical Valuation modellen (AVM) er et professionelt værktøj som bl.a. flere danske banker bruger til boligprisvurdering. Den vægtede AVM pris er baseret på mere end 200 variable og modellen rammer statistisk set tæt på handelspris. Videnscentret Bolius har udpeget AVM, som Danmarks mest præcise computerberegnede ejendomsvurdering. Læs mere her »
AVM er bedst-i-test og vurderingen 12,93 mio. kr. er derfor vores bedste bud på en individuel computerberegnet ejendomsvurdering. En historisk analyse af adressens AVM vurderinger indikerer, at villaen har haft en positiv udvikling, med en vurdering, der over de sidste godt 7 år er vokset gennemsnitlig 42.695 kr. månedligt.
Vurderingsstyrelsens har i september 2023 offentliggjort den foreløbige ejendomsvurdering for Horsebakken 24, 2400 København NV (for 2022). Vurderingsstyrelsen anslår her, at ejendomsværdien er: 11.481.000 kr. og grunden er vurderet til 4.714.000 kr. Boligskatten for 2024 vil blive beregnet ud fra disse vurderinger - Vi har samlet mere information om villaens boligskatter her ». Find mere information om Vurderingsstyrelsens vurdering af Horsebakken 24, 2400 København NV på Vurderingsportalen ».
IT systemet bag Vurderingsstyrelsen computerberegnede vurderinger har kostet mere end fire milliarder kroner at udvikle. Ikke desto mindre er det en god ide at forholde sig kritisk til de nye vurderinger, på samme måde som de andre uafhængige vurderinger vist på denne side.Boliga er Danmarks største uafhængige boligside, der igennem 15+ år har kæmpet for mere gennemsigtighed på det danske boligmarked og tilgængeliggørelse af flere typer informationer. I den forbindelse har Boliga bl.a. udviklet en vurderingrapport.
Vi viser værdien fra Boliga Vurderingsrapport. Du kan finde en detaljeret vurderingsrapport med alle beregningerne her her »Nordea udregner og udstiller BoligSkøn på de fleste danske ejerboliger. Du kan opdatere Nordea boligskøn ved at skrue på forskellige håndtag for beliggenhed, stand, energiniveau og herlighedsværdi her »
På grund af fejl og mangler er ejendomsvurderingerne midlertidig suspenderet og den sidste vurdering fra 2011 er stadig gældende.
Den p.t. gældende offentlige ejendomsvurdering af villaen på Horsebakken 24 i København NV er 4.300.000 kr (år 2022). Grunden på 601 m2 er vurderet til 1.570.900 kr. Det betyder at boligejer betaler en årlig ejendomsværdiskat på 28.350 kr og en grundskyld på 0 kr.
Et nyt offentligt vurderingssystem er under opbygning og nye vurderinger vil løbende blive offentliggjort frem mod 2024, hvor systemet ifølge den seneste plan skal stå klart. Horsebakken 24, 2400 København NV er en af de indtil videre 50.000 boliger, med en ny offentlig ejendomsvurdering - se ovenfor.
Kvadratmeterpriser og medhørende prisvurderinger er baseret på Realkreditrådets gennemsnitlige kvadratmeterpriser for realiserede handler, se her » . Der kan mangle data, hvis der i et givent område og kvartal er få eller ingen handler.
Der kan udregnes en simpel ejendomsvurdering baseret på Realkreditrådets (Finans Danmark) autoritative statistikker for bolighandel i Danmark - se alle data på Boliga ». Nedenfor (Figur 1) er vist realiserede frie ejendomshandler for Parcel-/rækkehuse i postnummer 2400 København NV i perioden fra 1992 frem til og med andet kvartal 2022.
Figur 1.Gennemsnitlige m2-priser for Parcel-/rækkehuse i postnummer 2400 København NV ( - blå cirkler; venstre y-akse). De røde søjler (højre y-akse) viser antallet af solgte boliger, d.v.s. datagrundlaget for de beregnede m2-priser.
Den mest recente kvadratmeterpris (andet kvartal 2022) er 50.051 kr/m2. Kvadratmeterprisen er baseret på 10 frie handler af Parcel-/rækkehuse. Prisen repræsenterer den gennemsnitlige salgspris for alle de 10 boligsalg og normaliseret i forhold til de solgte boligers vægtede arealer (det vægtede areal tager delvist højde for blandt andet kælder- og loftsarealer samt udhuse, garager og så videre bruger).
Villaen på Horsebakken 24, 2400 København NV har et vægtet areal på 286 m². Hvis Horsebakken 24, 2400 København NV er en gennemsnitlig bolig i postnummeret vil en forventet salgspris derfor være
Estimeret pris = 286 m2 x 50,051 kr/m2 = 14.314.586 kr
Baseret på tidligere salg af Horsebakken 24, 2400 København NV kan vi tage højde for boligens styrker/svagheder i forhold til en gennemsnitlig Villa i 2400 København NV. Den salgsjusterede ejendomsvurdering er baseret på antagelsen, at boligen siden det seneste salg i fjerde kvartal 2020 har fulgt områdets gennemsnitspriser.
Villaen på Horsebakken 24, 2400 København NV er solgt to gange siden 1992. Det seneste registrerede salg var den 20. oktober 2020, hvor boligen blev solgt ved Alm. frit salg, og med en salgspris på 6.400.000 kr.
| Salgsdato | Handelsform | Pris, kr |
|---|---|---|
| 20. oktober 2020 | Alm. frit salg | 6.400.000 |
| 29. august 2004 | Alm. frit salg | 3.275.000 |
Salgsprisen for de to sidste salg er vist med røde stjerner på nedenstående graf (Figur 2). De blå punkter er den omregnede handelspris baseret på gennemsnitlige kvadratmeterpriser (og vægtet boligareal på 286 m²). De røde punkter og den røde kurve er den omregnede handelspris justeret ift seneste salg.
Figur 2. Salgspris for Horsebakken 24 ( rød stjerne). De gennemsnitlige m2-priser for Parcel-/rækkehuse i postnummer 2400 København NV (se også Figur 1) er omregnet til handelspriser på adressen ved at gange med boligens vægtede areal 286 m2 ( blå punkter). Den røde kurve er m2 handelspriserne parallelforskudt, således at kurven falder sammen med salgsprisen på sidste frie salg i fjerde kvartal 2020 (røde punkter ). Kurvens seneste punkt (x: andet kvartal 2022, y: 7.305.548 kr.) repræsenterer den salgsjusterede ejendomdomsvurdering
Det seneste salg på Horsebakken 24, 2400 København NV var i fjerde kvartal 2020. Salgsprisen 6.400.000 kr. var 49 procent lavere end områdets daværende gennemsnitlige priser. Den justerede prisvurdering er udregnet under antagelsen at boligen stadig har en værdi, der 49 procent lavere end områdets gennemsnitspriser, d.v.s.
Estimeret pris = 286 m2 x 50,051 kr/m2 x 0.51 = 7.305.548 kr
Udbudspriser på omkringliggende villaer i 2400 København NV kan give et godt fingerpeg ift. en ejendomsvurdering af Horsebakken 24. Der er p.t. tolv villaer til salg i postnummeret og du kan se fordelingen af udbudspriserne på Figur 3 (nedenfor) omregnet til kvadratmeterpriser.
Figur 3. Histogram med udbudspriser (omregnet til kvadratmeterpriser) for de 12 villaer, der p.t. er til salg i 2400 København NV.
Hvis Horsebakken 24, 2400 København NV svarer til gennmsnits-villaer i postnummeret vil en forventet udbudspris være
Estimeret pris = 286 m2 x 62,468 kr/m2 x 0.95 = 16.972.555 kr