DinGeo — i hele Danmark
Rækkehusets samlede vurdering 2.930.000 kr repræsenterer et gennemsnit af alle de syv forskellige computerberegnede ejendomsvurderinger af rækkehuset på Espedammen 54.
Der er dårlig overensstemmelse mellem de syv forskellige vurderinger med en standardafvigelse på hele 45 procent af middelværdien. Det tyder på at Espedammen 54, 2605 Brøndby er en bolig hvor det er svært at bruge computerberegnede ejendomsvurderinger. Tjek de enkelte individuelle vurderinger nedenfor.
En statistisk iterativ Z-score analyse viser at alle syv vurderinger (markeret ) statistik set er i overensstemmelse med hinanden.
En realistisk ejendomsvurdering af rækkehuset på Espedammen 54 ligger sandsynligvis i intervallet fra 0,5 mio. kr (Geomatics AVM ejendomsvurdering) til 4,5 mio. kr (Udbudspriser i postnummer).
Computerberegnede ejendomsvurderinger er statistiske og tekniske skøn og kan derfor afvige markant i virkeligheden. Det er derfor vigtigt, at du får en præcis og professionel vurdering af en ejendomsmægler. Ejer du rækkehuset på Espedammen 54 bør du derfor få en uforpligtende og gratis vurdering af den lokale Nybolig-mægler med indgående kendskab til Brøndby
Dingestimat
Seneste Salgspris
Nedenfor gennemgås information om de syv uafhængige computerberegnede ejendomsvurderinger af rækkehuset på Espedammen 54, der ligger til grund for vores dingestimat på 2.930.000 kr.
Husk at computerberegnede ejendomsvurderinger kan afvige markant fra den sande markedsværdi. Læs mere om DinGeo ejendomsvurderinger her »
Geomatics Analytical Valuation modellen (AVM) er et professionelt værktøj som bl.a. flere danske banker bruger til boligprisvurdering. Den vægtede AVM pris er baseret på mere end 200 variable og modellen rammer statistisk set tæt på handelspris. Videnscentret Bolius har udpeget AVM, som Danmarks mest præcise computerberegnede ejendomsvurdering. Læs mere her »
AVM er bedst-i-test og vurderingen 479.000 kr. er derfor vores bedste bud på en individuel computerberegnet ejendomsvurdering. En historisk analyse af adressens AVM vurderinger indikerer, at rækkehuset har haft en lidt kedelig udvikling, med en AVM vurdering, der over de sidste godt 7 år gennemsnitlig er faldet 27.058 kr. månedligt.
Vurderingsstyrelsens har i september 2023 offentliggjort den foreløbige ejendomsvurdering for Espedammen 54, 2605 Brøndby (for 2022). Vurderingsstyrelsen anslår her, at ejendomsværdien er: 3.391.000 kr. og grunden er vurderet til 2.467.000 kr. Boligskatten for 2024 vil blive beregnet ud fra disse vurderinger - Vi har samlet mere information om rækkehusets boligskatter her ». Find mere information om Vurderingsstyrelsens vurdering af Espedammen 54, 2605 Brøndby på Vurderingsportalen ».
IT systemet bag Vurderingsstyrelsen computerberegnede vurderinger har kostet mere end fire milliarder kroner at udvikle. Ikke desto mindre er det en god ide at forholde sig kritisk til de nye vurderinger, på samme måde som de andre uafhængige vurderinger vist på denne side.Boliga er Danmarks største uafhængige boligside, der igennem 15+ år har kæmpet for mere gennemsigtighed på det danske boligmarked og tilgængeliggørelse af flere typer informationer. I den forbindelse har Boliga bl.a. udviklet en vurderingrapport.
Vi viser værdien fra Boliga Vurderingsrapport. Du kan finde en detaljeret vurderingsrapport med alle beregningerne her her »Nordea udregner og udstiller BoligSkøn på de fleste danske ejerboliger. Du kan opdatere Nordea boligskøn ved at skrue på forskellige håndtag for beliggenhed, stand, energiniveau og herlighedsværdi her »
På grund af fejl og mangler er ejendomsvurderingerne midlertidig suspenderet og den sidste vurdering fra 2011 er stadig gældende.
Den p.t. gældende offentlige ejendomsvurdering af rækkehuset på Espedammen 54 i Brøndby er 1.900.000 kr (år 2022). Grunden på 396 m2 er vurderet til 804.600 kr. Det betyder at boligejer betaler en årlig ejendomsværdiskat på 13.500 kr og en grundskyld på 0 kr.
Et nyt offentligt vurderingssystem er under opbygning og nye vurderinger vil løbende blive offentliggjort frem mod 2024, hvor systemet ifølge den seneste plan skal stå klart. Espedammen 54, 2605 Brøndby er en af de indtil videre 50.000 boliger, med en ny offentlig ejendomsvurdering - se ovenfor.
Kvadratmeterpriser og medhørende prisvurderinger er baseret på Realkreditrådets gennemsnitlige kvadratmeterpriser for realiserede handler, se her » . Der kan mangle data, hvis der i et givent område og kvartal er få eller ingen handler.
Der kan udregnes en simpel ejendomsvurdering baseret på Realkreditrådets (Finans Danmark) autoritative statistikker for bolighandel i Danmark - se alle data på Boliga ». Nedenfor (Figur 1) er vist realiserede frie ejendomshandler for Parcel-/rækkehuse i postnummer 2605 Brøndby i perioden fra 1992 frem til og med andet kvartal 2023.
Figur 1.Gennemsnitlige m2-priser for Parcel-/rækkehuse i postnummer 2605 Brøndby ( - blå cirkler; venstre y-akse). De røde søjler (højre y-akse) viser antallet af solgte boliger, d.v.s. datagrundlaget for de beregnede m2-priser.
Den mest recente kvadratmeterpris (andet kvartal 2023) er 27.529 kr/m2. Kvadratmeterprisen er baseret på 26 frie handler af Parcel-/rækkehuse. Prisen repræsenterer den gennemsnitlige salgspris for alle de 26 boligsalg og normaliseret i forhold til de solgte boligers vægtede arealer (det vægtede areal tager delvist højde for blandt andet kælder- og loftsarealer samt udhuse, garager og så videre bruger).
Rækkehuset på Espedammen 54, 2605 Brøndby har et vægtet areal på 122 m². Hvis Espedammen 54, 2605 Brøndby er en gennemsnitlig bolig i postnummeret vil en forventet salgspris derfor være
Estimeret pris = 122 m2 x 27,529 kr/m2 = 3.358.538 kr
Baseret på tidligere salg af Espedammen 54, 2605 Brøndby kan vi tage højde for boligens styrker/svagheder i forhold til en gennemsnitlig Rækkehus i 2605 Brøndby. Den salgsjusterede ejendomsvurdering er baseret på antagelsen, at boligen siden det seneste salg i fjerde kvartal 2020 har fulgt områdets gennemsnitspriser.
Rækkehuset på Espedammen 54, 2605 Brøndby er solgt to gange siden 1992. Det seneste registrerede salg var den 28. november 2020, hvor boligen blev solgt ved Alm. frit salg, og med en salgspris på 3.180.000 kr.
| Salgsdato | Handelsform | Pris, kr |
|---|---|---|
| 28. november 2020 | Alm. frit salg | 3.180.000 |
| 6. april 1999 | Alm. frit salg | 1.319.925 |
Salgsprisen for de to sidste salg er vist med røde stjerner på nedenstående graf (Figur 2). De blå punkter er den omregnede handelspris baseret på gennemsnitlige kvadratmeterpriser (og vægtet boligareal på 122 m²). De røde punkter og den røde kurve er den omregnede handelspris justeret ift seneste salg.
Figur 2. Salgspris for Espedammen 54 ( rød stjerne). De gennemsnitlige m2-priser for Parcel-/rækkehuse i postnummer 2605 Brøndby (se også Figur 1) er omregnet til handelspriser på adressen ved at gange med boligens vægtede areal 122 m2 ( blå punkter). Den røde kurve er m2 handelspriserne parallelforskudt, således at kurven falder sammen med salgsprisen på sidste frie salg i fjerde kvartal 2020 (røde punkter ). Kurvens seneste punkt (x: andet kvartal 2023, y: 3.440.043 kr.) repræsenterer den salgsjusterede ejendomdomsvurdering
Det seneste salg på Espedammen 54, 2605 Brøndby var i fjerde kvartal 2020. Salgsprisen 3.180.000 kr. var 2 procent højere end områdets daværende gennemsnitlige priser. Den justerede prisvurdering er udregnet under antagelsen at boligen stadig har en værdi, der 2 procent højere end områdets gennemsnitspriser, d.v.s.:
Estimeret pris = 122 m2 x 27,529 kr/m2 x 1.02 = 3.440.043 kr
Udbudspriser på omkringliggende villaer og rækkehuse i 2605 Brøndby kan give et godt fingerpeg ift. en ejendomsvurdering af Espedammen 54. Der er p.t. 14 villaer og rækkehuse til salg i postnummeret og du kan se fordelingen af udbudspriserne på Figur 3 (nedenfor) omregnet til kvadratmeterpriser.
Figur 3. Histogram med udbudspriser (omregnet til kvadratmeterpriser) for de 14 villaer og rækkehuse, der p.t. er til salg i 2605 Brøndby.
Hvis Espedammen 54, 2605 Brøndby svarer til gennmsnits-villaer og rækkehuse i postnummeret vil en forventet udbudspris være
Estimeret pris = 122 m2 x 38,894 kr/m2 x 0.95 = 4.507.814 kr