DinGeo — i hele Danmark
Villaens samlede vurdering 5.433.000 kr repræsenterer et gennemsnit af fem ud af syv forskellige computerberegnede ejendomsvurderinger på Espedammen 4. Der er god overensstemmelse mellem de fem udvalgte vurderinger med en standardafvigelse på kun 3 procent af middelværdien. Det indikerer at Espedammen 4, 2605 Brøndby er en bolig, der pålideligt kan vurderes via geodata og computermodeller. Tjek de enkelte individuelle vurderinger nedenfor.
En statistisk iterativ Z-score analyse af alle syv vurderinger viser at to vurderinger: den offentlige ejendomsvurdering og udbudspriser i postnummer er outliers (markeret ), d.v.s værdier der ligger så langt fra de andre vurderinger, at de ikke kan betragtes som værende repræsentative. De resterende fem vurderinger (markeret ) er statistik set i overensstemmelse med hinanden.
En realistisk ejendomsvurdering af villaen på Espedammen 4 ligger sandsynligvis i intervallet fra 5,2 mio. kr (Salgsjusteret kvadratmeterpris) til 5,6 mio. kr (Realkreditrådets kvadratmeterpriser).
Computerberegnede ejendomsvurderinger er statistiske og tekniske skøn og kan derfor afvige markant i virkeligheden. Det er derfor vigtigt, at du får en præcis og professionel vurdering af en ejendomsmægler. Ejer du villaen på Espedammen 4 bør du derfor få en uforpligtende og gratis vurdering af den lokale Nybolig-mægler med indgående kendskab til Brøndby
Dingestimat
Seneste Salgspris
Nedenfor gennemgås information om de syv uafhængige computerberegnede ejendomsvurderinger af villaen på Espedammen 4, der ligger til grund for vores dingestimat på 5.433.000 kr.
Husk at computerberegnede ejendomsvurderinger kan afvige markant fra den sande markedsværdi. Læs mere om DinGeo ejendomsvurderinger her »
Geomatics Analytical Valuation modellen (AVM) er et professionelt værktøj som bl.a. flere danske banker bruger til boligprisvurdering. Den vægtede AVM pris er baseret på mere end 200 variable og modellen rammer statistisk set tæt på handelspris. Videnscentret Bolius har udpeget AVM, som Danmarks mest præcise computerberegnede ejendomsvurdering. Læs mere her »
AVM er bedst-i-test og vurderingen 5,40 mio. kr. er derfor vores bedste bud på en individuel computerberegnet ejendomsvurdering. En historisk analyse af adressens AVM vurderinger indikerer, at villaen har haft en positiv udvikling, med en vurdering, der over de sidste godt 7 år er vokset gennemsnitlig 19.260 kr. månedligt.
Vurderingsstyrelsens har i september 2023 offentliggjort den foreløbige ejendomsvurdering for Espedammen 4, 2605 Brøndby (for 2022). Vurderingsstyrelsen anslår her, at ejendomsværdien er: 5.394.000 kr. og grunden er vurderet til 2.794.000 kr. Boligskatten for 2024 vil blive beregnet ud fra disse vurderinger - Vi har samlet mere information om villaens boligskatter her ». Find mere information om Vurderingsstyrelsens vurdering af Espedammen 4, 2605 Brøndby på Vurderingsportalen ».
IT systemet bag Vurderingsstyrelsen computerberegnede vurderinger har kostet mere end fire milliarder kroner at udvikle. Ikke desto mindre er det en god ide at forholde sig kritisk til de nye vurderinger, på samme måde som de andre uafhængige vurderinger vist på denne side.Boliga er Danmarks største uafhængige boligside, der igennem 15+ år har kæmpet for mere gennemsigtighed på det danske boligmarked og tilgængeliggørelse af flere typer informationer. I den forbindelse har Boliga bl.a. udviklet en vurderingrapport.
Vi viser værdien fra Boliga Vurderingsrapport. Du kan finde en detaljeret vurderingsrapport med alle beregningerne her her »Nordea udregner og udstiller BoligSkøn på de fleste danske ejerboliger. Du kan opdatere Nordea boligskøn ved at skrue på forskellige håndtag for beliggenhed, stand, energiniveau og herlighedsværdi her »
På grund af fejl og mangler er ejendomsvurderingerne midlertidig suspenderet og den sidste vurdering fra 2011 er stadig gældende.
Den p.t. gældende offentlige ejendomsvurdering af villaen på Espedammen 4 i Brøndby er 2.600.000 kr (år 2022). Grunden på 700 m2 er vurderet til 1.009.100 kr. Det betyder at boligejer betaler en årlig ejendomsværdiskat på 22.000 kr og en grundskyld på 0 kr.
Et nyt offentligt vurderingssystem er under opbygning og nye vurderinger vil løbende blive offentliggjort frem mod 2024, hvor systemet ifølge den seneste plan skal stå klart. Espedammen 4, 2605 Brøndby er en af de indtil videre 50.000 boliger, med en ny offentlig ejendomsvurdering - se ovenfor.
Kvadratmeterpriser og medhørende prisvurderinger er baseret på Realkreditrådets gennemsnitlige kvadratmeterpriser for realiserede handler, se her » . Der kan mangle data, hvis der i et givent område og kvartal er få eller ingen handler.
Der kan udregnes en simpel ejendomsvurdering baseret på Realkreditrådets (Finans Danmark) autoritative statistikker for bolighandel i Danmark - se alle data på Boliga ». Nedenfor (Figur 1) er vist realiserede frie ejendomshandler for Parcel-/rækkehuse i postnummer 2605 Brøndby i perioden fra 1992 frem til og med andet kvartal 2023.
Figur 1.Gennemsnitlige m2-priser for Parcel-/rækkehuse i postnummer 2605 Brøndby ( - blå cirkler; venstre y-akse). De røde søjler (højre y-akse) viser antallet af solgte boliger, d.v.s. datagrundlaget for de beregnede m2-priser.
Den mest recente kvadratmeterpris (andet kvartal 2023) er 27.529 kr/m2. Kvadratmeterprisen er baseret på 26 frie handler af Parcel-/rækkehuse. Prisen repræsenterer den gennemsnitlige salgspris for alle de 26 boligsalg og normaliseret i forhold til de solgte boligers vægtede arealer (det vægtede areal tager delvist højde for blandt andet kælder- og loftsarealer samt udhuse, garager og så videre bruger).
Villaen på Espedammen 4, 2605 Brøndby har et vægtet areal på 204 m². Hvis Espedammen 4, 2605 Brøndby er en gennemsnitlig bolig i postnummeret vil en forventet salgspris derfor være
Estimeret pris = 204 m2 x 27,529 kr/m2 = 5.615.916 kr
Baseret på tidligere salg af Espedammen 4, 2605 Brøndby kan vi tage højde for boligens styrker/svagheder i forhold til en gennemsnitlig Villa i 2605 Brøndby. Den salgsjusterede ejendomsvurdering er baseret på antagelsen, at boligen siden det seneste salg i andet kvartal 2021 har fulgt områdets gennemsnitspriser.
Villaen på Espedammen 4, 2605 Brøndby er solgt tre gange siden 1992. Det seneste registrerede salg var den 31. maj 2021, hvor boligen blev solgt ved Alm. frit salg, og med en salgspris på 5.250.000 kr.
| Salgsdato | Handelsform | Pris, kr |
|---|---|---|
| 31. maj 2021 | Alm. frit salg | 5.250.000 |
| 1. marts 1999 | Alm. frit salg | 2.170.758 |
| 11. juni 1992 | Alm. frit salg | 1.145.000 |
Salgsprisen for de tre sidste salg er vist med røde stjerner på nedenstående graf (Figur 2). De blå punkter er den omregnede handelspris baseret på gennemsnitlige kvadratmeterpriser (og vægtet boligareal på 204 m²). De røde punkter og den røde kurve er den omregnede handelspris justeret ift seneste salg.
Figur 2. Salgspris for Espedammen 4 ( rød stjerne). De gennemsnitlige m2-priser for Parcel-/rækkehuse i postnummer 2605 Brøndby (se også Figur 1) er omregnet til handelspriser på adressen ved at gange med boligens vægtede areal 204 m2 ( blå punkter). Den røde kurve er m2 handelspriserne parallelforskudt, således at kurven falder sammen med salgsprisen på sidste frie salg i andet kvartal 2021 (røde punkter ). Kurvens seneste punkt (x: andet kvartal 2023, y: 5.150.283 kr.) repræsenterer den salgsjusterede ejendomdomsvurdering
Det seneste salg på Espedammen 4, 2605 Brøndby var i andet kvartal 2021. Salgsprisen 5.250.000 kr. var 8 procent lavere end områdets daværende gennemsnitlige priser. Den justerede prisvurdering er udregnet under antagelsen at boligen stadig har en værdi, der 8 procent lavere end områdets gennemsnitspriser, d.v.s.
Estimeret pris = 204 m2 x 27,529 kr/m2 x 0.92 = 5.150.283 kr
Udbudspriser på omkringliggende villaer i 2605 Brøndby kan give et godt fingerpeg ift. en ejendomsvurdering af Espedammen 4. Der er p.t. 29 villaer til salg i postnummeret og du kan se fordelingen af udbudspriserne på Figur 3 (nedenfor) omregnet til kvadratmeterpriser.
Figur 3. Histogram med udbudspriser (omregnet til kvadratmeterpriser) for de 29 villaer, der p.t. er til salg i 2605 Brøndby.
Hvis Espedammen 4, 2605 Brøndby svarer til gennmsnits-villaer i postnummeret vil en forventet udbudspris være
Estimeret pris = 204 m2 x 33,411 kr/m2 x 0.95 = 6.475.051 kr