DinGeo — i hele Danmark
Villaens samlede vurdering 8.792.000 kr repræsenterer et gennemsnit af alle de fem forskellige computerberegnede ejendomsvurderinger af villaen på Broenge 24.
Der er dårlig overensstemmelse mellem de fem forskellige vurderinger med en standardafvigelse på hele 46 procent af middelværdien. Det tyder på at Broenge 24, 2635 Ishøj er en bolig hvor det er svært at bruge computerberegnede ejendomsvurderinger. Tjek de enkelte individuelle vurderinger nedenfor.
En statistisk iterativ Z-score analyse viser at alle fem vurderinger (markeret ) statistik set er i overensstemmelse med hinanden.
En realistisk ejendomsvurdering af villaen på Broenge 24 ligger sandsynligvis i intervallet fra 4,0 mio. kr (Den offentlige ejendomsvurdering) til 13,0 mio. kr (Realkreditrådets kvadratmeterpriser).
Computerberegnede ejendomsvurderinger er statistiske og tekniske skøn og kan derfor afvige markant i virkeligheden. Det er derfor vigtigt, at du får en præcis og professionel vurdering af en ejendomsmægler. Ejer du villaen på Broenge 24 bør du derfor få en uforpligtende og gratis vurdering af den lokale Nybolig-mægler med indgående kendskab til Ishøj
Dingestimat
Seneste Salgspris
Nedenfor gennemgås information om de fem uafhængige computerberegnede ejendomsvurderinger af villaen på Broenge 24, der ligger til grund for vores dingestimat på 8.792.000 kr.
Husk at computerberegnede ejendomsvurderinger kan afvige markant fra den sande markedsværdi. Læs mere om DinGeo ejendomsvurderinger her »
Geomatics Analytical Valuation modellen (AVM) er et professionelt værktøj som bl.a. flere danske banker bruger til boligprisvurdering. Den vægtede AVM pris er baseret på mere end 200 variable og modellen rammer statistisk set tæt på handelspris. Videnscentret Bolius har udpeget AVM, som Danmarks mest præcise computerberegnede ejendomsvurdering. Læs mere her »
Vurderingsstyrelsens har i september 2023 offentliggjort den foreløbige ejendomsvurdering for Broenge 24, 2635 Ishøj (for 2022). Vurderingsstyrelsen anslår her, at ejendomsværdien er: 9.529.000 kr. og grunden er vurderet til 4.879.000 kr. Boligskatten for 2024 vil blive beregnet ud fra disse vurderinger - Vi har samlet mere information om villaens boligskatter her ». Find mere information om Vurderingsstyrelsens vurdering af Broenge 24, 2635 Ishøj på Vurderingsportalen ».
IT systemet bag Vurderingsstyrelsen computerberegnede vurderinger har kostet mere end fire milliarder kroner at udvikle. Ikke desto mindre er det en god ide at forholde sig kritisk til de nye vurderinger, på samme måde som de andre uafhængige vurderinger vist på denne side.Boliga er Danmarks største uafhængige boligside, der igennem 15+ år har kæmpet for mere gennemsigtighed på det danske boligmarked og tilgængeliggørelse af flere typer informationer. I den forbindelse har Boliga bl.a. udviklet en vurderingrapport.
Vi viser værdien fra Boliga Vurderingsrapport. Du kan finde en detaljeret vurderingsrapport med alle beregningerne her her »Nordea udregner og udstiller BoligSkøn på de fleste danske ejerboliger. Du kan opdatere Nordea boligskøn ved at skrue på forskellige håndtag for beliggenhed, stand, energiniveau og herlighedsværdi her »
På grund af fejl og mangler er ejendomsvurderingerne midlertidig suspenderet og den sidste vurdering fra 2011 er stadig gældende.
Den p.t. gældende offentlige ejendomsvurdering af villaen på Broenge 24 i Ishøj er 3.950.000 kr (år 2022). Grunden på 1.266 m2 er vurderet til 633.000 kr. Det betyder at boligejer betaler en årlig ejendomsværdiskat på 0 kr og en grundskyld på 0 kr.
Et nyt offentligt vurderingssystem er under opbygning og nye vurderinger vil løbende blive offentliggjort frem mod 2024, hvor systemet ifølge den seneste plan skal stå klart. Broenge 24, 2635 Ishøj er en af de indtil videre 50.000 boliger, med en ny offentlig ejendomsvurdering - se ovenfor.
Kvadratmeterpriser og medhørende prisvurderinger er baseret på Realkreditrådets gennemsnitlige kvadratmeterpriser for realiserede handler, se her » . Der kan mangle data, hvis der i et givent område og kvartal er få eller ingen handler.
Der kan udregnes en simpel ejendomsvurdering baseret på Realkreditrådets (Finans Danmark) autoritative statistikker for bolighandel i Danmark - se alle data på Boliga ». Nedenfor (Figur 1) er vist realiserede frie ejendomshandler for Parcel-/rækkehuse i postnummer 2635 Ishøj i perioden fra 1992 frem til og med andet kvartal 2023.
Figur 1.Gennemsnitlige m2-priser for Parcel-/rækkehuse i postnummer 2635 Ishøj ( - blå cirkler; venstre y-akse). De røde søjler (højre y-akse) viser antallet af solgte boliger, d.v.s. datagrundlaget for de beregnede m2-priser.
Den mest recente kvadratmeterpris (andet kvartal 2023) er 25.117 kr/m2. Kvadratmeterprisen er baseret på 26 frie handler af Parcel-/rækkehuse. Prisen repræsenterer den gennemsnitlige salgspris for alle de 26 boligsalg og normaliseret i forhold til de solgte boligers vægtede arealer (det vægtede areal tager delvist højde for blandt andet kælder- og loftsarealer samt udhuse, garager og så videre bruger).
Villaen på Broenge 24, 2635 Ishøj har et vægtet areal på 517 m². Hvis Broenge 24, 2635 Ishøj er en gennemsnitlig bolig i postnummeret vil en forventet salgspris derfor være
Estimeret pris = 517 m2 x 25,117 kr/m2 = 12.985.489 kr
Baseret på tidligere salg af Broenge 24, 2635 Ishøj kan vi tage højde for boligens styrker/svagheder i forhold til en gennemsnitlig Villa i 2635 Ishøj. Den salgsjusterede ejendomsvurdering er baseret på antagelsen, at boligen siden det seneste salg i første kvartal 2021 har fulgt områdets gennemsnitspriser.
Villaen på Broenge 24, 2635 Ishøj er solgt syv gange siden 1992. Det seneste registrerede salg var den 4. februar 2021, hvor boligen blev solgt ved Alm. frit salg, og med en salgspris på 4.495.000 kr.
| Salgsdato | Handelsform | Pris, kr |
|---|---|---|
| 4. februar 2021 | Alm. frit salg | 4.495.000 |
| 15. august 2013 | Alm. frit salg | 1.750.000 |
| 3. marts 2009 | Alm. frit salg | 3.011.000 |
| 11. oktober 2006 | Alm. frit salg | 3.050.000 |
| 3. april 2002 | Alm. frit salg | 2.350.000 |
| 12. marts 1998 | Alm. frit salg | 1.428.000 |
| 19. november 1995 | Alm. frit salg | 1.267.500 |
Salgsprisen for de syv sidste salg er vist med røde stjerner på nedenstående graf (Figur 2). De blå punkter er den omregnede handelspris baseret på gennemsnitlige kvadratmeterpriser (og vægtet boligareal på 517 m²). De røde punkter og den røde kurve er den omregnede handelspris justeret ift seneste salg.
Figur 2. Salgspris for Broenge 24 ( rød stjerne). De gennemsnitlige m2-priser for Parcel-/rækkehuse i postnummer 2635 Ishøj (se også Figur 1) er omregnet til handelspriser på adressen ved at gange med boligens vægtede areal 517 m2 ( blå punkter). Den røde kurve er m2 handelspriserne parallelforskudt, således at kurven falder sammen med salgsprisen på sidste frie salg i første kvartal 2021 (røde punkter ). Kurvens seneste punkt (x: andet kvartal 2023, y: 5.151.294 kr.) repræsenterer den salgsjusterede ejendomdomsvurdering
Det seneste salg på Broenge 24, 2635 Ishøj var i første kvartal 2021. Salgsprisen 4.495.000 kr. var 60 procent lavere end områdets daværende gennemsnitlige priser. Den justerede prisvurdering er udregnet under antagelsen at boligen stadig har en værdi, der 60 procent lavere end områdets gennemsnitspriser, d.v.s.
Estimeret pris = 517 m2 x 25,117 kr/m2 x 0.4 = 5.151.294 kr
Udbudspriser på omkringliggende villaer i 2635 Ishøj kan give et godt fingerpeg ift. en ejendomsvurdering af Broenge 24. Der er p.t. 38 villaer til salg i postnummeret og du kan se fordelingen af udbudspriserne på Figur 3 (nedenfor) omregnet til kvadratmeterpriser.
Figur 3. Histogram med udbudspriser (omregnet til kvadratmeterpriser) for de 38 villaer, der p.t. er til salg i 2635 Ishøj.
Hvis Broenge 24, 2635 Ishøj svarer til gennmsnits-villaer i postnummeret vil en forventet udbudspris være
Estimeret pris = 517 m2 x 25,139 kr/m2 x 0.95 = 12.347.019 kr