Villaens samlede vurdering 5.434.000 kr repræsenterer et gennemsnit af fire ud af fem forskellige computerberegnede ejendomsvurderinger på Fuglehavevej 29A.
Der er dårlig overensstemmelse mellem de fire udvalgte vurderinger med en standardafvigelse på hele 38 procent af middelværdien. Det tyder på at Fuglehavevej 29A, 2750 Ballerup er en bolig hvor det er svært at bruge computerberegnede ejendomsvurderinger. Villaens seneste salgspris (9.200.000 kr) var højere end gennemsnittet for postnummer 2750 og vanskeligheden ved at vurdere boligen kan skyldes usædvanlige forhold, der trækker prisen op. Tjek de enkelte individuelle vurderinger nedenfor.
En statistisk iterativ Z-score analyse af alle fem vurderinger viser at én vurdering: skats foreløbige vurdering er en outlier (markeret ), d.v.s en værdi der ligger så langt fra de andre vurderinger, at den ikke kan betragtes som værende repræsentativ. De resterende fire vurderinger (markeret ) er statistik set i overensstemmelse med hinanden.
En realistisk ejendomsvurdering af villaen på Fuglehavevej 29A ligger sandsynligvis i intervallet fra 4,2 mio. kr (Den offentlige ejendomsvurdering) til 8,5 mio. kr (Salgsjusteret kvadratmeterpris).
Du kan evt. forsøge at indhente en vurdering fra Nordea (markeret ).Computerberegnede ejendomsvurderinger er statistiske og tekniske skøn og kan derfor afvige markant i virkeligheden. Det er derfor vigtigt, at du får en præcis og professionel vurdering af en ejendomsmægler. Ejer du villaen på Fuglehavevej 29A bør du derfor få en uforpligtende og gratis vurdering af den lokale Nybolig-mægler med indgående kendskab til Ballerup
Dingestimat
Seneste Salgspris
Nedenfor gennemgås information om de fem uafhængige computerberegnede ejendomsvurderinger af villaen på Fuglehavevej 29A, der ligger til grund for vores dingestimat på 5.434.000 kr.
Husk at computerberegnede ejendomsvurderinger kan afvige markant fra den sande markedsværdi. Læs mere om DinGeo ejendomsvurderinger her »
Geomatics Analytical Valuation modellen (AVM) er et professionelt værktøj som bl.a. flere danske banker bruger til boligprisvurdering. Den vægtede AVM pris er baseret på mere end 200 variable og modellen rammer statistisk set tæt på handelspris. Videnscentret Bolius har udpeget AVM, som Danmarks mest præcise computerberegnede ejendomsvurdering. Læs mere her »
Vurderingsstyrelsens har i september 2023 offentliggjort den foreløbige ejendomsvurdering for Fuglehavevej 29A, 2750 Ballerup (for 2022). Vurderingsstyrelsen anslår her, at ejendomsværdien er: 12.865.000 kr. og grunden er vurderet til 8.679.000 kr. Boligskatten for 2024 vil blive beregnet ud fra disse vurderinger - Vi har samlet mere information om villaens boligskatter her ». Find mere information om Vurderingsstyrelsens vurdering af Fuglehavevej 29A, 2750 Ballerup på Vurderingsportalen ».
IT systemet bag Vurderingsstyrelsen computerberegnede vurderinger har kostet mere end fire milliarder kroner at udvikle. Ikke desto mindre er det en god ide at forholde sig kritisk til de nye vurderinger, på samme måde som de andre uafhængige vurderinger vist på denne side.Boliga er Danmarks største uafhængige boligside, der igennem 15+ år har kæmpet for mere gennemsigtighed på det danske boligmarked og tilgængeliggørelse af flere typer informationer. I den forbindelse har Boliga bl.a. udviklet en vurderingrapport.
Vi viser værdien fra Boliga Vurderingsrapport. Du kan finde en detaljeret vurderingsrapport med alle beregningerne her her »Nordea udregner og udstiller BoligSkøn på de fleste danske ejerboliger. Du kan opdatere Nordea boligskøn ved at skrue på forskellige håndtag for beliggenhed, stand, energiniveau og herlighedsværdi her »
På grund af fejl og mangler er ejendomsvurderingerne midlertidig suspenderet og den sidste vurdering fra 2011 er stadig gældende.
Den p.t. gældende offentlige ejendomsvurdering af villaen på Fuglehavevej 29A i Ballerup er 4.150.000 kr (år 2022). Grunden på 21.801 m2 er vurderet til 607.000 kr. Det betyder at boligejer betaler en årlig ejendomsværdiskat på 16.325 kr og en grundskyld på 0 kr.
Et nyt offentligt vurderingssystem er under opbygning og nye vurderinger vil løbende blive offentliggjort frem mod 2024, hvor systemet ifølge den seneste plan skal stå klart. Fuglehavevej 29A, 2750 Ballerup er en af de indtil videre 50.000 boliger, med en ny offentlig ejendomsvurdering - se ovenfor.
Kvadratmeterpriser og medhørende prisvurderinger er baseret på Realkreditrådets gennemsnitlige kvadratmeterpriser for realiserede handler, se her » . Der kan mangle data, hvis der i et givent område og kvartal er få eller ingen handler.
Der kan udregnes en simpel ejendomsvurdering baseret på Realkreditrådets (Finans Danmark) autoritative statistikker for bolighandel i Danmark - se alle data på Boliga ». Nedenfor (Figur 1) er vist realiserede frie ejendomshandler for Parcel-/rækkehuse i postnummer 2750 Ballerup i perioden fra 1992 frem til og med fjerde kvartal 2023.
Figur 1.Gennemsnitlige m2-priser for Parcel-/rækkehuse i postnummer 2750 Ballerup ( - blå cirkler; venstre y-akse). De røde søjler (højre y-akse) viser antallet af solgte boliger, d.v.s. datagrundlaget for de beregnede m2-priser.
Den mest recente kvadratmeterpris (fjerde kvartal 2023) er 28.289 kr/m2. Kvadratmeterprisen er baseret på 39 frie handler af Parcel-/rækkehuse. Prisen repræsenterer den gennemsnitlige salgspris for alle de 39 boligsalg og normaliseret i forhold til de solgte boligers vægtede arealer (det vægtede areal tager delvist højde for blandt andet kælder- og loftsarealer samt udhuse, garager og så videre bruger).
Villaen på Fuglehavevej 29A, 2750 Ballerup har et vægtet areal på 150 m². Hvis Fuglehavevej 29A, 2750 Ballerup er en gennemsnitlig bolig i postnummeret vil en forventet salgspris derfor være
Estimeret pris = 150 m2 x 28,289 kr/m2 = 4.243.350 kr
Baseret på tidligere salg af Fuglehavevej 29A, 2750 Ballerup kan vi tage højde for boligens styrker/svagheder i forhold til en gennemsnitlig Villa i 2750 Ballerup. Den salgsjusterede ejendomsvurdering er baseret på antagelsen, at boligen siden det seneste salg i første kvartal 2022 har fulgt områdets gennemsnitspriser.
Villaen på Fuglehavevej 29A, 2750 Ballerup er solgt en gang siden 1992. Det seneste registrerede salg var den 16. februar 2022, hvor boligen blev solgt ved Alm. frit salg, og med en salgspris på 9.200.000 kr.
Salgsdato | Handelsform | Pris, kr |
---|---|---|
16. februar 2022 | Alm. frit salg | 9.200.000 |
Salgsprisen for det sidste salg er vist med en rød stjerne på nedenstående graf (Figur 2). De blå punkter er den omregnede handelspris baseret på gennemsnitlige kvadratmeterpriser (og vægtet boligareal på 150 m²). De røde punkter og den røde kurve er den omregnede handelspris justeret ift seneste salg.
Figur 2. Salgspris for Fuglehavevej 29A ( rød stjerne). De gennemsnitlige m2-priser for Parcel-/rækkehuse i postnummer 2750 Ballerup (se også Figur 1) er omregnet til handelspriser på adressen ved at gange med boligens vægtede areal 150 m2 ( blå punkter). Den røde kurve er m2 handelspriserne parallelforskudt, således at kurven falder sammen med salgsprisen på sidste frie salg i første kvartal 2022 (røde punkter ). Kurvens seneste punkt (x: fjerde kvartal 2023, y: 8.497.969 kr.) repræsenterer den salgsjusterede ejendomdomsvurdering
Det seneste salg på Fuglehavevej 29A, 2750 Ballerup var i første kvartal 2022. Salgsprisen 9.200.000 kr. var 100 procent højere end områdets daværende gennemsnitlige priser. Den justerede prisvurdering er udregnet under antagelsen at boligen stadig har en værdi, der 100 procent højere end områdets gennemsnitspriser, d.v.s.:
Estimeret pris = 150 m2 x 28,289 kr/m2 x 2 = 8.497.969 kr
Udbudspriser på omkringliggende villaer i 2750 Ballerup kan give et godt fingerpeg ift. en ejendomsvurdering af Fuglehavevej 29A. Der er p.t. 55 villaer til salg i postnummeret og du kan se fordelingen af udbudspriserne på Figur 3 (nedenfor) omregnet til kvadratmeterpriser.
Figur 3. Histogram med udbudspriser (omregnet til kvadratmeterpriser) for de 55 villaer, der p.t. er til salg i 2750 Ballerup.
Hvis Fuglehavevej 29A, 2750 Ballerup svarer til gennmsnits-villaer i postnummeret vil en forventet udbudspris være
Estimeret pris = 150 m2 x 34,009 kr/m2 x 0.95 = 4.846.282 kr