DinGeo — i hele Danmark
Rækkehusets samlede vurdering 3.460.000 kr repræsenterer et gennemsnit af fem ud af seks forskellige computerberegnede ejendomsvurderinger på Kongemosen 7. Der er rimelig overensstemmelse mellem de fem udvalgte vurderinger med en standardafvigelse på 10 procent af middelværdien. Det tyder på at Kongemosen 7, 2765 Smørum er en bolig, der er mulig at vurdere med geodata og computermodeller. Tjek de enkelte individuelle vurderinger nedenfor.
En statistisk iterativ Z-score analyse af alle seks vurderinger viser at én vurdering: den offentlige ejendomsvurdering er en outlier (markeret ), d.v.s en værdi der ligger så langt fra de andre vurderinger, at den ikke kan betragtes som værende repræsentativ. De resterende fem vurderinger (markeret ) er statistik set i overensstemmelse med hinanden.
En realistisk ejendomsvurdering af rækkehuset på Kongemosen 7 ligger sandsynligvis i intervallet fra 3,0 mio. kr (Realkreditrådets kvadratmeterpriser) til 3,8 mio. kr (Skats foreløbige vurdering).
Du kan evt. forsøge at indhente en vurdering fra Nordea (markeret ).Computerberegnede ejendomsvurderinger er statistiske og tekniske skøn og kan derfor afvige markant i virkeligheden. Det er derfor vigtigt, at du får en præcis og professionel vurdering af en ejendomsmægler. Ejer du rækkehuset på Kongemosen 7 bør du derfor få en uforpligtende og gratis vurdering af den lokale Nybolig-mægler med indgående kendskab til Smørumnedre
Dingestimat
Seneste Salgspris
Nedenfor gennemgås information om de seks uafhængige computerberegnede ejendomsvurderinger af rækkehuset på Kongemosen 7, der ligger til grund for vores dingestimat på 3.460.000 kr.
Husk at computerberegnede ejendomsvurderinger kan afvige markant fra den sande markedsværdi. Læs mere om DinGeo ejendomsvurderinger her »
Geomatics Analytical Valuation modellen (AVM) er et professionelt værktøj som bl.a. flere danske banker bruger til boligprisvurdering. Den vægtede AVM pris er baseret på mere end 200 variable og modellen rammer statistisk set tæt på handelspris. Videnscentret Bolius har udpeget AVM, som Danmarks mest præcise computerberegnede ejendomsvurdering. Læs mere her »
AVM er bedst-i-test og vurderingen 3,65 mio. kr. er derfor vores bedste bud på en individuel computerberegnet ejendomsvurdering. En historisk analyse af adressens AVM vurderinger indikerer, at rækkehuset har haft en positiv udvikling, med en vurdering, der over de sidste godt 7 år er vokset gennemsnitlig 13.198 kr. månedligt.
Vurderingsstyrelsens har i september 2023 offentliggjort den foreløbige ejendomsvurdering for Kongemosen 7, 2765 Smørum (for 2022). Vurderingsstyrelsen anslår her, at ejendomsværdien er: 3.796.000 kr. og grunden er vurderet til 1.850.000 kr. Boligskatten for 2024 vil blive beregnet ud fra disse vurderinger - Vi har samlet mere information om rækkehusets boligskatter her ». Find mere information om Vurderingsstyrelsens vurdering af Kongemosen 7, 2765 Smørum på Vurderingsportalen ».
IT systemet bag Vurderingsstyrelsen computerberegnede vurderinger har kostet mere end fire milliarder kroner at udvikle. Ikke desto mindre er det en god ide at forholde sig kritisk til de nye vurderinger, på samme måde som de andre uafhængige vurderinger vist på denne side.Boliga er Danmarks største uafhængige boligside, der igennem 15+ år har kæmpet for mere gennemsigtighed på det danske boligmarked og tilgængeliggørelse af flere typer informationer. I den forbindelse har Boliga bl.a. udviklet en vurderingrapport.
Vi viser værdien fra Boliga Vurderingsrapport. Du kan finde en detaljeret vurderingsrapport med alle beregningerne her her »Nordea udregner og udstiller BoligSkøn på de fleste danske ejerboliger. Du kan opdatere Nordea boligskøn ved at skrue på forskellige håndtag for beliggenhed, stand, energiniveau og herlighedsværdi her »
På grund af fejl og mangler er ejendomsvurderingerne midlertidig suspenderet og den sidste vurdering fra 2011 er stadig gældende.
Den p.t. gældende offentlige ejendomsvurdering af rækkehuset på Kongemosen 7 i Smørum er 2.150.000 kr (år 2022). Grunden på 387 m2 er vurderet til 799.600 kr. Det betyder at boligejer betaler en årlig ejendomsværdiskat på 13.650 kr og en grundskyld på 0 kr.
Et nyt offentligt vurderingssystem er under opbygning og nye vurderinger vil løbende blive offentliggjort frem mod 2024, hvor systemet ifølge den seneste plan skal stå klart. Kongemosen 7, 2765 Smørum er en af de indtil videre 50.000 boliger, med en ny offentlig ejendomsvurdering - se ovenfor.
Kvadratmeterpriser og medhørende prisvurderinger er baseret på Realkreditrådets gennemsnitlige kvadratmeterpriser for realiserede handler, se her » . Der kan mangle data, hvis der i et givent område og kvartal er få eller ingen handler.
Der kan udregnes en simpel ejendomsvurdering baseret på Realkreditrådets (Finans Danmark) autoritative statistikker for bolighandel i Danmark - se alle data på Boliga ». Nedenfor (Figur 1) er vist realiserede frie ejendomshandler for Parcel-/rækkehuse i postnummer 2765 Smørum i perioden fra 1992 frem til og med andet kvartal 2023.
Figur 1.Gennemsnitlige m2-priser for Parcel-/rækkehuse i postnummer 2765 Smørum ( - blå cirkler; venstre y-akse). De røde søjler (højre y-akse) viser antallet af solgte boliger, d.v.s. datagrundlaget for de beregnede m2-priser.
Den mest recente kvadratmeterpris (andet kvartal 2023) er 28.147 kr/m2. Kvadratmeterprisen er baseret på 37 frie handler af Parcel-/rækkehuse. Prisen repræsenterer den gennemsnitlige salgspris for alle de 37 boligsalg og normaliseret i forhold til de solgte boligers vægtede arealer (det vægtede areal tager delvist højde for blandt andet kælder- og loftsarealer samt udhuse, garager og så videre bruger).
Rækkehuset på Kongemosen 7, 2765 Smørum har et vægtet areal på 105 m². Hvis Kongemosen 7, 2765 Smørum er en gennemsnitlig bolig i postnummeret vil en forventet salgspris derfor være
Estimeret pris = 105 m2 x 28,147 kr/m2 = 2.955.435 kr
Baseret på tidligere salg af Kongemosen 7, 2765 Smørum kan vi tage højde for boligens styrker/svagheder i forhold til en gennemsnitlig Rækkehus i 2765 Smørum. Den salgsjusterede ejendomsvurdering er baseret på antagelsen, at boligen siden det seneste salg i fjerde kvartal 2006 har fulgt områdets gennemsnitspriser.
Rækkehuset på Kongemosen 7, 2765 Smørum er solgt en gang siden 1992. Det seneste registrerede salg var den 19. oktober 2006, hvor boligen blev solgt ved Alm. frit salg, og med en salgspris på 3.200.000 kr.
| Salgsdato | Handelsform | Pris, kr |
|---|---|---|
| 19. oktober 2006 | Alm. frit salg | 3.200.000 |
Salgsprisen for det sidste salg er vist med en rød stjerne på nedenstående graf (Figur 2). De blå punkter er den omregnede handelspris baseret på gennemsnitlige kvadratmeterpriser (og vægtet boligareal på 105 m²). De røde punkter og den røde kurve er den omregnede handelspris justeret ift seneste salg.
Figur 2. Salgspris for Kongemosen 7 ( rød stjerne). De gennemsnitlige m2-priser for Parcel-/rækkehuse i postnummer 2765 Smørum (se også Figur 1) er omregnet til handelspriser på adressen ved at gange med boligens vægtede areal 105 m2 ( blå punkter). Den røde kurve er m2 handelspriserne parallelforskudt, således at kurven falder sammen med salgsprisen på sidste frie salg i fjerde kvartal 2006 (røde punkter ). Kurvens seneste punkt (x: andet kvartal 2023, y: 3.704.618 kr.) repræsenterer den salgsjusterede ejendomdomsvurdering
Det seneste salg på Kongemosen 7, 2765 Smørum var i fjerde kvartal 2006. Salgsprisen 3.200.000 kr. var 25 procent højere end områdets daværende gennemsnitlige priser. Den justerede prisvurdering er udregnet under antagelsen at boligen stadig har en værdi, der 25 procent højere end områdets gennemsnitspriser, d.v.s.:
Estimeret pris = 105 m2 x 28,147 kr/m2 x 1.25 = 3.704.618 kr
Udbudspriser på omkringliggende villaer og rækkehuse i 2765 Smørum kan give et godt fingerpeg ift. en ejendomsvurdering af Kongemosen 7. Der er p.t. 23 villaer og rækkehuse til salg i postnummeret og du kan se fordelingen af udbudspriserne på Figur 3 (nedenfor) omregnet til kvadratmeterpriser.
Figur 3. Histogram med udbudspriser (omregnet til kvadratmeterpriser) for de 23 villaer og rækkehuse, der p.t. er til salg i 2765 Smørum.
Hvis Kongemosen 7, 2765 Smørum svarer til gennmsnits-villaer og rækkehuse i postnummeret vil en forventet udbudspris være
Estimeret pris = 105 m2 x 32,022 kr/m2 x 0.95 = 3.194.194 kr