DinGeo — i hele Danmark
Villaens samlede vurdering 6.723.000 kr repræsenterer et gennemsnit af fire ud af seks forskellige computerberegnede ejendomsvurderinger på Gustav Esmanns Alle 15. Der er god overensstemmelse mellem de fire udvalgte vurderinger med en standardafvigelse på kun 4 procent af middelværdien. Det indikerer at Gustav Esmanns Alle 15, 2860 Søborg er en bolig, der pålideligt kan vurderes via geodata og computermodeller. Tjek de enkelte individuelle vurderinger nedenfor.
En statistisk iterativ Z-score analyse af alle seks vurderinger viser at to vurderinger: den offentlige ejendomsvurdering og realkreditrådets kvadratmeterpriser er outliers (markeret ), d.v.s værdier der ligger så langt fra de andre vurderinger, at de ikke kan betragtes som værende repræsentative. De resterende fire vurderinger (markeret ) er statistik set i overensstemmelse med hinanden.
En realistisk ejendomsvurdering af villaen på Gustav Esmanns Alle 15 ligger sandsynligvis i intervallet fra 6,5 mio. kr (Geomatics AVM ejendomsvurdering) til 7,2 mio. kr (Skats foreløbige vurdering).
Du kan evt. forsøge at indhente en vurdering fra Nordea (markeret ).Computerberegnede ejendomsvurderinger er statistiske og tekniske skøn og kan derfor afvige markant i virkeligheden. Det er derfor vigtigt, at du får en præcis og professionel vurdering af en ejendomsmægler. Ejer du villaen på Gustav Esmanns Alle 15 bør du derfor få en uforpligtende og gratis vurdering af den lokale Nybolig-mægler med indgående kendskab til Søborg
Dingestimat
Seneste Salgspris
Nedenfor gennemgås information om de seks uafhængige computerberegnede ejendomsvurderinger af villaen på Gustav Esmanns Alle 15, der ligger til grund for vores dingestimat på 6.723.000 kr.
Husk at computerberegnede ejendomsvurderinger kan afvige markant fra den sande markedsværdi. Læs mere om DinGeo ejendomsvurderinger her »
Geomatics Analytical Valuation modellen (AVM) er et professionelt værktøj som bl.a. flere danske banker bruger til boligprisvurdering. Den vægtede AVM pris er baseret på mere end 200 variable og modellen rammer statistisk set tæt på handelspris. Videnscentret Bolius har udpeget AVM, som Danmarks mest præcise computerberegnede ejendomsvurdering. Læs mere her »
AVM er bedst-i-test og vurderingen 6,46 mio. kr. er derfor vores bedste bud på en individuel computerberegnet ejendomsvurdering. En historisk analyse af adressens AVM vurderinger indikerer, at villaen har haft en positiv udvikling, med en vurdering, der over de sidste godt 7 år er vokset gennemsnitlig 25.906 kr. månedligt.
Vurderingsstyrelsens har i september 2023 offentliggjort den foreløbige ejendomsvurdering for Gustav Esmanns Alle 15, 2860 Søborg (for 2022). Vurderingsstyrelsen anslår her, at ejendomsværdien er: 7.160.000 kr. og grunden er vurderet til 4.976.000 kr. Boligskatten for 2024 vil blive beregnet ud fra disse vurderinger - Vi har samlet mere information om villaens boligskatter her ». Find mere information om Vurderingsstyrelsens vurdering af Gustav Esmanns Alle 15, 2860 Søborg på Vurderingsportalen ».
IT systemet bag Vurderingsstyrelsen computerberegnede vurderinger har kostet mere end fire milliarder kroner at udvikle. Ikke desto mindre er det en god ide at forholde sig kritisk til de nye vurderinger, på samme måde som de andre uafhængige vurderinger vist på denne side.Boliga er Danmarks største uafhængige boligside, der igennem 15+ år har kæmpet for mere gennemsigtighed på det danske boligmarked og tilgængeliggørelse af flere typer informationer. I den forbindelse har Boliga bl.a. udviklet en vurderingrapport.
Vi viser værdien fra Boliga Vurderingsrapport. Du kan finde en detaljeret vurderingsrapport med alle beregningerne her her »Nordea udregner og udstiller BoligSkøn på de fleste danske ejerboliger. Du kan opdatere Nordea boligskøn ved at skrue på forskellige håndtag for beliggenhed, stand, energiniveau og herlighedsværdi her »
På grund af fejl og mangler er ejendomsvurderingerne midlertidig suspenderet og den sidste vurdering fra 2011 er stadig gældende.
Den p.t. gældende offentlige ejendomsvurdering af villaen på Gustav Esmanns Alle 15 i Søborg er 5.530.000 kr (år 2022). Grunden på 905 m2 er vurderet til 3.602.000 kr. Det betyder at boligejer betaler en årlig ejendomsværdiskat på 19.950 kr og en grundskyld på 0 kr.
Et nyt offentligt vurderingssystem er under opbygning og nye vurderinger vil løbende blive offentliggjort frem mod 2024, hvor systemet ifølge den seneste plan skal stå klart. Gustav Esmanns Alle 15, 2860 Søborg er en af de indtil videre 50.000 boliger, med en ny offentlig ejendomsvurdering - se ovenfor.
Kvadratmeterpriser og medhørende prisvurderinger er baseret på Realkreditrådets gennemsnitlige kvadratmeterpriser for realiserede handler, se her » . Der kan mangle data, hvis der i et givent område og kvartal er få eller ingen handler.
Der kan udregnes en simpel ejendomsvurdering baseret på Realkreditrådets (Finans Danmark) autoritative statistikker for bolighandel i Danmark - se alle data på Boliga ». Nedenfor (Figur 1) er vist realiserede frie ejendomshandler for Parcel-/rækkehuse i postnummer 2860 Søborg i perioden fra 1992 frem til og med fjerde kvartal 2023.
Figur 1.Gennemsnitlige m2-priser for Parcel-/rækkehuse i postnummer 2860 Søborg ( - blå cirkler; venstre y-akse). De røde søjler (højre y-akse) viser antallet af solgte boliger, d.v.s. datagrundlaget for de beregnede m2-priser.
Den mest recente kvadratmeterpris (fjerde kvartal 2023) er 37.586 kr/m2. Kvadratmeterprisen er baseret på 49 frie handler af Parcel-/rækkehuse. Prisen repræsenterer den gennemsnitlige salgspris for alle de 49 boligsalg og normaliseret i forhold til de solgte boligers vægtede arealer (det vægtede areal tager delvist højde for blandt andet kælder- og loftsarealer samt udhuse, garager og så videre bruger).
Villaen på Gustav Esmanns Alle 15, 2860 Søborg har et vægtet areal på 151 m². Hvis Gustav Esmanns Alle 15, 2860 Søborg er en gennemsnitlig bolig i postnummeret vil en forventet salgspris derfor være
Estimeret pris = 151 m2 x 37,586 kr/m2 = 5.675.486 kr
Baseret på tidligere salg af Gustav Esmanns Alle 15, 2860 Søborg kan vi tage højde for boligens styrker/svagheder i forhold til en gennemsnitlig Villa i 2860 Søborg. Den salgsjusterede ejendomsvurdering er baseret på antagelsen, at boligen siden det seneste salg i tredje kvartal 2016 har fulgt områdets gennemsnitspriser.
Villaen på Gustav Esmanns Alle 15, 2860 Søborg er solgt fem gange siden 1992. Det seneste registrerede salg var den 18. august 2016, hvor boligen blev solgt ved Alm. frit salg, og med en salgspris på 5.100.000 kr.
| Salgsdato | Handelsform | Pris, kr |
|---|---|---|
| 18. august 2016 | Alm. frit salg | 5.100.000 |
| 18. juni 2007 | Alm. frit salg | 4.400.000 |
| 21. juni 1993 | Alm. frit salg | 440.000 |
| 21. juni 1993 | Familieoverdragelse | 155.925 |
| 21. juni 1993 | Familieoverdragelse | 155.925 |
Salgsprisen for de fem sidste salg er vist med røde stjerner på nedenstående graf (Figur 2). De blå punkter er den omregnede handelspris baseret på gennemsnitlige kvadratmeterpriser (og vægtet boligareal på 151 m²). De røde punkter og den røde kurve er den omregnede handelspris justeret ift seneste salg.
Figur 2. Salgspris for Gustav Esmanns Alle 15 ( rød stjerne). De gennemsnitlige m2-priser for Parcel-/rækkehuse i postnummer 2860 Søborg (se også Figur 1) er omregnet til handelspriser på adressen ved at gange med boligens vægtede areal 151 m2 ( blå punkter). Den røde kurve er m2 handelspriserne parallelforskudt, således at kurven falder sammen med salgsprisen på sidste frie salg i tredje kvartal 2016 (røde punkter ). Kurvens seneste punkt (x: fjerde kvartal 2023, y: 6.598.347 kr.) repræsenterer den salgsjusterede ejendomdomsvurdering
Det seneste salg på Gustav Esmanns Alle 15, 2860 Søborg var i tredje kvartal 2016. Salgsprisen 5.100.000 kr. var 16 procent højere end områdets daværende gennemsnitlige priser. Den justerede prisvurdering er udregnet under antagelsen at boligen stadig har en værdi, der 16 procent højere end områdets gennemsnitspriser, d.v.s.:
Estimeret pris = 151 m2 x 37,586 kr/m2 x 1.16 = 6.598.347 kr
Udbudspriser på omkringliggende villaer i 2860 Søborg kan give et godt fingerpeg ift. en ejendomsvurdering af Gustav Esmanns Alle 15. Der er p.t. 51 villaer til salg i postnummeret og du kan se fordelingen af udbudspriserne på Figur 3 (nedenfor) omregnet til kvadratmeterpriser.
Figur 3. Histogram med udbudspriser (omregnet til kvadratmeterpriser) for de 51 villaer, der p.t. er til salg i 2860 Søborg.
Hvis Gustav Esmanns Alle 15, 2860 Søborg svarer til gennmsnits-villaer i postnummeret vil en forventet udbudspris være
Estimeret pris = 151 m2 x 46,515 kr/m2 x 0.95 = 6.672.576 kr