DinGeo — i hele Danmark
Stuehusets samlede vurdering 5.616.000 kr repræsenterer et gennemsnit af alle de fire forskellige computerberegnede ejendomsvurderinger af stuehuset på Ryethøjvej 4.
Der er dårlig overensstemmelse mellem de fire forskellige vurderinger med en standardafvigelse på hele 39 procent af middelværdien. Det tyder på at Ryethøjvej 4, 3500 Værløse er en bolig hvor det er svært at bruge computerberegnede ejendomsvurderinger. Stuehusets seneste salgspris (8.800.000 kr) var højere end gennemsnittet for postnummer 3500 og vanskeligheden ved at vurdere boligen kan skyldes usædvanlige forhold, der trækker prisen op. Tjek de enkelte individuelle vurderinger nedenfor.
En statistisk iterativ Z-score analyse viser at alle fire vurderinger (markeret ) statistik set er i overensstemmelse med hinanden.
En realistisk ejendomsvurdering af stuehuset på Ryethøjvej 4 ligger sandsynligvis i intervallet fra 3,3 mio. kr (Den offentlige ejendomsvurdering) til 8,5 mio. kr (Salgsjusteret kvadratmeterpris).
Computerberegnede ejendomsvurderinger er statistiske og tekniske skøn og kan derfor afvige markant i virkeligheden. Det er derfor vigtigt, at du får en præcis og professionel vurdering af en ejendomsmægler. Ejer du stuehuset på Ryethøjvej 4 bør du derfor få en uforpligtende og gratis vurdering af den lokale Nybolig-mægler med indgående kendskab til Kirke Værløse
Dingestimat
Seneste Salgspris
Nedenfor gennemgås information om de fire uafhængige computerberegnede ejendomsvurderinger af stuehuset på Ryethøjvej 4, der ligger til grund for vores dingestimat på 5.616.000 kr.
Husk at computerberegnede ejendomsvurderinger kan afvige markant fra den sande markedsværdi. Læs mere om DinGeo ejendomsvurderinger her »
Geomatics Analytical Valuation modellen (AVM) er et professionelt værktøj som bl.a. flere danske banker bruger til boligprisvurdering. Den vægtede AVM pris er baseret på mere end 200 variable og modellen rammer statistisk set tæt på handelspris. Videnscentret Bolius har udpeget AVM, som Danmarks mest præcise computerberegnede ejendomsvurdering. Læs mere her »
Vurderingsstyrelsens har i september 2023 offentliggjort den foreløbige ejendomsvurdering for Ryethøjvej 4, 3500 Værløse (for 2022). Vurderingsstyrelsen anslår her, at ejendomsværdien er: 4.906.000 kr. og grunden er vurderet til 3.229.000 kr. Boligskatten for 2024 vil blive beregnet ud fra disse vurderinger - Vi har samlet mere information om stuehusets boligskatter her ». Find mere information om Vurderingsstyrelsens vurdering af Ryethøjvej 4, 3500 Værløse på Vurderingsportalen ».
IT systemet bag Vurderingsstyrelsen computerberegnede vurderinger har kostet mere end fire milliarder kroner at udvikle. Ikke desto mindre er det en god ide at forholde sig kritisk til de nye vurderinger, på samme måde som de andre uafhængige vurderinger vist på denne side.Boliga er Danmarks største uafhængige boligside, der igennem 15+ år har kæmpet for mere gennemsigtighed på det danske boligmarked og tilgængeliggørelse af flere typer informationer. I den forbindelse har Boliga bl.a. udviklet en vurderingrapport.
Vi viser værdien fra Boliga Vurderingsrapport. Du kan finde en detaljeret vurderingsrapport med alle beregningerne her her »Nordea udregner og udstiller BoligSkøn på de fleste danske ejerboliger. Du kan opdatere Nordea boligskøn ved at skrue på forskellige håndtag for beliggenhed, stand, energiniveau og herlighedsværdi her »
På grund af fejl og mangler er ejendomsvurderingerne midlertidig suspenderet og den sidste vurdering fra 2011 er stadig gældende.
Den p.t. gældende offentlige ejendomsvurdering af stuehuset på Ryethøjvej 4 i Værløse er 3.250.000 kr (år 2022). Grunden på 4.600 m2 er vurderet til 884.900 kr. Det betyder at boligejer betaler en årlig ejendomsværdiskat på 21.000 kr og en grundskyld på 0 kr.
Et nyt offentligt vurderingssystem er under opbygning og nye vurderinger vil løbende blive offentliggjort frem mod 2024, hvor systemet ifølge den seneste plan skal stå klart. Ryethøjvej 4, 3500 Værløse er en af de indtil videre 50.000 boliger, med en ny offentlig ejendomsvurdering - se ovenfor.
Kvadratmeterpriser og medhørende prisvurderinger er baseret på Realkreditrådets gennemsnitlige kvadratmeterpriser for realiserede handler, se her » . Der kan mangle data, hvis der i et givent område og kvartal er få eller ingen handler.
Der kan udregnes en simpel ejendomsvurdering baseret på Realkreditrådets (Finans Danmark) autoritative statistikker for bolighandel i Danmark - se alle data på Boliga ». Nedenfor (Figur 1) er vist realiserede frie ejendomshandler for Parcel-/rækkehuse i postnummer 3500 Værløse i perioden fra 1992 frem til og med andet kvartal 2023.
Figur 1.Gennemsnitlige m2-priser for Parcel-/rækkehuse i postnummer 3500 Værløse ( - blå cirkler; venstre y-akse). De røde søjler (højre y-akse) viser antallet af solgte boliger, d.v.s. datagrundlaget for de beregnede m2-priser.
Den mest recente kvadratmeterpris (andet kvartal 2023) er 36.381 kr/m2. Kvadratmeterprisen er baseret på 60 frie handler af Parcel-/rækkehuse. Prisen repræsenterer den gennemsnitlige salgspris for alle de 60 boligsalg og normaliseret i forhold til de solgte boligers vægtede arealer (det vægtede areal tager delvist højde for blandt andet kælder- og loftsarealer samt udhuse, garager og så videre bruger).
Stuehuset på Ryethøjvej 4, 3500 Værløse har et vægtet areal på 160 m². Hvis Ryethøjvej 4, 3500 Værløse er en gennemsnitlig bolig i postnummeret vil en forventet salgspris derfor være
Estimeret pris = 160 m2 x 36,381 kr/m2 = 5.820.960 kr
Baseret på tidligere salg af Ryethøjvej 4, 3500 Værløse kan vi tage højde for boligens styrker/svagheder i forhold til en gennemsnitlig Stuehus i 3500 Værløse. Den salgsjusterede ejendomsvurdering er baseret på antagelsen, at boligen siden det seneste salg i andet kvartal 2021 har fulgt områdets gennemsnitspriser.
Stuehuset på Ryethøjvej 4, 3500 Værløse er solgt en gang siden 1992. Det seneste registrerede salg var den 17. juni 2021, hvor boligen blev solgt ved Alm. frit salg, og med en salgspris på 8.800.000 kr.
| Salgsdato | Handelsform | Pris, kr |
|---|---|---|
| 17. juni 2021 | Alm. frit salg | 8.800.000 |
Salgsprisen for det sidste salg er vist med en rød stjerne på nedenstående graf (Figur 2). De blå punkter er den omregnede handelspris baseret på gennemsnitlige kvadratmeterpriser (og vægtet boligareal på 160 m²). De røde punkter og den røde kurve er den omregnede handelspris justeret ift seneste salg.
Figur 2. Salgspris for Ryethøjvej 4 ( rød stjerne). De gennemsnitlige m2-priser for Parcel-/rækkehuse i postnummer 3500 Værløse (se også Figur 1) er omregnet til handelspriser på adressen ved at gange med boligens vægtede areal 160 m2 ( blå punkter). Den røde kurve er m2 handelspriserne parallelforskudt, således at kurven falder sammen med salgsprisen på sidste frie salg i andet kvartal 2021 (røde punkter ). Kurvens seneste punkt (x: andet kvartal 2023, y: 8.489.189 kr.) repræsenterer den salgsjusterede ejendomdomsvurdering
Det seneste salg på Ryethøjvej 4, 3500 Værløse var i andet kvartal 2021. Salgsprisen 8.800.000 kr. var 46 procent højere end områdets daværende gennemsnitlige priser. Den justerede prisvurdering er udregnet under antagelsen at boligen stadig har en værdi, der 46 procent højere end områdets gennemsnitspriser, d.v.s.:
Estimeret pris = 160 m2 x 36,381 kr/m2 x 1.46 = 8.489.189 kr