DinGeo — i hele Danmark
Ejendomsvurdering af stuehuset på Herslevvej 45 er meget usikker. Der er kun fire computerberegnede ejendomsvurderinger og f.eks. ingen AVM vurdering. Tjek de enkelte individuelle vurderinger nedenfor.
En statistisk iterativ Z-score analyse af alle fire vurderinger viser at én vurdering: den offentlige ejendomsvurdering er en outlier (markeret ), d.v.s en værdi der ligger så langt fra de andre vurderinger, at den ikke kan betragtes som værende repræsentativ. De resterende tre vurderinger (markeret ) er statistik set i overensstemmelse med hinanden.
En realistisk ejendomsvurdering af stuehuset på Herslevvej 45 ligger sandsynligvis i intervallet fra 10,7 mio. kr (Realkreditrådets kvadratmeterpriser) til 13,1 mio. kr (Udbudspriser i postnummer).
Computerberegnede ejendomsvurderinger er statistiske og tekniske skøn og kan derfor afvige markant i virkeligheden. Det er derfor vigtigt, at du får en præcis og professionel vurdering af en ejendomsmægler. Ejer du stuehuset på Herslevvej 45 bør du derfor få en uforpligtende og gratis vurdering af den lokale Nybolig-mægler med indgående kendskab til Herslev
Dingestimat
Seneste Salgspris
Nedenfor gennemgås information om de fire uafhængige computerberegnede ejendomsvurderinger af stuehuset på Herslevvej 45, der ligger til grund for vores dingestimat på 12.138.000 kr.
Husk at computerberegnede ejendomsvurderinger kan afvige markant fra den sande markedsværdi. Læs mere om DinGeo ejendomsvurderinger her »
Geomatics Analytical Valuation modellen (AVM) er et professionelt værktøj som bl.a. flere danske banker bruger til boligprisvurdering. Den vægtede AVM pris er baseret på mere end 200 variable og modellen rammer statistisk set tæt på handelspris. Videnscentret Bolius har udpeget AVM, som Danmarks mest præcise computerberegnede ejendomsvurdering. Læs mere her »
Boliga er Danmarks største uafhængige boligside, der igennem 15+ år har kæmpet for mere gennemsigtighed på det danske boligmarked og tilgængeliggørelse af flere typer informationer. I den forbindelse har Boliga bl.a. udviklet en vurderingrapport.
Vi viser værdien fra Boliga Vurderingsrapport. Du kan finde en detaljeret vurderingsrapport med alle beregningerne her her »Nordea udregner og udstiller BoligSkøn på de fleste danske ejerboliger. Du kan opdatere Nordea boligskøn ved at skrue på forskellige håndtag for beliggenhed, stand, energiniveau og herlighedsværdi her »
På grund af fejl og mangler er ejendomsvurderingerne midlertidig suspenderet og den sidste vurdering fra 2011 er stadig gældende.
Den p.t. gældende offentlige ejendomsvurdering af stuehuset på Herslevvej 45 i Roskilde er 3.450.000 kr (år 2022). Grunden på 71.800 m2 er vurderet til 405.700 kr. Det betyder at boligejer betaler en årlig ejendomsværdiskat på 13.473 kr og en grundskyld på 0 kr.
Et nyt offentligt vurderingssystem er under opbygning og nye vurderinger vil løbende blive offentliggjort frem mod 2024, hvor systemet ifølge den seneste plan skal stå klart. Herslevvej 45, 4000 Roskilde er ikke af de 50.000 ejerboliger, der har fået en ny offentlig tilgængelig ejendomsvurdering.
Kvadratmeterpriser og medhørende prisvurderinger er baseret på Realkreditrådets gennemsnitlige kvadratmeterpriser for realiserede handler, se her » . Der kan mangle data, hvis der i et givent område og kvartal er få eller ingen handler.
Der kan udregnes en simpel ejendomsvurdering baseret på Realkreditrådets (Finans Danmark) autoritative statistikker for bolighandel i Danmark - se alle data på Boliga ». Nedenfor (Figur 1) er vist realiserede frie ejendomshandler for Parcel-/rækkehuse i postnummer 4000 Roskilde i perioden fra 1992 frem til og med andet kvartal 2023.
Figur 1.Gennemsnitlige m2-priser for Parcel-/rækkehuse i postnummer 4000 Roskilde ( - blå cirkler; venstre y-akse). De røde søjler (højre y-akse) viser antallet af solgte boliger, d.v.s. datagrundlaget for de beregnede m2-priser.
Den mest recente kvadratmeterpris (andet kvartal 2023) er 28.722 kr/m2. Kvadratmeterprisen er baseret på 119 frie handler af Parcel-/rækkehuse. Prisen repræsenterer den gennemsnitlige salgspris for alle de 119 boligsalg og normaliseret i forhold til de solgte boligers vægtede arealer (det vægtede areal tager delvist højde for blandt andet kælder- og loftsarealer samt udhuse, garager og så videre bruger).
Stuehuset på Herslevvej 45, 4000 Roskilde har et vægtet areal på 373 m². Hvis Herslevvej 45, 4000 Roskilde er en gennemsnitlig bolig i postnummeret vil en forventet salgspris derfor være
Estimeret pris = 373 m2 x 28,722 kr/m2 = 10.713.306 kr
Baseret på tidligere salg af Herslevvej 45, 4000 Roskilde kan vi tage højde for boligens styrker/svagheder i forhold til en gennemsnitlig Stuehus i 4000 Roskilde. Den salgsjusterede ejendomsvurdering er baseret på antagelsen, at boligen siden det seneste salg i første kvartal 2020 har fulgt områdets gennemsnitspriser.
Stuehuset på Herslevvej 45, 4000 Roskilde er solgt fem gange siden 1992. Det seneste registrerede salg var den 29. marts 2020, hvor boligen blev solgt ved Alm. frit salg, og med en salgspris på 10.250.000 kr.
| Salgsdato | Handelsform | Pris, kr |
|---|---|---|
| 29. marts 2020 | Alm. frit salg | 10.250.000 |
| 1. december 2010 | Alm. frit salg | 10.000.000 |
| 4. februar 2010 | Alm. frit salg | 4.500.000 |
| 26. januar 2010 | Alm. frit salg | 10.000.000 |
| 24. juni 2009 | Alm. frit salg | 4.500.000 |
Salgsprisen for de fem sidste salg er vist med røde stjerner på nedenstående graf (Figur 2). De blå punkter er den omregnede handelspris baseret på gennemsnitlige kvadratmeterpriser (og vægtet boligareal på 373 m²). De røde punkter og den røde kurve er den omregnede handelspris justeret ift seneste salg.
Figur 2. Salgspris for Herslevvej 45 ( rød stjerne). De gennemsnitlige m2-priser for Parcel-/rækkehuse i postnummer 4000 Roskilde (se også Figur 1) er omregnet til handelspriser på adressen ved at gange med boligens vægtede areal 373 m2 ( blå punkter). Den røde kurve er m2 handelspriserne parallelforskudt, således at kurven falder sammen med salgsprisen på sidste frie salg i første kvartal 2020 (røde punkter ). Kurvens seneste punkt (x: andet kvartal 2023, y: 12.611.399 kr.) repræsenterer den salgsjusterede ejendomdomsvurdering
Det seneste salg på Herslevvej 45, 4000 Roskilde var i første kvartal 2020. Salgsprisen 10.250.000 kr. var 18 procent højere end områdets daværende gennemsnitlige priser. Den justerede prisvurdering er udregnet under antagelsen at boligen stadig har en værdi, der 18 procent højere end områdets gennemsnitspriser, d.v.s.:
Estimeret pris = 373 m2 x 28,722 kr/m2 x 1.18 = 12.611.399 kr
Udbudspriser på omkringliggende stuehuse i 4000 Roskilde kan give et godt fingerpeg ift. en ejendomsvurdering af Herslevvej 45. Der er p.t. seks stuehuse til salg i postnummeret og du kan se fordelingen af udbudspriserne på Figur 3 (nedenfor) omregnet til kvadratmeterpriser.
Figur 3. Histogram med udbudspriser (omregnet til kvadratmeterpriser) for de 6 stuehuse, der p.t. er til salg i 4000 Roskilde.
Hvis Herslevvej 45, 4000 Roskilde svarer til gennmsnits-stuehuse i postnummeret vil en forventet udbudspris være
Estimeret pris = 373 m2 x 36,945 kr/m2 x 0.95 = 13.091.460 kr