DinGeo — i hele Danmark
Villaens samlede vurdering 2.161.000 kr repræsenterer et gennemsnit af fire ud af seks forskellige computerberegnede ejendomsvurderinger på Stevnsvej 103.
Der er dårlig overensstemmelse mellem de fire udvalgte vurderinger med en standardafvigelse på hele 39 procent af middelværdien. Det tyder på at Stevnsvej 103, 4600 Køge er en bolig hvor det er svært at bruge computerberegnede ejendomsvurderinger. Tjek de enkelte individuelle vurderinger nedenfor.
En statistisk iterativ Z-score analyse af alle seks vurderinger viser at to vurderinger: udbudspriser i postnummer og realkreditrådets kvadratmeterpriser er outliers (markeret ), d.v.s værdier der ligger så langt fra de andre vurderinger, at de ikke kan betragtes som værende repræsentative. De resterende fire vurderinger (markeret ) er statistik set i overensstemmelse med hinanden.
En realistisk ejendomsvurdering af villaen på Stevnsvej 103 ligger sandsynligvis i intervallet fra 1,2 mio. kr (Salgsjusteret kvadratmeterpris) til 3,1 mio. kr (Nordeas boligskøn).
Computerberegnede ejendomsvurderinger er statistiske og tekniske skøn og kan derfor afvige markant i virkeligheden. Det er derfor vigtigt, at du får en præcis og professionel vurdering af en ejendomsmægler. Ejer du villaen på Stevnsvej 103 bør du derfor få en uforpligtende og gratis vurdering af den lokale Nybolig-mægler med indgående kendskab til Strøby Egede
Dingestimat
Seneste Salgspris
Nedenfor gennemgås information om de seks uafhængige computerberegnede ejendomsvurderinger af villaen på Stevnsvej 103, der ligger til grund for vores dingestimat på 2.161.000 kr.
Husk at computerberegnede ejendomsvurderinger kan afvige markant fra den sande markedsværdi. Læs mere om DinGeo ejendomsvurderinger her »
Geomatics Analytical Valuation modellen (AVM) er et professionelt værktøj som bl.a. flere danske banker bruger til boligprisvurdering. Den vægtede AVM pris er baseret på mere end 200 variable og modellen rammer statistisk set tæt på handelspris. Videnscentret Bolius har udpeget AVM, som Danmarks mest præcise computerberegnede ejendomsvurdering. Læs mere her »
Vurderingsstyrelsens har i september 2023 offentliggjort den foreløbige ejendomsvurdering for Stevnsvej 103, 4600 Køge (for 2022). Vurderingsstyrelsen anslår her, at ejendomsværdien er: 2.571.000 kr. og grunden er vurderet til 1.258.000 kr. Boligskatten for 2024 vil blive beregnet ud fra disse vurderinger - Vi har samlet mere information om villaens boligskatter her ». Find mere information om Vurderingsstyrelsens vurdering af Stevnsvej 103, 4600 Køge på Vurderingsportalen ».
IT systemet bag Vurderingsstyrelsen computerberegnede vurderinger har kostet mere end fire milliarder kroner at udvikle. Ikke desto mindre er det en god ide at forholde sig kritisk til de nye vurderinger, på samme måde som de andre uafhængige vurderinger vist på denne side.Boliga er Danmarks største uafhængige boligside, der igennem 15+ år har kæmpet for mere gennemsigtighed på det danske boligmarked og tilgængeliggørelse af flere typer informationer. I den forbindelse har Boliga bl.a. udviklet en vurderingrapport.
Vi viser værdien fra Boliga Vurderingsrapport. Du kan finde en detaljeret vurderingsrapport med alle beregningerne her her »Nordea udregner og udstiller BoligSkøn på de fleste danske ejerboliger. Du kan opdatere Nordea boligskøn ved at skrue på forskellige håndtag for beliggenhed, stand, energiniveau og herlighedsværdi her »
På grund af fejl og mangler er ejendomsvurderingerne midlertidig suspenderet og den sidste vurdering fra 2011 er stadig gældende.
Den p.t. gældende offentlige ejendomsvurdering af villaen på Stevnsvej 103 i Køge er 1.750.000 kr (år 2022). Grunden på 578 m2 er vurderet til 161.200 kr. Det betyder at boligejer betaler en årlig ejendomsværdiskat på 11.500 kr og en grundskyld på 0 kr.
Et nyt offentligt vurderingssystem er under opbygning og nye vurderinger vil løbende blive offentliggjort frem mod 2024, hvor systemet ifølge den seneste plan skal stå klart. Stevnsvej 103, 4600 Køge er en af de indtil videre 50.000 boliger, med en ny offentlig ejendomsvurdering - se ovenfor.
Kvadratmeterpriser og medhørende prisvurderinger er baseret på Realkreditrådets gennemsnitlige kvadratmeterpriser for realiserede handler, se her » . Der kan mangle data, hvis der i et givent område og kvartal er få eller ingen handler.
Der kan udregnes en simpel ejendomsvurdering baseret på Realkreditrådets (Finans Danmark) autoritative statistikker for bolighandel i Danmark - se alle data på Boliga ». Nedenfor (Figur 1) er vist realiserede frie ejendomshandler for Parcel-/rækkehuse i postnummer 4600 Køge i perioden fra 1992 frem til og med andet kvartal 2023.
Figur 1.Gennemsnitlige m2-priser for Parcel-/rækkehuse i postnummer 4600 Køge ( - blå cirkler; venstre y-akse). De røde søjler (højre y-akse) viser antallet af solgte boliger, d.v.s. datagrundlaget for de beregnede m2-priser.
Den mest recente kvadratmeterpris (andet kvartal 2023) er 23.663 kr/m2. Kvadratmeterprisen er baseret på 99 frie handler af Parcel-/rækkehuse. Prisen repræsenterer den gennemsnitlige salgspris for alle de 99 boligsalg og normaliseret i forhold til de solgte boligers vægtede arealer (det vægtede areal tager delvist højde for blandt andet kælder- og loftsarealer samt udhuse, garager og så videre bruger).
Villaen på Stevnsvej 103, 4600 Køge har et vægtet areal på 208 m². Hvis Stevnsvej 103, 4600 Køge er en gennemsnitlig bolig i postnummeret vil en forventet salgspris derfor være
Estimeret pris = 208 m2 x 23,663 kr/m2 = 4.921.904 kr
Baseret på tidligere salg af Stevnsvej 103, 4600 Køge kan vi tage højde for boligens styrker/svagheder i forhold til en gennemsnitlig Villa i 4600 Køge. Den salgsjusterede ejendomsvurdering er baseret på antagelsen, at boligen siden det seneste salg i fjerde kvartal 2019 har fulgt områdets gennemsnitspriser.
Villaen på Stevnsvej 103, 4600 Køge er solgt tre gange siden 1992. Det seneste registrerede salg var den 3. december 2019, hvor boligen blev solgt ved Auktion, og med en salgspris på 1.063.000 kr.
| Salgsdato | Handelsform | Pris, kr |
|---|---|---|
| 18. januar 2024 | Salg i øvrigt | 4.555.000 |
| 3. december 2019 | Auktion | 1.063.000 |
| 28. september 2002 | Alm. frit salg | 1.095.000 |
Salgsprisen for de tre sidste salg er vist med røde stjerner på nedenstående graf (Figur 2). De blå punkter er den omregnede handelspris baseret på gennemsnitlige kvadratmeterpriser (og vægtet boligareal på 208 m²). De røde punkter og den røde kurve er den omregnede handelspris justeret ift seneste salg.
Figur 2. Salgspris for Stevnsvej 103 ( rød stjerne). De gennemsnitlige m2-priser for Parcel-/rækkehuse i postnummer 4600 Køge (se også Figur 1) er omregnet til handelspriser på adressen ved at gange med boligens vægtede areal 208 m2 ( blå punkter). Den røde kurve er m2 handelspriserne parallelforskudt, således at kurven falder sammen med salgsprisen på sidste frie salg i fjerde kvartal 2019 (røde punkter ). Kurvens seneste punkt (x: andet kvartal 2023, y: 1.209.373 kr.) repræsenterer den salgsjusterede ejendomdomsvurdering
Det seneste salg på Stevnsvej 103, 4600 Køge var i fjerde kvartal 2019. Salgsprisen 1.063.000 kr. var 75 procent lavere end områdets daværende gennemsnitlige priser. Den justerede prisvurdering er udregnet under antagelsen at boligen stadig har en værdi, der 75 procent lavere end områdets gennemsnitspriser, d.v.s.
Estimeret pris = 208 m2 x 23,663 kr/m2 x 0.25 = 1.209.373 kr
Udbudspriser på omkringliggende villaer i 4600 Køge kan give et godt fingerpeg ift. en ejendomsvurdering af Stevnsvej 103. Der er p.t. 174 villaer til salg i postnummeret og du kan se fordelingen af udbudspriserne på Figur 3 (nedenfor) omregnet til kvadratmeterpriser.
Figur 3. Histogram med udbudspriser (omregnet til kvadratmeterpriser) for de 174 villaer, der p.t. er til salg i 4600 Køge.
Hvis Stevnsvej 103, 4600 Køge svarer til gennmsnits-villaer i postnummeret vil en forventet udbudspris være
Estimeret pris = 208 m2 x 27,648 kr/m2 x 0.95 = 5.463.244 kr