DinGeo — i hele Danmark
Lejlighedens samlede vurdering 1.198.000 kr repræsenterer et gennemsnit af fire ud af fem forskellige computerberegnede ejendomsvurderinger på Æblegrenen 71.
Der er dårlig overensstemmelse mellem de fire udvalgte vurderinger med en standardafvigelse på hele 46 procent af middelværdien. Det tyder på at Æblegrenen 71, 5220 Odense SØ er en bolig hvor det er svært at bruge computerberegnede ejendomsvurderinger. Lejlighedens seneste salgspris (40.000.000 kr) var højere end gennemsnittet for postnummer 5220 og vanskeligheden ved at vurdere boligen kan skyldes usædvanlige forhold, der trækker prisen op. Tjek de enkelte individuelle vurderinger nedenfor.
En statistisk iterativ Z-score analyse af alle fem vurderinger viser at én vurdering: salgsjusteret kvadratmeterpris er en outlier (markeret ), d.v.s en værdi der ligger så langt fra de andre vurderinger, at den ikke kan betragtes som værende repræsentativ. De resterende fire vurderinger (markeret ) er statistik set i overensstemmelse med hinanden.
En realistisk ejendomsvurdering af lejligheden på Æblegrenen 71 ligger sandsynligvis i intervallet fra 0,4 mio. kr (Den offentlige ejendomsvurdering) til 1,7 mio. kr (Realkreditrådets kvadratmeterpriser).
Du kan evt. forsøge at indhente en vurdering fra Nordea (markeret ).Computerberegnede ejendomsvurderinger er statistiske og tekniske skøn og kan derfor afvige markant i virkeligheden. Det er derfor vigtigt, at du får en præcis og professionel vurdering af en ejendomsmægler. Ejer du lejligheden på Æblegrenen 71 bør du derfor få en uforpligtende og gratis vurdering af den lokale Nybolig-mægler med indgående kendskab til Odense SØ
Dingestimat
Seneste Salgspris
Nedenfor gennemgås information om de fem uafhængige computerberegnede ejendomsvurderinger af lejligheden på Æblegrenen 71, der ligger til grund for vores dingestimat på 1.198.000 kr.
Husk at computerberegnede ejendomsvurderinger kan afvige markant fra den sande markedsværdi. Læs mere om DinGeo ejendomsvurderinger her »
Geomatics Analytical Valuation modellen (AVM) er et professionelt værktøj som bl.a. flere danske banker bruger til boligprisvurdering. Den vægtede AVM pris er baseret på mere end 200 variable og modellen rammer statistisk set tæt på handelspris. Videnscentret Bolius har udpeget AVM, som Danmarks mest præcise computerberegnede ejendomsvurdering. Læs mere her »
Vurderingsstyrelsens har i september 2023 offentliggjort den foreløbige ejendomsvurdering for Æblegrenen 71, 5220 Odense SØ (for 2022). Vurderingsstyrelsen anslår her, at ejendomsværdien er: 1.341.000 kr. og grunden er vurderet til 604.000 kr. Boligskatten for 2024 vil blive beregnet ud fra disse vurderinger - Vi har samlet mere information om lejlighedens boligskatter her ». Find mere information om Vurderingsstyrelsens vurdering af Æblegrenen 71, 5220 Odense SØ på Vurderingsportalen ».
IT systemet bag Vurderingsstyrelsen computerberegnede vurderinger har kostet mere end fire milliarder kroner at udvikle. Ikke desto mindre er det en god ide at forholde sig kritisk til de nye vurderinger, på samme måde som de andre uafhængige vurderinger vist på denne side.Boliga er Danmarks største uafhængige boligside, der igennem 15+ år har kæmpet for mere gennemsigtighed på det danske boligmarked og tilgængeliggørelse af flere typer informationer. I den forbindelse har Boliga bl.a. udviklet en vurderingrapport.
Vi viser værdien fra Boliga Vurderingsrapport. Du kan finde en detaljeret vurderingsrapport med alle beregningerne her her »Nordea udregner og udstiller BoligSkøn på de fleste danske ejerboliger. Du kan opdatere Nordea boligskøn ved at skrue på forskellige håndtag for beliggenhed, stand, energiniveau og herlighedsværdi her »
På grund af fejl og mangler er ejendomsvurderingerne midlertidig suspenderet og den sidste vurdering fra 2011 er stadig gældende.
Den p.t. gældende offentlige ejendomsvurdering af lejligheden på Æblegrenen 71 i Odense SØ er 420.000 kr (år 2022). Grunden på 0 m2 er vurderet til 60.200 kr. Det betyder at boligejer betaler en årlig ejendomsværdiskat på 4.100 kr og en grundskyld på 0 kr.
Et nyt offentligt vurderingssystem er under opbygning og nye vurderinger vil løbende blive offentliggjort frem mod 2024, hvor systemet ifølge den seneste plan skal stå klart. Æblegrenen 71, 5220 Odense SØ er en af de indtil videre 50.000 boliger, med en ny offentlig ejendomsvurdering - se ovenfor.
Kvadratmeterpriser og medhørende prisvurderinger er baseret på Realkreditrådets gennemsnitlige kvadratmeterpriser for realiserede handler, se her » . Der kan mangle data, hvis der i et givent område og kvartal er få eller ingen handler.
Der kan udregnes en simpel ejendomsvurdering baseret på Realkreditrådets (Finans Danmark) autoritative statistikker for bolighandel i Danmark - se alle data på Boliga ». Nedenfor (Figur 1) er vist realiserede frie ejendomshandler for Ejerlejligheder i Odense Kommune i perioden fra 1992 frem til og med andet kvartal 2023.
Figur 1.Gennemsnitlige m2-priser for Ejerlejligheder i Odense Kommune ( - blå cirkler; venstre y-akse). De røde søjler (højre y-akse) viser antallet af solgte boliger, d.v.s. datagrundlaget for de beregnede m2-priser.
Den mest recente kvadratmeterpris (andet kvartal 2023) er 22.121 kr/m2. Kvadratmeterprisen er baseret på 93 frie handler af Ejerlejligheder. Prisen repræsenterer den gennemsnitlige salgspris for alle de 93 boligsalg og normaliseret i forhold til de solgte boligers vægtede arealer (det vægtede areal tager delvist højde for blandt andet kælder- og loftsarealer samt udhuse, garager og så videre bruger).
Lejligheden på Æblegrenen 71, 5220 Odense SØ har et vægtet areal på 78 m². Hvis Æblegrenen 71, 5220 Odense SØ er en gennemsnitlig bolig i kommunen vil en forventet salgspris derfor være
Estimeret pris = 78 m2 x 22,121 kr/m2 = 1.725.438 kr
Baseret på tidligere salg af Æblegrenen 71, 5220 Odense SØ kan vi tage højde for boligens styrker/svagheder i forhold til en gennemsnitlig Lejlighed i 5220 Odense SØ. Den salgsjusterede ejendomsvurdering er baseret på antagelsen, at boligen siden det seneste salg i fjerde kvartal 2015 har fulgt områdets gennemsnitspriser.
Lejligheden på Æblegrenen 71, 5220 Odense SØ er solgt to gange siden 1992. Det seneste registrerede salg var den 14. oktober 2015, hvor boligen blev solgt ved Alm. frit salg, og med en salgspris på 40.000.000 kr.
| Salgsdato | Handelsform | Pris, kr |
|---|---|---|
| 14. oktober 2015 | Alm. frit salg | 40.000.000 |
| 14. februar 2000 | Alm. frit salg | 25.750.000 |
Salgsprisen for de to sidste salg er vist med røde stjerner på nedenstående graf (Figur 2). De blå punkter er den omregnede handelspris baseret på gennemsnitlige kvadratmeterpriser (og vægtet boligareal på 78 m²). De røde punkter og den røde kurve er den omregnede handelspris justeret ift seneste salg.
Figur 2. Salgspris for Æblegrenen 71 ( rød stjerne). De gennemsnitlige m2-priser for Ejerlejligheder i postnummer 5220 Odense SØ (se også Figur 1) er omregnet til handelspriser på adressen ved at gange med boligens vægtede areal 78 m2 ( blå punkter). Den røde kurve er m2 handelspriserne parallelforskudt, således at kurven falder sammen med salgsprisen på sidste frie salg i fjerde kvartal 2015 (røde punkter ). Kurvens seneste punkt (x: andet kvartal 2023, y: 54.022.834 kr.) repræsenterer den salgsjusterede ejendomdomsvurdering
Det seneste salg på Æblegrenen 71, 5220 Odense SØ var i fjerde kvartal 2015. Salgsprisen 40.000.000 kr. var 3031 procent højere end områdets daværende gennemsnitlige priser. Den justerede prisvurdering er udregnet under antagelsen at boligen stadig har en værdi, der 3031 procent højere end områdets gennemsnitspriser, d.v.s.:
Estimeret pris = 78 m2 x 22,121 kr/m2 x 31.31 = 54.022.834 kr
Udbudspriser på omkringliggende lejligheder i 5220 Odense SØ kan give et godt fingerpeg ift. en ejendomsvurdering af Æblegrenen 71. Der er p.t. to lejligheder til salg i postnummeret og du kan se fordelingen af udbudspriserne på Figur 3 (nedenfor) omregnet til kvadratmeterpriser.
Figur 3. Histogram med udbudspriser (omregnet til kvadratmeterpriser) for de 2 lejligheder, der p.t. er til salg i 5220 Odense SØ.
Hvis Æblegrenen 71, 5220 Odense SØ svarer til gennmsnits-lejligheder i postnummeret vil en forventet udbudspris være
Estimeret pris = 78 m2 x 17,621 kr/m2 x 0.95 = 1.305.716 kr