DinGeo — i hele Danmark
Villaens samlede vurdering 3.609.000 kr repræsenterer et gennemsnit af fem ud af seks forskellige computerberegnede ejendomsvurderinger på Rørbækvej 5A.
Der er dårlig overensstemmelse mellem de fem udvalgte vurderinger med en standardafvigelse på hele 34 procent af middelværdien. Det tyder på at Rørbækvej 5A, 5540 Ullerslev er en bolig hvor det er svært at bruge computerberegnede ejendomsvurderinger. Tjek de enkelte individuelle vurderinger nedenfor.
En statistisk iterativ Z-score analyse af alle seks vurderinger viser at én vurdering: salgsjusteret kvadratmeterpris er en outlier (markeret ), d.v.s en værdi der ligger så langt fra de andre vurderinger, at den ikke kan betragtes som værende repræsentativ. De resterende fem vurderinger (markeret ) er statistik set i overensstemmelse med hinanden.
En realistisk ejendomsvurdering af villaen på Rørbækvej 5A ligger sandsynligvis i intervallet fra 2,5 mio. kr (Den offentlige ejendomsvurdering) til 5,1 mio. kr (Geomatics AVM ejendomsvurdering).
Du kan evt. forsøge at indhente en vurdering fra Nordea (markeret ).Computerberegnede ejendomsvurderinger er statistiske og tekniske skøn og kan derfor afvige markant i virkeligheden. Det er derfor vigtigt, at du får en præcis og professionel vurdering af en ejendomsmægler. Ejer du villaen på Rørbækvej 5A bør du derfor få en uforpligtende og gratis vurdering af den lokale Nybolig-mægler med indgående kendskab til Rynkeby
Dingestimat
Seneste Salgspris
Nedenfor gennemgås information om de seks uafhængige computerberegnede ejendomsvurderinger af villaen på Rørbækvej 5A, der ligger til grund for vores dingestimat på 3.609.000 kr.
Husk at computerberegnede ejendomsvurderinger kan afvige markant fra den sande markedsværdi. Læs mere om DinGeo ejendomsvurderinger her »
Geomatics Analytical Valuation modellen (AVM) er et professionelt værktøj som bl.a. flere danske banker bruger til boligprisvurdering. Den vægtede AVM pris er baseret på mere end 200 variable og modellen rammer statistisk set tæt på handelspris. Videnscentret Bolius har udpeget AVM, som Danmarks mest præcise computerberegnede ejendomsvurdering. Læs mere her »
AVM er bedst-i-test og vurderingen 5,11 mio. kr. er derfor vores bedste bud på en individuel computerberegnet ejendomsvurdering. En historisk analyse af adressens AVM vurderinger indikerer, at villaen har haft en positiv udvikling, med en vurdering, der over de sidste godt 4 år er vokset gennemsnitlig 84.624 kr. månedligt.
Vurderingsstyrelsens har i september 2023 offentliggjort den foreløbige ejendomsvurdering for Rørbækvej 5A, 5540 Ullerslev (for 2022). Vurderingsstyrelsen anslår her, at ejendomsværdien er: 4.751.000 kr. og grunden er vurderet til 698.000 kr. Boligskatten for 2024 vil blive beregnet ud fra disse vurderinger - Vi har samlet mere information om villaens boligskatter her ». Find mere information om Vurderingsstyrelsens vurdering af Rørbækvej 5A, 5540 Ullerslev på Vurderingsportalen ».
IT systemet bag Vurderingsstyrelsen computerberegnede vurderinger har kostet mere end fire milliarder kroner at udvikle. Ikke desto mindre er det en god ide at forholde sig kritisk til de nye vurderinger, på samme måde som de andre uafhængige vurderinger vist på denne side.Boliga er Danmarks største uafhængige boligside, der igennem 15+ år har kæmpet for mere gennemsigtighed på det danske boligmarked og tilgængeliggørelse af flere typer informationer. I den forbindelse har Boliga bl.a. udviklet en vurderingrapport.
Vi viser værdien fra Boliga Vurderingsrapport. Du kan finde en detaljeret vurderingsrapport med alle beregningerne her her »Nordea udregner og udstiller BoligSkøn på de fleste danske ejerboliger. Du kan opdatere Nordea boligskøn ved at skrue på forskellige håndtag for beliggenhed, stand, energiniveau og herlighedsværdi her »
På grund af fejl og mangler er ejendomsvurderingerne midlertidig suspenderet og den sidste vurdering fra 2011 er stadig gældende.
Den p.t. gældende offentlige ejendomsvurdering af villaen på Rørbækvej 5A i Ullerslev er 2.450.000 kr (år 2022). Grunden på 20.184 m2 er vurderet til 276.700 kr. Det betyder at boligejer betaler en årlig ejendomsværdiskat på 9.091 kr og en grundskyld på 0 kr.
Et nyt offentligt vurderingssystem er under opbygning og nye vurderinger vil løbende blive offentliggjort frem mod 2024, hvor systemet ifølge den seneste plan skal stå klart. Rørbækvej 5A, 5540 Ullerslev er en af de indtil videre 50.000 boliger, med en ny offentlig ejendomsvurdering - se ovenfor.
Kvadratmeterpriser og medhørende prisvurderinger er baseret på Realkreditrådets gennemsnitlige kvadratmeterpriser for realiserede handler, se her » . Der kan mangle data, hvis der i et givent område og kvartal er få eller ingen handler.
Der kan udregnes en simpel ejendomsvurdering baseret på Realkreditrådets (Finans Danmark) autoritative statistikker for bolighandel i Danmark - se alle data på Boliga ». Nedenfor (Figur 1) er vist realiserede frie ejendomshandler for Parcel-/rækkehuse i postnummer 5540 Ullerslev i perioden fra 1992 frem til og med andet kvartal 2023.
Figur 1.Gennemsnitlige m2-priser for Parcel-/rækkehuse i postnummer 5540 Ullerslev ( - blå cirkler; venstre y-akse). De røde søjler (højre y-akse) viser antallet af solgte boliger, d.v.s. datagrundlaget for de beregnede m2-priser.
Den mest recente kvadratmeterpris (andet kvartal 2023) er 7.193 kr/m2. Kvadratmeterprisen er baseret på 14 frie handler af Parcel-/rækkehuse. Prisen repræsenterer den gennemsnitlige salgspris for alle de 14 boligsalg og normaliseret i forhold til de solgte boligers vægtede arealer (det vægtede areal tager delvist højde for blandt andet kælder- og loftsarealer samt udhuse, garager og så videre bruger).
Villaen på Rørbækvej 5A, 5540 Ullerslev har et vægtet areal på 373 m². Hvis Rørbækvej 5A, 5540 Ullerslev er en gennemsnitlig bolig i postnummeret vil en forventet salgspris derfor være
Estimeret pris = 373 m2 x 7,193 kr/m2 = 2.682.989 kr
Baseret på tidligere salg af Rørbækvej 5A, 5540 Ullerslev kan vi tage højde for boligens styrker/svagheder i forhold til en gennemsnitlig Villa i 5540 Ullerslev. Den salgsjusterede ejendomsvurdering er baseret på antagelsen, at boligen siden det seneste salg i andet kvartal 2005 har fulgt områdets gennemsnitspriser.
Villaen på Rørbækvej 5A, 5540 Ullerslev er solgt to gange siden 1992. Det seneste registrerede salg var den 23. maj 2005, hvor boligen blev solgt ved Alm. frit salg, og med en salgspris på 1.200.000 kr.
| Salgsdato | Handelsform | Pris, kr |
|---|---|---|
| 23. maj 2005 | Alm. frit salg | 1.200.000 |
| 13. november 1996 | Alm. frit salg | 461.500 |
Salgsprisen for de to sidste salg er vist med røde stjerner på nedenstående graf (Figur 2). De blå punkter er den omregnede handelspris baseret på gennemsnitlige kvadratmeterpriser (og vægtet boligareal på 373 m²). De røde punkter og den røde kurve er den omregnede handelspris justeret ift seneste salg.
Figur 2. Salgspris for Rørbækvej 5A ( rød stjerne). De gennemsnitlige m2-priser for Parcel-/rækkehuse i postnummer 5540 Ullerslev (se også Figur 1) er omregnet til handelspriser på adressen ved at gange med boligens vægtede areal 373 m2 ( blå punkter). Den røde kurve er m2 handelspriserne parallelforskudt, således at kurven falder sammen med salgsprisen på sidste frie salg i andet kvartal 2005 (røde punkter ). Kurvens seneste punkt (x: andet kvartal 2023, y: 1.346.793 kr.) repræsenterer den salgsjusterede ejendomdomsvurdering
Det seneste salg på Rørbækvej 5A, 5540 Ullerslev var i andet kvartal 2005. Salgsprisen 1.200.000 kr. var 50 procent lavere end områdets daværende gennemsnitlige priser. Den justerede prisvurdering er udregnet under antagelsen at boligen stadig har en værdi, der 50 procent lavere end områdets gennemsnitspriser, d.v.s.
Estimeret pris = 373 m2 x 7,193 kr/m2 x 0.5 = 1.346.793 kr
Udbudspriser på omkringliggende villaer i 5540 Ullerslev kan give et godt fingerpeg ift. en ejendomsvurdering af Rørbækvej 5A. Der er p.t. 45 villaer til salg i postnummeret og du kan se fordelingen af udbudspriserne på Figur 3 (nedenfor) omregnet til kvadratmeterpriser.
Figur 3. Histogram med udbudspriser (omregnet til kvadratmeterpriser) for de 45 villaer, der p.t. er til salg i 5540 Ullerslev.
Hvis Rørbækvej 5A, 5540 Ullerslev svarer til gennmsnits-villaer i postnummeret vil en forventet udbudspris være
Estimeret pris = 373 m2 x 8,632 kr/m2 x 0.95 = 3.058.749 kr