DinGeo — i hele Danmark
Villaens samlede vurdering 1.389.000 kr repræsenterer et gennemsnit af seks ud af syv forskellige computerberegnede ejendomsvurderinger på Højmarken 25. Der er ikke særlig god overensstemmelse mellem de seks udvalgte vurderinger med en standardafvigelse på hele 29 procent af middelværdien. Det tyder på at Højmarken 25, 6510 Gram er en bolig hvor man skal være varsom med at bruge computerberegnede ejendomsvurderinger. Tjek de enkelte individuelle vurderinger nedenfor.
En statistisk iterativ Z-score analyse af alle syv vurderinger viser at én vurdering: realkreditrådets kvadratmeterpriser er en outlier (markeret ), d.v.s en værdi der ligger så langt fra de andre vurderinger, at den ikke kan betragtes som værende repræsentativ. De resterende seks vurderinger (markeret ) er statistik set i overensstemmelse med hinanden.
En realistisk ejendomsvurdering af villaen på Højmarken 25 ligger sandsynligvis i intervallet fra 0,8 mio. kr (Udbudspriser i postnummer) til 2,0 mio. kr (Geomatics AVM ejendomsvurdering).
Computerberegnede ejendomsvurderinger er statistiske og tekniske skøn og kan derfor afvige markant i virkeligheden. Det er derfor vigtigt, at du får en præcis og professionel vurdering af en ejendomsmægler. Ejer du villaen på Højmarken 25 bør du derfor få en uforpligtende og gratis vurdering af den lokale Nybolig-mægler med indgående kendskab til Gram
Dingestimat
Seneste Salgspris
Nedenfor gennemgås information om de syv uafhængige computerberegnede ejendomsvurderinger af villaen på Højmarken 25, der ligger til grund for vores dingestimat på 1.389.000 kr.
Husk at computerberegnede ejendomsvurderinger kan afvige markant fra den sande markedsværdi. Læs mere om DinGeo ejendomsvurderinger her »
Geomatics Analytical Valuation modellen (AVM) er et professionelt værktøj som bl.a. flere danske banker bruger til boligprisvurdering. Den vægtede AVM pris er baseret på mere end 200 variable og modellen rammer statistisk set tæt på handelspris. Videnscentret Bolius har udpeget AVM, som Danmarks mest præcise computerberegnede ejendomsvurdering. Læs mere her »
AVM er bedst-i-test og vurderingen 2,03 mio. kr. er derfor vores bedste bud på en individuel computerberegnet ejendomsvurdering. En historisk analyse af adressens AVM vurderinger indikerer, at villaen har haft en positiv udvikling, med en vurdering, der over de sidste godt 7 år er vokset gennemsnitlig 18.327 kr. månedligt.
Vurderingsstyrelsens har i september 2023 offentliggjort den foreløbige ejendomsvurdering for Højmarken 25, 6510 Gram (for 2022). Vurderingsstyrelsen anslår her, at ejendomsværdien er: 1.596.000 kr. og grunden er vurderet til 416.000 kr. Boligskatten for 2024 vil blive beregnet ud fra disse vurderinger - Vi har samlet mere information om villaens boligskatter her ». Find mere information om Vurderingsstyrelsens vurdering af Højmarken 25, 6510 Gram på Vurderingsportalen ».
IT systemet bag Vurderingsstyrelsen computerberegnede vurderinger har kostet mere end fire milliarder kroner at udvikle. Ikke desto mindre er det en god ide at forholde sig kritisk til de nye vurderinger, på samme måde som de andre uafhængige vurderinger vist på denne side.Boliga er Danmarks største uafhængige boligside, der igennem 15+ år har kæmpet for mere gennemsigtighed på det danske boligmarked og tilgængeliggørelse af flere typer informationer. I den forbindelse har Boliga bl.a. udviklet en vurderingrapport.
Vi viser værdien fra Boliga Vurderingsrapport. Du kan finde en detaljeret vurderingsrapport med alle beregningerne her her »Nordea udregner og udstiller BoligSkøn på de fleste danske ejerboliger. Du kan opdatere Nordea boligskøn ved at skrue på forskellige håndtag for beliggenhed, stand, energiniveau og herlighedsværdi her »
På grund af fejl og mangler er ejendomsvurderingerne midlertidig suspenderet og den sidste vurdering fra 2011 er stadig gældende.
Den p.t. gældende offentlige ejendomsvurdering af villaen på Højmarken 25 i Gram er 1.400.000 kr (år 2022). Grunden på 1.378 m2 er vurderet til 178.700 kr. Det betyder at boligejer betaler en årlig ejendomsværdiskat på 12.075 kr og en grundskyld på 0 kr.
Et nyt offentligt vurderingssystem er under opbygning og nye vurderinger vil løbende blive offentliggjort frem mod 2024, hvor systemet ifølge den seneste plan skal stå klart. Højmarken 25, 6510 Gram er en af de indtil videre 50.000 boliger, med en ny offentlig ejendomsvurdering - se ovenfor.
Kvadratmeterpriser og medhørende prisvurderinger er baseret på Realkreditrådets gennemsnitlige kvadratmeterpriser for realiserede handler, se her » . Der kan mangle data, hvis der i et givent område og kvartal er få eller ingen handler.
Der kan udregnes en simpel ejendomsvurdering baseret på Realkreditrådets (Finans Danmark) autoritative statistikker for bolighandel i Danmark - se alle data på Boliga ». Nedenfor (Figur 1) er vist realiserede frie ejendomshandler for Parcel-/rækkehuse i postnummer 6510 Gram i perioden fra 1992 frem til og med fjerde kvartal 2023.
Figur 1.Gennemsnitlige m2-priser for Parcel-/rækkehuse i postnummer 6510 Gram ( - blå cirkler; venstre y-akse). De røde søjler (højre y-akse) viser antallet af solgte boliger, d.v.s. datagrundlaget for de beregnede m2-priser.
Den mest recente kvadratmeterpris (fjerde kvartal 2023) er 3.592 kr/m2. Kvadratmeterprisen er baseret på 14 frie handler af Parcel-/rækkehuse. Prisen repræsenterer den gennemsnitlige salgspris for alle de 14 boligsalg og normaliseret i forhold til de solgte boligers vægtede arealer (det vægtede areal tager delvist højde for blandt andet kælder- og loftsarealer samt udhuse, garager og så videre bruger).
Villaen på Højmarken 25, 6510 Gram har et vægtet areal på 151 m². Hvis Højmarken 25, 6510 Gram er en gennemsnitlig bolig i postnummeret vil en forventet salgspris derfor være
Estimeret pris = 151 m2 x 3,592 kr/m2 = 542.392 kr
Baseret på tidligere salg af Højmarken 25, 6510 Gram kan vi tage højde for boligens styrker/svagheder i forhold til en gennemsnitlig Villa i 6510 Gram. Den salgsjusterede ejendomsvurdering er baseret på antagelsen, at boligen siden det seneste salg i tredje kvartal 2020 har fulgt områdets gennemsnitspriser.
Villaen på Højmarken 25, 6510 Gram er solgt tre gange siden 1992. Det seneste registrerede salg var den 29. september 2020, hvor boligen blev solgt ved Alm. frit salg, og med en salgspris på 1.845.000 kr.
| Salgsdato | Handelsform | Pris, kr |
|---|---|---|
| 29. september 2020 | Alm. frit salg | 1.845.000 |
| 5. november 2015 | Alm. frit salg | 666.864 |
| 3. juli 2008 | Alm. frit salg | 267.910 |
Salgsprisen for de tre sidste salg er vist med røde stjerner på nedenstående graf (Figur 2). De blå punkter er den omregnede handelspris baseret på gennemsnitlige kvadratmeterpriser (og vægtet boligareal på 151 m²). De røde punkter og den røde kurve er den omregnede handelspris justeret ift seneste salg.
Figur 2. Salgspris for Højmarken 25 ( rød stjerne). De gennemsnitlige m2-priser for Parcel-/rækkehuse i postnummer 6510 Gram (se også Figur 1) er omregnet til handelspriser på adressen ved at gange med boligens vægtede areal 151 m2 ( blå punkter). Den røde kurve er m2 handelspriserne parallelforskudt, således at kurven falder sammen med salgsprisen på sidste frie salg i tredje kvartal 2020 (røde punkter ). Kurvens seneste punkt (x: fjerde kvartal 2023, y: 1.222.286 kr.) repræsenterer den salgsjusterede ejendomdomsvurdering
Det seneste salg på Højmarken 25, 6510 Gram var i tredje kvartal 2020. Salgsprisen 1.845.000 kr. var 125 procent højere end områdets daværende gennemsnitlige priser. Den justerede prisvurdering er udregnet under antagelsen at boligen stadig har en værdi, der 125 procent højere end områdets gennemsnitspriser, d.v.s.:
Estimeret pris = 151 m2 x 3,592 kr/m2 x 2.25 = 1.222.286 kr
Udbudspriser på omkringliggende villaer i 6510 Gram kan give et godt fingerpeg ift. en ejendomsvurdering af Højmarken 25. Der er p.t. 47 villaer til salg i postnummeret og du kan se fordelingen af udbudspriserne på Figur 3 (nedenfor) omregnet til kvadratmeterpriser.
Figur 3. Histogram med udbudspriser (omregnet til kvadratmeterpriser) for de 47 villaer, der p.t. er til salg i 6510 Gram.
Hvis Højmarken 25, 6510 Gram svarer til gennmsnits-villaer i postnummeret vil en forventet udbudspris være
Estimeret pris = 151 m2 x 5,622 kr/m2 x 0.95 = 806.475 kr