DinGeo — i hele Danmark
Villaens samlede vurdering 8.426.000 kr repræsenterer et gennemsnit af fire ud af fem forskellige computerberegnede ejendomsvurderinger på Tulstrupvej 25A. Der er ikke særlig god overensstemmelse mellem de fire udvalgte vurderinger med en standardafvigelse på hele 24 procent af middelværdien. Det tyder på at Tulstrupvej 25A, 8680 Ry er en bolig hvor man skal være varsom med at bruge computerberegnede ejendomsvurderinger. Tjek de enkelte individuelle vurderinger nedenfor.
En statistisk iterativ Z-score analyse af alle fem vurderinger viser at én vurdering: salgsjusteret kvadratmeterpris er en outlier (markeret ), d.v.s en værdi der ligger så langt fra de andre vurderinger, at den ikke kan betragtes som værende repræsentativ. De resterende fire vurderinger (markeret ) er statistik set i overensstemmelse med hinanden.
En realistisk ejendomsvurdering af villaen på Tulstrupvej 25A ligger sandsynligvis i intervallet fra 6,5 mio. kr (Den offentlige ejendomsvurdering) til 11,2 mio. kr (Udbudspriser i postnummer).
Du kan evt. forsøge at indhente en vurdering fra Nordea (markeret ).Computerberegnede ejendomsvurderinger er statistiske og tekniske skøn og kan derfor afvige markant i virkeligheden. Det er derfor vigtigt, at du får en præcis og professionel vurdering af en ejendomsmægler. Ejer du villaen på Tulstrupvej 25A bør du derfor få en uforpligtende og gratis vurdering af den lokale Nybolig-mægler med indgående kendskab til Ry
Dingestimat
Seneste Salgspris
Nedenfor gennemgås information om de fem uafhængige computerberegnede ejendomsvurderinger af villaen på Tulstrupvej 25A, der ligger til grund for vores dingestimat på 8.426.000 kr.
Husk at computerberegnede ejendomsvurderinger kan afvige markant fra den sande markedsværdi. Læs mere om DinGeo ejendomsvurderinger her »
Geomatics Analytical Valuation modellen (AVM) er et professionelt værktøj som bl.a. flere danske banker bruger til boligprisvurdering. Den vægtede AVM pris er baseret på mere end 200 variable og modellen rammer statistisk set tæt på handelspris. Videnscentret Bolius har udpeget AVM, som Danmarks mest præcise computerberegnede ejendomsvurdering. Læs mere her »
AVM er bedst-i-test og vurderingen 7,29 mio. kr. er derfor vores bedste bud på en individuel computerberegnet ejendomsvurdering. En historisk analyse af adressens AVM vurderinger indikerer, at villaen har haft en positiv udvikling, med en vurdering, der over de sidste godt 5 år er vokset gennemsnitlig 55.164 kr. månedligt.
Boliga er Danmarks største uafhængige boligside, der igennem 15+ år har kæmpet for mere gennemsigtighed på det danske boligmarked og tilgængeliggørelse af flere typer informationer. I den forbindelse har Boliga bl.a. udviklet en vurderingrapport.
Vi viser værdien fra Boliga Vurderingsrapport. Du kan finde en detaljeret vurderingsrapport med alle beregningerne her her »Nordea udregner og udstiller BoligSkøn på de fleste danske ejerboliger. Du kan opdatere Nordea boligskøn ved at skrue på forskellige håndtag for beliggenhed, stand, energiniveau og herlighedsværdi her »
På grund af fejl og mangler er ejendomsvurderingerne midlertidig suspenderet og den sidste vurdering fra 2011 er stadig gældende.
Den p.t. gældende offentlige ejendomsvurdering af villaen på Tulstrupvej 25A i Ry er 6.500.000 kr (år 2022). Grunden på 8.200 m2 er vurderet til 314.000 kr. Det betyder at boligejer betaler en årlig ejendomsværdiskat på 0 kr og en grundskyld på 0 kr.
Et nyt offentligt vurderingssystem er under opbygning og nye vurderinger vil løbende blive offentliggjort frem mod 2024, hvor systemet ifølge den seneste plan skal stå klart. Tulstrupvej 25A, 8680 Ry er ikke af de 50.000 ejerboliger, der har fået en ny offentlig tilgængelig ejendomsvurdering.
Kvadratmeterpriser og medhørende prisvurderinger er baseret på Realkreditrådets gennemsnitlige kvadratmeterpriser for realiserede handler, se her » . Der kan mangle data, hvis der i et givent område og kvartal er få eller ingen handler.
Der kan udregnes en simpel ejendomsvurdering baseret på Realkreditrådets (Finans Danmark) autoritative statistikker for bolighandel i Danmark - se alle data på Boliga ». Nedenfor (Figur 1) er vist realiserede frie ejendomshandler for Parcel-/rækkehuse i postnummer 8680 Ry i perioden fra 1992 frem til og med andet kvartal 2023.
Figur 1.Gennemsnitlige m2-priser for Parcel-/rækkehuse i postnummer 8680 Ry ( - blå cirkler; venstre y-akse). De røde søjler (højre y-akse) viser antallet af solgte boliger, d.v.s. datagrundlaget for de beregnede m2-priser.
Den mest recente kvadratmeterpris (andet kvartal 2023) er 20.019 kr/m2. Kvadratmeterprisen er baseret på 18 frie handler af Parcel-/rækkehuse. Prisen repræsenterer den gennemsnitlige salgspris for alle de 18 boligsalg og normaliseret i forhold til de solgte boligers vægtede arealer (det vægtede areal tager delvist højde for blandt andet kælder- og loftsarealer samt udhuse, garager og så videre bruger).
Villaen på Tulstrupvej 25A, 8680 Ry har et vægtet areal på 436 m². Hvis Tulstrupvej 25A, 8680 Ry er en gennemsnitlig bolig i postnummeret vil en forventet salgspris derfor være
Estimeret pris = 436 m2 x 20,019 kr/m2 = 8.728.284 kr
Baseret på tidligere salg af Tulstrupvej 25A, 8680 Ry kan vi tage højde for boligens styrker/svagheder i forhold til en gennemsnitlig Villa i 8680 Ry. Den salgsjusterede ejendomsvurdering er baseret på antagelsen, at boligen siden det seneste salg i første kvartal 1993 har fulgt områdets gennemsnitspriser.
Villaen på Tulstrupvej 25A, 8680 Ry er solgt tre gange siden 1992. Det seneste registrerede salg var den 22. februar 1993, hvor boligen blev solgt ved Alm. frit salg, og med en salgspris på 402.000 kr.
| Salgsdato | Handelsform | Pris, kr |
|---|---|---|
| 23. december 2002 | Familieoverdragelse | 210.000 |
| 23. december 2002 | Familieoverdragelse | 1.631.000 |
| 22. februar 1993 | Alm. frit salg | 402.000 |
Salgsprisen for de tre sidste salg er vist med røde stjerner på nedenstående graf (Figur 2). De blå punkter er den omregnede handelspris baseret på gennemsnitlige kvadratmeterpriser (og vægtet boligareal på 436 m²). De røde punkter og den røde kurve er den omregnede handelspris justeret ift seneste salg.
Figur 2. Salgspris for Tulstrupvej 25A ( rød stjerne). De gennemsnitlige m2-priser for Parcel-/rækkehuse i postnummer 8680 Ry (se også Figur 1) er omregnet til handelspriser på adressen ved at gange med boligens vægtede areal 436 m2 ( blå punkter). Den røde kurve er m2 handelspriserne parallelforskudt, således at kurven falder sammen med salgsprisen på sidste frie salg i første kvartal 1993 (røde punkter ). Kurvens seneste punkt (x: andet kvartal 2023, y: 1.685.016 kr.) repræsenterer den salgsjusterede ejendomdomsvurdering
Det seneste salg på Tulstrupvej 25A, 8680 Ry var i første kvartal 1993. Salgsprisen 402.000 kr. var 81 procent lavere end områdets daværende gennemsnitlige priser. Den justerede prisvurdering er udregnet under antagelsen at boligen stadig har en værdi, der 81 procent lavere end områdets gennemsnitspriser, d.v.s.
Estimeret pris = 436 m2 x 20,019 kr/m2 x 0.19 = 1.685.016 kr
Udbudspriser på omkringliggende villaer i 8680 Ry kan give et godt fingerpeg ift. en ejendomsvurdering af Tulstrupvej 25A. Der er p.t. 42 villaer til salg i postnummeret og du kan se fordelingen af udbudspriserne på Figur 3 (nedenfor) omregnet til kvadratmeterpriser.
Figur 3. Histogram med udbudspriser (omregnet til kvadratmeterpriser) for de 42 villaer, der p.t. er til salg i 8680 Ry.
Hvis Tulstrupvej 25A, 8680 Ry svarer til gennmsnits-villaer i postnummeret vil en forventet udbudspris være
Estimeret pris = 436 m2 x 27,012 kr/m2 x 0.95 = 11.188.370 kr