DinGeo — i hele Danmark
Villaens samlede vurdering 2.395.000 kr repræsenterer et gennemsnit af fire ud af fem forskellige computerberegnede ejendomsvurderinger på Dalbyovervej 40.
Der er dårlig overensstemmelse mellem de fire udvalgte vurderinger med en standardafvigelse på hele 35 procent af middelværdien. Det tyder på at Dalbyovervej 40, 8983 Gjerlev J er en bolig hvor det er svært at bruge computerberegnede ejendomsvurderinger. Villaens seneste salgspris (2.250.000 kr) var højere end gennemsnittet for postnummer 8983 og vanskeligheden ved at vurdere boligen kan skyldes usædvanlige forhold, der trækker prisen op. Tjek de enkelte individuelle vurderinger nedenfor.
En statistisk iterativ Z-score analyse af alle fem vurderinger viser at én vurdering: den offentlige ejendomsvurdering er en outlier (markeret ), d.v.s en værdi der ligger så langt fra de andre vurderinger, at den ikke kan betragtes som værende repræsentativ. De resterende fire vurderinger (markeret ) er statistik set i overensstemmelse med hinanden.
En realistisk ejendomsvurdering af villaen på Dalbyovervej 40 ligger sandsynligvis i intervallet fra 1,6 mio. kr (Udbudspriser i postnummer) til 3,5 mio. kr (Geomatics AVM ejendomsvurdering).
Du kan evt. forsøge at indhente en vurdering fra Nordea (markeret ).Computerberegnede ejendomsvurderinger er statistiske og tekniske skøn og kan derfor afvige markant i virkeligheden. Det er derfor vigtigt, at du får en præcis og professionel vurdering af en ejendomsmægler. Ejer du villaen på Dalbyovervej 40 bør du derfor få en uforpligtende og gratis vurdering af den lokale Nybolig-mægler med indgående kendskab til Ø Tørslev
Dingestimat
Seneste Salgspris
Nedenfor gennemgås information om de fem uafhængige computerberegnede ejendomsvurderinger af villaen på Dalbyovervej 40, der ligger til grund for vores dingestimat på 2.395.000 kr.
Husk at computerberegnede ejendomsvurderinger kan afvige markant fra den sande markedsværdi. Læs mere om DinGeo ejendomsvurderinger her »
Geomatics Analytical Valuation modellen (AVM) er et professionelt værktøj som bl.a. flere danske banker bruger til boligprisvurdering. Den vægtede AVM pris er baseret på mere end 200 variable og modellen rammer statistisk set tæt på handelspris. Videnscentret Bolius har udpeget AVM, som Danmarks mest præcise computerberegnede ejendomsvurdering. Læs mere her »
AVM er bedst-i-test og vurderingen 3,46 mio. kr. er derfor vores bedste bud på en individuel computerberegnet ejendomsvurdering.
Boliga er Danmarks største uafhængige boligside, der igennem 15+ år har kæmpet for mere gennemsigtighed på det danske boligmarked og tilgængeliggørelse af flere typer informationer. I den forbindelse har Boliga bl.a. udviklet en vurderingrapport.
Vi viser værdien fra Boliga Vurderingsrapport. Du kan finde en detaljeret vurderingsrapport med alle beregningerne her her »Nordea udregner og udstiller BoligSkøn på de fleste danske ejerboliger. Du kan opdatere Nordea boligskøn ved at skrue på forskellige håndtag for beliggenhed, stand, energiniveau og herlighedsværdi her »
På grund af fejl og mangler er ejendomsvurderingerne midlertidig suspenderet og den sidste vurdering fra 2011 er stadig gældende.
Den p.t. gældende offentlige ejendomsvurdering af villaen på Dalbyovervej 40 i Gjerlev J er 5.700.000 kr (år 2022). Grunden på 58.059 m2 er vurderet til 389.600 kr. Det betyder at boligejer betaler en årlig ejendomsværdiskat på 9.888 kr og en grundskyld på 0 kr.
Et nyt offentligt vurderingssystem er under opbygning og nye vurderinger vil løbende blive offentliggjort frem mod 2024, hvor systemet ifølge den seneste plan skal stå klart. Dalbyovervej 40, 8983 Gjerlev J er ikke af de 50.000 ejerboliger, der har fået en ny offentlig tilgængelig ejendomsvurdering.
Kvadratmeterpriser og medhørende prisvurderinger er baseret på Realkreditrådets gennemsnitlige kvadratmeterpriser for realiserede handler, se her » . Der kan mangle data, hvis der i et givent område og kvartal er få eller ingen handler.
Der kan udregnes en simpel ejendomsvurdering baseret på Realkreditrådets (Finans Danmark) autoritative statistikker for bolighandel i Danmark - se alle data på Boliga ». Nedenfor (Figur 1) er vist realiserede frie ejendomshandler for Parcel-/rækkehuse i postnummer 8983 Gjerlev J i perioden fra 1992 frem til og med fjerde kvartal 2022.
Figur 1.Gennemsnitlige m2-priser for Parcel-/rækkehuse i postnummer 8983 Gjerlev J ( - blå cirkler; venstre y-akse). De røde søjler (højre y-akse) viser antallet af solgte boliger, d.v.s. datagrundlaget for de beregnede m2-priser.
Den mest recente kvadratmeterpris (fjerde kvartal 2022) er 6.681 kr/m2. Kvadratmeterprisen er baseret på 3 frie handler af Parcel-/rækkehuse. Prisen repræsenterer den gennemsnitlige salgspris for alle de 3 boligsalg og normaliseret i forhold til de solgte boligers vægtede arealer (det vægtede areal tager delvist højde for blandt andet kælder- og loftsarealer samt udhuse, garager og så videre bruger).
Villaen på Dalbyovervej 40, 8983 Gjerlev J har et vægtet areal på 283 m². Hvis Dalbyovervej 40, 8983 Gjerlev J er en gennemsnitlig bolig i postnummeret vil en forventet salgspris derfor være
Estimeret pris = 283 m2 x 6,681 kr/m2 = 1.890.723 kr
Baseret på tidligere salg af Dalbyovervej 40, 8983 Gjerlev J kan vi tage højde for boligens styrker/svagheder i forhold til en gennemsnitlig Villa i 8983 Gjerlev J. Den salgsjusterede ejendomsvurdering er baseret på antagelsen, at boligen siden det seneste salg i første kvartal 2002 har fulgt områdets gennemsnitspriser.
Villaen på Dalbyovervej 40, 8983 Gjerlev J er solgt en gang siden 1992. Det seneste registrerede salg var den 13. februar 2002, hvor boligen blev solgt ved Alm. frit salg, og med en salgspris på 2.250.000 kr.
| Salgsdato | Handelsform | Pris, kr |
|---|---|---|
| 13. februar 2002 | Alm. frit salg | 2.250.000 |
Salgsprisen for det sidste salg er vist med en rød stjerne på nedenstående graf (Figur 2). De blå punkter er den omregnede handelspris baseret på gennemsnitlige kvadratmeterpriser (og vægtet boligareal på 283 m²). De røde punkter og den røde kurve er den omregnede handelspris justeret ift seneste salg.
Figur 2. Salgspris for Dalbyovervej 40 ( rød stjerne). De gennemsnitlige m2-priser for Parcel-/rækkehuse i postnummer 8983 Gjerlev J (se også Figur 1) er omregnet til handelspriser på adressen ved at gange med boligens vægtede areal 283 m2 ( blå punkter). Den røde kurve er m2 handelspriserne parallelforskudt, således at kurven falder sammen med salgsprisen på sidste frie salg i første kvartal 2002 (røde punkter ). Kurvens seneste punkt (x: fjerde kvartal 2022, y: 2.662.931 kr.) repræsenterer den salgsjusterede ejendomdomsvurdering
Det seneste salg på Dalbyovervej 40, 8983 Gjerlev J var i første kvartal 2002. Salgsprisen 2.250.000 kr. var 41 procent højere end områdets daværende gennemsnitlige priser. Den justerede prisvurdering er udregnet under antagelsen at boligen stadig har en værdi, der 41 procent højere end områdets gennemsnitspriser, d.v.s.:
Estimeret pris = 283 m2 x 6,681 kr/m2 x 1.41 = 2.662.931 kr
Udbudspriser på omkringliggende villaer i 8983 Gjerlev J kan give et godt fingerpeg ift. en ejendomsvurdering af Dalbyovervej 40. Der er p.t. 35 villaer til salg i postnummeret og du kan se fordelingen af udbudspriserne på Figur 3 (nedenfor) omregnet til kvadratmeterpriser.
Figur 3. Histogram med udbudspriser (omregnet til kvadratmeterpriser) for de 35 villaer, der p.t. er til salg i 8983 Gjerlev J.
Hvis Dalbyovervej 40, 8983 Gjerlev J svarer til gennmsnits-villaer i postnummeret vil en forventet udbudspris være
Estimeret pris = 283 m2 x 5,840 kr/m2 x 0.95 = 1.570.084 kr