DinGeo — i hele Danmark
Villaens samlede vurdering 659.264 kr. repræsenterer et gennemsnit af fem ud af seks forskellige computerberegnede ejendomsvurderinger på Sandtoften 1.
Der er dårlig overensstemmelse mellem de fem udvalgte vurderinger med en standardafvigelse på hele 34 procent af middelværdien. Det tyder på at Sandtoften 1, 9574 Bælum er en bolig hvor det er svært at bruge computerberegnede ejendomsvurderinger. Villaens seneste salgspris (405.000 kr) var højere end gennemsnittet for postnummer 9574 og vanskeligheden ved at vurdere boligen kan skyldes usædvanlige forhold, der trækker prisen op. Tjek de enkelte individuelle vurderinger nedenfor.
En statistisk iterativ Z-score analyse af alle seks vurderinger viser at én vurdering: salgsjusteret kvadratmeterpris er en outlier (markeret ), d.v.s en værdi der ligger så langt fra de andre vurderinger, at den ikke kan betragtes som værende repræsentativ. De resterende fem vurderinger (markeret ) er statistik set i overensstemmelse med hinanden.
En realistisk ejendomsvurdering af villaen på Sandtoften 1 ligger sandsynligvis i intervallet fra 420.000 kr (Den offentlige ejendomsvurdering) til 921.000 kr (Realkreditrådets kvadratmeterpriser).
Du kan evt. forsøge at indhente en vurdering fra Nordea (markeret ).Computerberegnede ejendomsvurderinger er statistiske og tekniske skøn og kan derfor afvige markant i virkeligheden. Det er derfor vigtigt, at du får en præcis og professionel vurdering af en ejendomsmægler. Ejer du villaen på Sandtoften 1 bør du derfor få en uforpligtende og gratis vurdering af den lokale Nybolig-mægler med indgående kendskab til Bælum
Dingestimat
Seneste Salgspris
Nedenfor gennemgås information om de seks uafhængige computerberegnede ejendomsvurderinger af villaen på Sandtoften 1, der ligger til grund for vores dingestimat på 659.264 kr..
Husk at computerberegnede ejendomsvurderinger kan afvige markant fra den sande markedsværdi. Læs mere om DinGeo ejendomsvurderinger her »
Geomatics Analytical Valuation modellen (AVM) er et professionelt værktøj som bl.a. flere danske banker bruger til boligprisvurdering. Den vægtede AVM pris er baseret på mere end 200 variable og modellen rammer statistisk set tæt på handelspris. Videnscentret Bolius har udpeget AVM, som Danmarks mest præcise computerberegnede ejendomsvurdering. Læs mere her »
AVM er bedst-i-test og vurderingen 886.000 kr. er derfor vores bedste bud på en individuel computerberegnet ejendomsvurdering. En historisk analyse af adressens AVM vurderinger indikerer, at villaen har haft en positiv udvikling, med en vurdering, der over de sidste godt 7 år er vokset gennemsnitlig 4.572 kr. månedligt.
Vurderingsstyrelsens har i september 2023 offentliggjort den foreløbige ejendomsvurdering for Sandtoften 1, 9574 Bælum (for 2022). Vurderingsstyrelsen anslår her, at ejendomsværdien er: 563.000 kr. og grunden er vurderet til 1.266.000 kr. Boligskatten for 2024 vil blive beregnet ud fra disse vurderinger - Vi har samlet mere information om villaens boligskatter her ». Find mere information om Vurderingsstyrelsens vurdering af Sandtoften 1, 9574 Bælum på Vurderingsportalen ».
IT systemet bag Vurderingsstyrelsen computerberegnede vurderinger har kostet mere end fire milliarder kroner at udvikle. Ikke desto mindre er det en god ide at forholde sig kritisk til de nye vurderinger, på samme måde som de andre uafhængige vurderinger vist på denne side.Boliga er Danmarks største uafhængige boligside, der igennem 15+ år har kæmpet for mere gennemsigtighed på det danske boligmarked og tilgængeliggørelse af flere typer informationer. I den forbindelse har Boliga bl.a. udviklet en vurderingrapport.
Vi viser værdien fra Boliga Vurderingsrapport. Du kan finde en detaljeret vurderingsrapport med alle beregningerne her her »Nordea udregner og udstiller BoligSkøn på de fleste danske ejerboliger. Du kan opdatere Nordea boligskøn ved at skrue på forskellige håndtag for beliggenhed, stand, energiniveau og herlighedsværdi her »
På grund af fejl og mangler er ejendomsvurderingerne midlertidig suspenderet og den sidste vurdering fra 2011 er stadig gældende.
Den p.t. gældende offentlige ejendomsvurdering af villaen på Sandtoften 1 i Bælum er 420.000 kr (år 2022). Grunden på 1.293 m2 er vurderet til 161.000 kr. Det betyder at boligejer betaler en årlig ejendomsværdiskat på 3.600 kr og en grundskyld på 0 kr.
Et nyt offentligt vurderingssystem er under opbygning og nye vurderinger vil løbende blive offentliggjort frem mod 2024, hvor systemet ifølge den seneste plan skal stå klart. Sandtoften 1, 9574 Bælum er en af de indtil videre 50.000 boliger, med en ny offentlig ejendomsvurdering - se ovenfor.
Kvadratmeterpriser og medhørende prisvurderinger er baseret på Realkreditrådets gennemsnitlige kvadratmeterpriser for realiserede handler, se her » . Der kan mangle data, hvis der i et givent område og kvartal er få eller ingen handler.
Der kan udregnes en simpel ejendomsvurdering baseret på Realkreditrådets (Finans Danmark) autoritative statistikker for bolighandel i Danmark - se alle data på Boliga ». Nedenfor (Figur 1) er vist realiserede frie ejendomshandler for Parcel-/rækkehuse i Rebild Kommune i perioden fra 1992 frem til og med andet kvartal 2023.
Figur 1.Gennemsnitlige m2-priser for Parcel-/rækkehuse i Rebild Kommune ( - blå cirkler; venstre y-akse). De røde søjler (højre y-akse) viser antallet af solgte boliger, d.v.s. datagrundlaget for de beregnede m2-priser.
Den mest recente kvadratmeterpris (andet kvartal 2023) er 10.236 kr/m2. Kvadratmeterprisen er baseret på 56 frie handler af Parcel-/rækkehuse. Prisen repræsenterer den gennemsnitlige salgspris for alle de 56 boligsalg og normaliseret i forhold til de solgte boligers vægtede arealer (det vægtede areal tager delvist højde for blandt andet kælder- og loftsarealer samt udhuse, garager og så videre bruger).
Villaen på Sandtoften 1, 9574 Bælum har et vægtet areal på 90 m². Hvis Sandtoften 1, 9574 Bælum er en gennemsnitlig bolig i kommunen vil en forventet salgspris derfor være
Estimeret pris = 90 m2 x 10,236 kr/m2 = 921.240 kr
Baseret på tidligere salg af Sandtoften 1, 9574 Bælum kan vi tage højde for boligens styrker/svagheder i forhold til en gennemsnitlig Villa i 9574 Bælum. Den salgsjusterede ejendomsvurdering er baseret på antagelsen, at boligen siden det seneste salg i fjerde kvartal 1992 har fulgt områdets gennemsnitspriser.
Villaen på Sandtoften 1, 9574 Bælum er solgt to gange siden 1992. Det seneste registrerede salg var den 16. november 1992, hvor boligen blev solgt ved Alm. frit salg, og med en salgspris på 405.000 kr.
| Salgsdato | Handelsform | Pris, kr |
|---|---|---|
| 16. november 1992 | Auktion | 114.000 |
| 16. november 1992 | Alm. frit salg | 405.000 |
Salgsprisen for de to sidste salg er vist med røde stjerner på nedenstående graf (Figur 2). De blå punkter er den omregnede handelspris baseret på gennemsnitlige kvadratmeterpriser (og vægtet boligareal på 90 m²). De røde punkter og den røde kurve er den omregnede handelspris justeret ift seneste salg.
Figur 2. Salgspris for Sandtoften 1 ( rød stjerne). De gennemsnitlige m2-priser for Parcel-/rækkehuse i postnummer 9574 Bælum (se også Figur 1) er omregnet til handelspriser på adressen ved at gange med boligens vægtede areal 90 m2 ( blå punkter). Den røde kurve er m2 handelspriserne parallelforskudt, således at kurven falder sammen med salgsprisen på sidste frie salg i fjerde kvartal 1992 (røde punkter ). Kurvens seneste punkt (x: andet kvartal 2023, y: 1.495.519 kr.) repræsenterer den salgsjusterede ejendomdomsvurdering
Det seneste salg på Sandtoften 1, 9574 Bælum var i fjerde kvartal 1992. Salgsprisen 405.000 kr. var 62 procent højere end områdets daværende gennemsnitlige priser. Den justerede prisvurdering er udregnet under antagelsen at boligen stadig har en værdi, der 62 procent højere end områdets gennemsnitspriser, d.v.s.:
Estimeret pris = 90 m2 x 10,236 kr/m2 x 1.62 = 1.495.519 kr
Udbudspriser på omkringliggende villaer i 9574 Bælum kan give et godt fingerpeg ift. en ejendomsvurdering af Sandtoften 1. Der er p.t. 24 villaer til salg i postnummeret og du kan se fordelingen af udbudspriserne på Figur 3 (nedenfor) omregnet til kvadratmeterpriser.
Figur 3. Histogram med udbudspriser (omregnet til kvadratmeterpriser) for de 24 villaer, der p.t. er til salg i 9574 Bælum.
Hvis Sandtoften 1, 9574 Bælum svarer til gennmsnits-villaer i postnummeret vil en forventet udbudspris være
Estimeret pris = 90 m2 x 5,918 kr/m2 x 0.95 = 505.989 kr