DinGeo — i hele Danmark

Ejendomsvurderinger
Østervang 29, 4000 Roskilde



DINGESTIMAT
Baseret på 5 (ud af 7) computerberegnede ejendomsvurderinger

6.244.000 kr

Villaens samlede vurdering 6.244.000 kr repræsenterer et gennemsnit af fem ud af syv forskellige computerberegnede ejendomsvurderinger på Østervang 29. Der er god overensstemmelse mellem de fem udvalgte vurderinger med en standardafvigelse på kun 5 procent af middelværdien. Det indikerer at Østervang 29, 4000 Roskilde er en bolig, der pålideligt kan vurderes via geodata og computermodeller. Tjek de enkelte individuelle vurderinger nedenfor.

Geomatic AVM
6.190.919
Mere Info 
forel. vurd.
6.124.000
Mere Info 
Boliga
-
Mere Info 
Nordea
5.812.000
Mere Info 
Off. Vurdering
2.550.000
Mere Info 
RKR-pris i postnr
6.405.006
Mere Info 
Justeret RKR
5.146.055
Mere Info 
Udbudspris i postnr
6.692.341
Mere Info 

En statistisk iterativ Z-score analyse af alle syv vurderinger viser at to vurderinger: den offentlige ejendomsvurdering og salgsjusteret kvadratmeterpris er outliers (markeret ), d.v.s værdier der ligger så langt fra de andre vurderinger, at de ikke kan betragtes som værende repræsentative. De resterende fem vurderinger (markeret ) er statistik set i overensstemmelse med hinanden.

En realistisk ejendomsvurdering af villaen på Østervang 29 ligger sandsynligvis i intervallet fra 5,8 mio. kr (Nordeas boligskøn) til 6,7 mio. kr (Udbudspriser i postnummer).








Beregn friværdi
kr.
kr.

*Ved at klikke her, accepterer jeg at blive sendt videre til Nordeas hjemmeside
» Hvad kan jeg købe bolig for? - Beregn her
  • Dingestimat

    6,24 mio. kr.

    Interval: 5,81 - 6,69 mio. kr.
  • Seneste Salgspris

    4.185.000 kr.

    13. marts 2018

Computerberegnede ejendomsvurderinger
Østervang 29, 4000 Roskilde

Nedenfor gennemgås information om de syv uafhængige computerberegnede ejendomsvurderinger af villaen på Østervang 29, der ligger til grund for vores dingestimat på 6.244.000 kr.

Husk at computerberegnede ejendomsvurderinger kan afvige markant fra den sande markedsværdi. Læs mere om DinGeo ejendomsvurderinger her »


Geomatic AVM ejendomsvurdering

Geomatics Analytical Valuation modellen (AVM) er et professionelt værktøj som bl.a. flere danske banker bruger til boligprisvurdering. Den vægtede AVM pris er baseret på mere end 200 variable og modellen rammer statistisk set tæt på handelspris. Videnscentret Bolius har udpeget AVM, som Danmarks mest præcise computerberegnede ejendomsvurdering. Læs mere her »

AVM er bedst-i-test og vurderingen 6,19 mio. kr. er derfor vores bedste bud på en individuel computerberegnet ejendomsvurdering. En historisk analyse af adressens AVM vurderinger indikerer, at villaen har haft en positiv udvikling, med en vurdering, der over de sidste godt 7 år er vokset gennemsnitlig 35.343 kr. månedligt.

Geomatic AVM
6.190.919 kr.
Note: AVM vurderingen er i overensstemmelse med fire andre uafhængige vurderinger på adressen. AVM er beviseligt danmarks bedste enkeltstående computerberegnede ejendomsvurdering. Den gode overensstemmelse mellem dingestimat og AVM tyder på at Østervang 29 er en bolig, der pålideligt kan vurderes via computermodeller. AVM vurderingen er stort set identisk med vores dingestimat på adressen.




Vurderingsstyrelsens foreløbige ejendomsvurdering

Vurderingsstyrelsens har i september 2023 offentliggjort den foreløbige ejendomsvurdering for Østervang 29, 4000 Roskilde (for 2022). Vurderingsstyrelsen anslår her, at ejendomsværdien er: 6.124.000 kr. og grunden er vurderet til 3.410.000 kr. Boligskatten for 2024 vil blive beregnet ud fra disse vurderinger - Vi har samlet mere information om villaens boligskatter her ». Find mere information om Vurderingsstyrelsens vurdering af Østervang 29, 4000 Roskilde på Vurderingsportalen ».

IT systemet bag Vurderingsstyrelsen computerberegnede vurderinger har kostet mere end fire milliarder kroner at udvikle. Ikke desto mindre er det en god ide at forholde sig kritisk til de nye vurderinger, på samme måde som de andre uafhængige vurderinger vist på denne side.
Vurderingsstyrelsens foreløbige ejendomsvurdering
6.124.000 kr.
Note: Vurderingsstyrelsens foreløbige ejendomsvurdering er statistisk set i overensstemmelse med fire andre uafhængige vurderinger på adressen. Vurderingen er næsten identisk med vores dingestimat (6.244.853 kr).

! Boliga Vurderingsrapport

Boliga er Danmarks største uafhængige boligside, der igennem 15+ år har kæmpet for mere gennemsigtighed på det danske boligmarked og tilgængeliggørelse af flere typer informationer. I den forbindelse har Boliga bl.a. udviklet en vurderingrapport.

Vi viser værdien fra Boliga Vurderingsrapport. Du kan finde en detaljeret vurderingsrapport med alle beregningerne her her »

Boliga Vurderingsrapport
ikke tilgængelig




Nordea boligskøn

Nordea udregner og udstiller BoligSkøn på de fleste danske ejerboliger. Du kan opdatere Nordea boligskøn ved at skrue på forskellige håndtag for beliggenhed, stand, energiniveau og herlighedsværdi her »

En DinGeo-bruger har tidligere ({{ndato}}) indhentet en vurdering fra Nordea af villaen på Østervang 29. {{nratingdesc}} Tryk på den grønne knap for en opdateret vurdering.
Desværre var Nordea ikke i stand til at udregne en vurdering på adressen. Prøv eventuelt igen med et tryk på den grønne opdater knap.
Der er ikke endnu indhentet en vurdering på Østervang 29. Tryk på den grønne knap for at hente Nordeas Boligskøn af Villaen.
Nordea Boligskøn {{nratingtxt}}
{{npris}}
Note: Nordea Boligskøn er 6 procent lavere end vores dingestimat, men statisk set i overensstemmelse med de fire andre uafhængige som vi har udvalgte vurderinger på adressen. Nordea angiver selv en meget høj træfsikkerhed 93/100 på deres estimat og værdien indgår derfor naturligvis i vores dingetstimat (6.244.000 kr) på Østervang 29.

Den offentlige ejendomsvurdering

På grund af fejl og mangler er ejendomsvurderingerne midlertidig suspenderet og den sidste vurdering fra 2011 er stadig gældende.

Den p.t. gældende offentlige ejendomsvurdering af villaen på Østervang 29 i Roskilde er 2.550.000 kr (år 2022). Grunden på 721 m2 er vurderet til 919.400 kr. Det betyder at boligejer betaler en årlig ejendomsværdiskat på 22.050 kr og en grundskyld på 0 kr.

Et nyt offentligt vurderingssystem er under opbygning og nye vurderinger vil løbende blive offentliggjort frem mod 2024, hvor systemet ifølge den seneste plan skal stå klart. Østervang 29, 4000 Roskilde er en af de indtil videre 50.000 boliger, med en ny offentlig ejendomsvurdering - se ovenfor.

Den offentlige ejendomsvurdering
2.550.000 kr.
Note: Den offentlige ejendomsvurdering er 59 procent lavere og statistisk forskellig fra de fem vurderinger, der indgår i dingestimatet (6.244.000 kr). Den historiske udvikling af adressens AVM ejendomsvurderinger (se ovenfor) viser en tydelig vækst og den offentlige ejendomsvurdering (fra 2011) er tilsyneladende blevet overhalet af boligmarkedets prisudvikling i 4000 Roskilde.




Realkreditrådets kvadratmeterpriser

Kvadratmeterpriser og medhørende prisvurderinger er baseret på Realkreditrådets gennemsnitlige kvadratmeterpriser for realiserede handler, se her » . Der kan mangle data, hvis der i et givent område og kvartal er få eller ingen handler.

Der kan udregnes en simpel ejendomsvurdering baseret på Realkreditrådets (Finans Danmark) autoritative statistikker for bolighandel i Danmark - se alle data på Boliga ». Nedenfor (Figur 1) er vist realiserede frie ejendomshandler for Parcel-/rækkehuse i postnummer 4000 Roskilde i perioden fra 1992 frem til og med andet kvartal 2023.


Figur 1.Gennemsnitlige m2-priser for Parcel-/rækkehuse i postnummer 4000 Roskilde ( - blå cirkler; venstre y-akse). De røde søjler (højre y-akse) viser antallet af solgte boliger, d.v.s. datagrundlaget for de beregnede m2-priser.

Den mest recente kvadratmeterpris (andet kvartal 2023) er 28.722 kr/m2. Kvadratmeterprisen er baseret på 119 frie handler af Parcel-/rækkehuse. Prisen repræsenterer den gennemsnitlige salgspris for alle de 119 boligsalg og normaliseret i forhold til de solgte boligers vægtede arealer (det vægtede areal tager delvist højde for blandt andet kælder- og loftsarealer samt udhuse, garager og så videre bruger).

Villaen på Østervang 29, 4000 Roskilde har et vægtet areal på 223 m². Hvis Østervang 29, 4000 Roskilde er en gennemsnitlig bolig i postnummeret vil en forventet salgspris derfor være

Estimeret pris = 223 m2 x 28,722 kr/m2 = 6.405.006 kr
(Vægtet areal) x (RKR-m2-pris i andet kvartal 2023)

Realkreditrådets m2-priser for Parcel-/rækkehuse i 4000 Roskilde
6.405.006 kr.
Note: Vurderingen er statistisk set i overensstemmelse med fire andre uafhængige vurderinger og indgår derfor i dingestimat. Den simple vurdering er dog stadig 2 procent højere end vores dingestimat (6.244.000 kr). I det sidst opgjorte kvartal blev der solgt 119 Parcel-/rækkehuse i 4000, Roskilde. Det er så tilpas mange boligsalg at kvadratmeterprisen er velbestemt. Vurderingen antager at villaen er en gennemsnitsbolig ift andre villaer i postnummeret.




Salgsjusteret kvadratmeterpris

Baseret på tidligere salg af Østervang 29, 4000 Roskilde kan vi tage højde for boligens styrker/svagheder i forhold til en gennemsnitlig Villa i 4000 Roskilde. Den salgsjusterede ejendomsvurdering er baseret på antagelsen, at boligen siden det seneste salg i første kvartal 2018 har fulgt områdets gennemsnitspriser.

Villaen på Østervang 29, 4000 Roskilde er solgt to gange siden 1992. Det seneste registrerede salg var den 13. marts 2018, hvor boligen blev solgt ved Alm. frit salg, og med en salgspris på 4.185.000 kr.

SalgsdatoHandelsformPris, kr
13. marts 2018Alm. frit salg4.185.000
22. maj 1998Alm. frit salg1.996.600

Salgsprisen for de to sidste salg er vist med røde stjerner på nedenstående graf (Figur 2). De blå punkter er den omregnede handelspris baseret på gennemsnitlige kvadratmeterpriser (og vægtet boligareal på 223 m²). De røde punkter og den røde kurve er den omregnede handelspris justeret ift seneste salg.


Figur 2. Salgspris for Østervang 29 ( rød stjerne). De gennemsnitlige m2-priser for Parcel-/rækkehuse i postnummer 4000 Roskilde (se også Figur 1) er omregnet til handelspriser på adressen ved at gange med boligens vægtede areal 223 m2 ( blå punkter). Den røde kurve er m2 handelspriserne parallelforskudt, således at kurven falder sammen med salgsprisen på sidste frie salg i første kvartal 2018 (røde punkter ). Kurvens seneste punkt (x: andet kvartal 2023, y: 5.146.055 kr.) repræsenterer den salgsjusterede ejendomdomsvurdering

Det seneste salg på Østervang 29, 4000 Roskilde var i første kvartal 2018. Salgsprisen 4.185.000 kr. var 20 procent lavere end områdets daværende gennemsnitlige priser. Den justerede prisvurdering er udregnet under antagelsen at boligen stadig har en værdi, der 20 procent lavere end områdets gennemsnitspriser, d.v.s.

Estimeret pris = 223 m2 x 28,722 kr/m2 x 0.8 = 5.146.055 kr
(Vægtet areal) x (RKR-m2-pris i andet kvartal 2023) x (forhold mellem salgspris og RKR ved seneste salg i første kvartal 2018)

Salgsjusteret m2-pris for Parcel-/rækkehuse i 4000 Roskilde
5.146.055 kr.
Note: Vurderingen er 17 procent lavere end vores dingestimat (6.244.000 kr) og samtidig statistisk forskellig fra de fem vurderinger, der indgår i vores dingestimat. Salgsprisen (4.185.000 kr) ved seneste salg første kvartal 2018 af typen alm. frit salg har sandsynligvis været unaturlig lav. Salgsprisen ved seneste salg er under alle omstændigheder sandsynligvis ikke indikativ for villaens nuværende værdi.

Udbudspriser i 4000 Roskilde

Udbudspriser på omkringliggende villaer i 4000 Roskilde kan give et godt fingerpeg ift. en ejendomsvurdering af Østervang 29. Der er p.t. 154 villaer til salg i postnummeret og du kan se fordelingen af udbudspriserne på Figur 3 (nedenfor) omregnet til kvadratmeterpriser.

Figur 3. Histogram med udbudspriser (omregnet til kvadratmeterpriser) for de 154 villaer, der p.t. er til salg i 4000 Roskilde.

Kvadratmeterpriserne varierer fra 13,448 til 137,341 kr/m2, med et gennemsnit på 33,995 kr/m2 og en median på 31,590 kr/m2 (medianprisen er generelt mere brugbar fordi gennemsnittet kan være påvirket af nogle få boliger med ekstreme priser). - Se alle boligerne her »

Hvis Østervang 29, 4000 Roskilde svarer til gennmsnits-villaer i postnummeret vil en forventet udbudspris være

Estimeret pris = 223 m2 x 31,590 kr/m2 x 0.95 = 6.692.341 kr
(Vægtet areal) x (Median af m2-udbudspriser for villaer i 4000 Roskilde) x 0.95 (afslag på gns. 5 procent)

gns. m2 udbudspris for 154 Villaer til salg i 4000 Roskilde
6.692.341 kr.
Note: Vurderingen er i overstemmelse med de fire andre uafhængige vurderinger, der er inkluderet i vores Dingestimat. Det tyder på en beliggenhed, herlighedsværdi og kvalitet af villaen på Østervang 29 er på niveau med de 154 villaer, der p.t. er til salg i 4000 Roskilde. Vurderingen er dog stadig 7 procent højere end vores dingestimat (6.244.000 kr), hvilket måske kan tilskrives ejendomsmægleres optimistiske udbudsvurderingspriser.